空き家の3000万円控除とは？適用要件や手続きの流れを解説

「空き家を売却したいけれど、税金をたくさん支払う必要があるのでは？」そのようなお悩みを持つ方は少なくありません。
相続した空き家の売却では、要件を満たすことによって3000万円の特別控除を受けられる可能性があります。
今回は3000万円控除の概要や適用要件、手続きの流れについて解説します。
朝霞市や和光市で空き家の売却をお考えの方は、ぜひ参考になさってください。

空き家における3000万円の特別控除の概要とは？

まずは、空き家の売却で活用できる、3000万円の特別控除の概要について解説します。

特例の概要

3000万円の特別控除とは、譲渡所得から最大3000万円が控除される特例です。
この特例を活用することによって、売却したあとにかかる、譲渡所得税の負担を軽減することができます。
譲渡所得とは、不動産売却で手元に残ったお金のことです。
つまり売却で生じた利益のことで、譲渡所得の金額によって譲渡所得税がいくらになるかが決まります。
譲渡所得の計算方法は、下記のとおりです。
譲渡所得＝買主から支払われたお金－（取得費＋譲渡費用）
取得費とは、空き家を所有したときにかかった費用です。
建物の建築費用や不動産会社に支払った仲介手数料、不動産取得税や売買契約書にかかる印紙税などが該当します。
譲渡費用とは、売却時に支払った費用です。
仲介手数料や印紙税、解体費用などが挙げられます。
譲渡所得を小さくすることによって、譲渡所得税が非課税になるケースも多いです。
なお、譲渡所得税は譲渡所得に対し、所有期間に応じた税率をかけて計算します。
所有期間が長いほうが税率が低いので、空き家を売却するタイミングにも注意したいところです。

適用期間

特例の概要として、適用期間もあらかじめチェックしておきたいポイントです。
この特別控除を受けるためには、相続が開始されてから3年が経った日の年の、12月31日までに売却している必要があります。
3年と聞くと、余裕があるように感じますが、不動産は売りに出したからといってすぐに売却できるわけではありません。
立地や築年数などがネックになり、成約に至らない恐れもあります。
3000万円の特別控除を活用するなら、相続が発生したあと、速やかに売却の手続きを踏む必要があるでしょう。

対象となる土地・建物は？

概要の一つとして、対象となる土地・建物についても知っておきましょう。
3000万円の特別控除を受けるための、土地・建物の要件は、下記のとおりです。

• 昭和56年5月31日以前に建てられた空き家である
• 相続もしくは遺贈で取得した
• 相続が発生する直前まで、所有者が住んでいなかった
• 建物に対して区分所有登記がおこなわれていない

新築された時期や、取得方法などを満たしている必要があります。

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空き家の3000万円の特別控除を受けるための要件

続いて、空き家の3000万円の特別控除を受けるための、要件について解説します。

相続や遺贈（死因贈与を含む）により取得した

要件としてまず挙げられるのが、相続や遺贈（死因贈与を含む）により取得したことです。
亡くなった方が所有していた空き家を取得した相続人が3000万円の特別控除の対象者となります。
また、土地と建物の両方を取得していることも、要件の一つです。

売却の要件

3000万円の特別控除を受けるためには、売却の要件もクリアする必要があります。
適用要件の概要は、下記のとおりです。

• 相続や遺贈によって取得した亡くなった方所有の居住用の建物を売却するか、建物とともに土地も売却している
• 相続や遺贈によって取得した亡くなった方所有の建物を解体したあと、更地として売却した

相続や遺贈によって取得した亡くなった方所有の居住用の建物を売却するか、建物とともに土地も売却する場合、下記の要件に注意が必要です。

• 相続から売却までに空き家を事業や貸付、居住用に供されていない
• 売却してから一定期間内に、一定の耐震基準を満たす工事をおこなうか、売却してから一定の期間内に建物を解体した

居住用に供されていないとは、人が住んでいない状態を指します。

相続が開始されてから3年を経過する日の翌年の12月31日までに売却している

売却のタイミングも、要件の一つです。
所有者が亡くなったことを知ってから、3年を経過する日の翌年の、年末までに売却している必要があります。
期日を過ぎてしまうと、控除を受けられない可能性があるので注意が必要です。

売却金額が1億円以下

売却金額が1億円以下であることも、特別控除を受けるための要件です。
1億円以下であるか否かの判定は、ほかの相続人が売った部分も含めて計算されます。

売却した空き家について、税金の負担を抑えるためのほかの特例や控除を受けていない

売却する不動産に対し、ほかの税制優遇が受けられる、特例や控除を利用していないことも要件の一つです。
不動産売却では、さまざまな特例や控除があります。
併用できるものとそうでないものがあるため、注意が必要です。

亡くなった方から相続や遺贈で取得したほかの不動産について、3000万円の特別控除を受けていない

亡くなった方が、複数の不動産を所有しているケースもあります。
そのようなときは、相続人同士の話し合いで、ほかの土地や建物を取得することもあるでしょう。
もしほかの不動産の売却で、3000万円の特別控除を受けている場合は、空き家の3000万円特別控除は適用外となります。

買主が親や子どもなど特別な関係ではない

買主が親や子どもなどの場合、3000万円の特別控除は受けることができなくなります。
特別な関係の定義は、生計をともにする親族や内縁関係にある方、売却後に同居する親族などのことです。

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空き家の3000万円特別控除の手続き

最後に、空き家の3000万円特別控除の手続きについて解説します。

手続きの流れ

特別控除を受けるためには、まず空き家の確認書を取得します。
確認書とは、相続開始から売却するまで人が住んでいなかったことを証明するための書類です。
確認書は、空き家の所在地を管轄する市役所で入手することができます。
確認書とともに書類の添付をしたうえで、手続きをおこなってください。

必要書類

手続きの際は、確定申告書と確認書に加え、下記の書類を準備します。

• 登記事項証明書（昭和56年5月31日以前に建てられたことがわかること・相続または遺贈で取得したことがわかる・建物が区分所有でないことがわかる）
• 売買契約書のコピー
• 耐震基準適合証明書もしくは建設住宅性能評価書のコピー
• 一定の期間内に建物を解体したことがわかる証明書

確定申告は、毎年2月16日～3月15日のあいだにおこなうのが一般的です。
必要書類を準備したうえで、税務署にて申告手続きをおこなってください。

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まとめ

3000万円の特別控除とは、譲渡所得から最大3000万円が控除できる特例で、活用する売却後の税金の負担を軽減することができます。
ただし、いくつかの適用要件（土地や建物に関することや売却時の条件など）満たす必要があるため、注意が必要です。
特別控除を活用するためには、必要書類を準備したうえで、確定申告の手続きをおこないます。
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