土地は亡くなった人の名義のまま売却できる？流れや方法も解説

相続で取得した土地を活用しないのであれば、売却することも選択肢の一つです。
しかし「亡くなった人の名義のまま、売ることはできるのか？」とお悩みになる方もいらっしゃるでしょう。
今回は、土地は亡くなった人の名義のまま売却できるのか、売るときの流れや売却方法について解説します。
朝霞市や和光市で不動産売却をお考えの方は、ぜひ参考になさってください。

亡くなった人の名義のままの土地は売却できる？

まずは、亡くなった人の名義のままの土地は、売却できるのか否かについて解説します。

売却できるのか？

結論から申し上げますと、亡くなった人の名義のまま、土地の売却は原則できません。
たとえ相続人であっても、そのままでは売ることができないのです。
民法においても、登記上の名義人でないと、第三者に対して自身のものだということを主張できないと定められています。

名義を変更する

登記上の所有者が亡くなった人の名義のままであれば、変更する手続きが必要です。
この手続きをおこなうことによって、土地を売却できるようになります。
名義変更の手続きを相続登記と呼び、売却したり賃貸物件として活用したりする場合は必須です。
亡くなった人の名義のままから、相続人に変更することによって、土地を自由に活用できるようになります。
相続登記はこれまで任意の手続きでしたが、現在は義務化されています。
「売る予定はないから、亡くなった人の名義のままにしておこう」といった対応は、認められていません。
正当な理由なく手続きを怠ってしまうと、ペナルティーが科せられるため注意が必要です。

単独名義と共有名義どちらが良い？

土地の名義が亡くなった人の名義のままから、相続人に変更されれば、売却できるようになります。
その前に気になるのが、単独名義か共有名義どちらにすべきかという点です。
相続人が1人の場合、単独名義にできるものの、相続人が複数人いる場合は迷ってしまうでしょう。
もし売却することが決まっているのであれば、単独名義にするのがおすすめです。
共有名義にした場合、売却時に共有者全員の同意が必要になります。
遠方に住んでいる人がいたり、連絡がなかなかつかない人がいたりすると、思うように活用できなくなるかもしれません。
また、不動産の維持管理や固定資産税の支払いについて、トラブルになる可能性があります。
税金を誰が支払うのか、維持管理の負担割合を巡り、揉めごとにつながるケースは意外と多いです。
そのため、単独名義にするのがおすすめといえます。

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亡くなった人の名義のままの土地を売却するまでの流れ

続いて、亡くなった人の名義のままの土地を、売却するまでの流れについて解説します。

相続人を確定する

まずは、相続人を確定することから始めます。
土地を取得する権利を持つ方を、戸籍謄本を用いて調査します。
相続人を確定しなければならない理由は、あとから相続人を名乗る人が現れた場合にトラブルになる恐れがあるからです。
たとえば、亡くなった方が再婚して知らないあいだに認知していた子どもがいる場合、その子どもも財産を受け取る権利があります。
あとから名乗り出てきた場合、遺産分割をやり直さなければなりません。
時間や労力がかかるため、最初に相続人を確定する必要があります。

遺産分割協議をおこなう

相続人が誰なのかが確定したあとの流れは、遺産分割協議をおこなうことです。
遺産分割協議とは、財産の取得方法や割合について、全員で話し合うことを指します。
遺言書があれば、その内容に沿って分割するのが一般的です。
ない場合は、遺産分割協議にて、土地の取得者を決めることになります。
もし遺産分割協議がまとまったあとに、相続人と名乗る人が現れた場合、その遺産分割協議は無効になってしまいます。
誰か1人でも欠けた状態で話し合った場合も同様です。
そのため、相続人となる人をしっかりと調査したうえで、協議を進めることが重要といえます。

相続登記の手続きをおこなう

次の流れは、相続登記の手続きをおこなうことです。
相続登記によって土地の名義が変われば、売却に進むことができます。
相続登記の流れは、下記のとおりです。

• 必要な書類を集める
• 申請書を作成する
• 登録免許税を計算し、必要な金額の収入印紙を準備する
• 法務局に申請書と収入印紙を提出する
• 登記が完了する

法務局は、売却したい土地があるエリアを管轄するところです。
個人でも手続きは可能ですが、専門的な知識を要する場面も多いため、司法書士に依頼するのが一般的といえるでしょう。
また、主な必要書類として、下記が挙げられます。

• 亡くなった方と土地を相続する方の戸籍謄本
• 亡くなった方と土地を相続する方の住民票（故人の分は住民票の除票）
• 固定資産評価証明書
• 遺産分割協議書
• 相続人の印鑑証明書など

場合によっては、追加で書類の提出を求められることがあります。
戸籍謄本については取得に時間がかかることもあるので、司法書士に依頼することも検討なさってください。

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亡くなった人の名義のまま土地を売却する方法

最後に、亡くなった人の名義のまま、土地を売却する方法について解説します。

売却方法

不動産の売却方法は、仲介と買取の2種類があります。
それぞれメリットや方法が異なるため、適したほうを選ぶことがポイントです。

仲介の売却方法と手順

仲介で土地を売る場合の流れは、下記のとおりです。

• 査定を依頼する
• 媒介契約を締結する
• 売却活動をおこなう
• 買主と売買契約を締結する
• 決済と引き渡しをおこなう

まずは、土地がいくらで売れそうか、査定に出すことから始めます。
査定額に納得できたら、次の流れは媒介契約の締結です。
媒介契約とは、不動産会社と売主とのあいだで結ぶ契約を指します。
契約書には契約条件や仲介手数料の金額などが記載されており、仲介におけるトラブルを防止することが目的となります。
媒介契約を締結したあとの流れは、売却活動をおこなうことです。
売却活動では、土地の情報をインターネット上にアップしたり、内覧対応をおこなったりします。
そして、買主が見つかり次第、次は売買契約の締結です。
契約書には契約金額や引き渡し日、土地の概要などが記載されており、売主と買主それぞれが納得したうえで署名と捺印をします。
最後に決済と引き渡しをおこない、売却の完了です。

買取の売却方法と手順

買取における売却の手順は、下記のとおりです。

• 査定を依頼する
• 金額に納得できたら不動産会社と売買契約を締結する

買取は買主が不動産会社となるので、査定額に納得できればすぐに売買契約を締結します。
仲介と比べてスムーズに売れるのがメリットです。
ただし、相場より売却価格が安くなることに注意しなければなりません。
買取は、安くても良いから早く売りたいという方に、適した方法といえるでしょう。

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まとめ

亡くなった人の名義のまま土地を売ることはできず、売却できるようにするためには相続人への名義変更（相続登記）が必要です。
相続人の確定や遺産分割協議、相続登記をおこなうことによって、売却に進むことができます。
主な売却方法は仲介と買取の2種類がありそれぞれにメリットや注意点があります。
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