離婚で不動産の名義変更が必要になるケースとは？手続き費用も解説！

不動産の名義変更というと「相続」や「売却」をイメージする方が多いかもしれません。
しかし、離婚時にも名義変更が必要となるケースがあります。
離婚後のトラブルを避けるためにも、事前に必要な費用や流れを把握しておきましょう。
本記事では、離婚による不動産売却で名義変更が必要となるケース、発生する費用や税金について解説します。
朝霞市や和光市で離婚を機に不動産売却をご検討中の方は、ぜひ参考になさってください。

離婚時には不動産の名義変更が必要？税金が発生することもある？

離婚後もどちらか一方が不動産に住み続ける場合には、その方の単独名義へ変更する必要があります。
共有のままにしておくと、元配偶者が所有権を持ち続けることになり、売却や担保設定、リフォームなどの重要な手続きを単独で進められないリスクがあるためです。
また、財産分与や住宅ローンの返済といった問題も複雑化しやすくなるため、名義変更は必須の作業といえるでしょう。
さらに住宅ローンが残っている場合には、ローン名義の変更も必要です。
ローン名義変更は金融機関の判断が必要で、収入や返済能力が審査されるため、手続きが難航するケースも多く見られます。
不動産の名義変更は法務局、ローン名義の変更は金融機関、それぞれ別の場所で異なる手続きを行う必要があるため、スケジュール管理も重要になります。
なお、不動産を離婚後に売却して現金化する場合は、売却前に名義変更を行う必要はありません。
名義はそのままでも売却手続きは進められ、売却後に配偶者間で分配します。
名義変更の必要性がわかったところで、手続き時に発生する主な税金について確認しておきましょう。

登録免許税

登録免許税とは、不動産の名義変更などの登記手続きを行う際に国へ支払う税金です。
離婚によって共有から単独名義に変更する場合も所有権移転登記が必要になるため、税金が発生します。
登録免許税は以下の式で計算されます。
課税標準（固定資産税評価額） × 2.0％
たとえば、固定資産税評価額が3,000万円であれば、登録免許税は60万円 です。
この費用をどちらが負担するかは法律で明確に定められていないため、事前に話し合っておくことが重要です。
また、夫婦のどちらかが住宅ローンを完済するための抵当権抹消登記を行う場合にも、併せて登録免許税が発生します。
抵当権抹消登記の税額は1件につき1,000円と比較的安いものの、複数の登記が絡む場合は総額が増えることがあります。

譲渡所得税

不動産を売却して利益が出た場合には、譲渡所得税（所得税・住民税・復興特別所得税）が課されます。
税率は不動産の所有期間によって異なり、5年以下の短期譲渡では39.63％、5年超の長期譲渡では20.315％です。
マイホームを売却した場合には「3,000万円特別控除」が利用できますが、この制度は夫婦間・元配偶者への売却には適用できません。

贈与税

離婚が理由で名義変更をする場合、原則として贈与税はかかりません。
これは、財産分与が婚姻期間中に築いた共同財産の解消にあたるためです。
しかし以下のようなケースでは課税対象となる可能性があります。

• 分与される財産が明らかに多すぎる
• 節税目的の離婚であると認められる場合
• 財産分与の範囲を超えて財産を移転した場合

過剰な財産移転は贈与税の対象となるため、財産分与の内容が適切かどうか、専門家に相談しながら判断することが重要です。

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離婚に伴う不動産の名義変更！必要書類と手数料

名義変更を行う際には多くの書類が必要になります。
書類は「市役所で取得するもの」と「自宅で保管しているもの」に分けられます。
まずは必要書類を把握したうえで、市役所で取得する書類の手数料について確認していきましょう。

必要書類の一覧

名義変更の際に必要な書類は以下のとおりです。

• 登記申請書
• 財産分与契約書
• 離婚協議書
• 譲り渡す側の印鑑登録証明書
• 譲り受ける側の住民票
• 夫婦どちらか一方の戸籍謄本
• 固定資産評価証明書
• 権利証もしくは登記識別情報

財産分与契約書と離婚協議書は必須ではありませんが、取り決めを明確にできるため作成しておくと手続きがスムーズになります。
権利証や登記識別情報は、過去の登記時に発行された重要書類です。
紛失していると再発行には別の手続きや本人確認情報の作成が必要になり、費用が増える場合があります。

市役所で取得する書類の発行手数料の目安

印鑑登録証明書、住民票、戸籍謄本、固定資産評価証明書は、市区町村の窓口で取得します。
取得にかかる手数料の目安は以下のとおりです。

• 印鑑登録証明書：200〜300円
• 戸籍謄本：450円
• 住民票：200〜300円
• 固定資産評価証明書：200〜400円

書類の取得には時間がかかるため、早めに準備しておくと安心です。

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離婚による不動産の名義変更を司法書士に依頼したい！費用の目安は？

名義変更は自分で行うことも可能ですが、登記申請書の作成や必要書類の収集、金融機関との調整など、手間がかかります。
特に離婚時の手続きは精神的負担も大きく、スムーズに進めるために司法書士に依頼する方が多いです。
最後に、不動産の名義変更を司法書士に依頼する際の費用について確認していきましょう。

司法書士報酬の相場

一般的な報酬額は、10万円前後〜20万円程度が相場です。
ただし、不動産の固定資産税評価額が高い場合や複雑な手続きが必要なケースでは報酬が変動することがあります。
事前に見積もりを取り、総額を確認してから依頼することをおすすめします。

自分で手続きする？司法書士に依頼する？判断基準

費用を抑えるため、自分で手続きしようと考える方もいらっしゃるでしょう。
しかし、以下のようなケースは手続きが複雑化するため、専門家に依頼したほうが安心です。
住宅ローンが残っている場合
住宅ローンが残っている不動産の名義変更は、離婚時の手続きのなかでも特に複雑で、専門知識が求められる作業です。
名義を変更するには、まず金融機関が新たにローンを引き継ぐ側の返済能力を審査します。
年収・勤続年数・健康状態など、多角的な基準で判断されるため、審査が思った以上に厳しくなることも珍しくありません。
金融機関が承認しない場合、名義変更はできず、既存のローンを一括で返済するよう求められる可能性もあります。
また、名義変更にはローン契約の見直しや抵当権の再設定が必要となり、書類作成や金融機関との調整に膨大な手間がかかります。
こうした手続きは一般の方には難しい部分が多いため、経験豊富な司法書士に依頼することがおすすめです。
財産分与でトラブルがある場合
離婚時の財産分与は、当事者同士の話し合いで決めるのが基本ですが、不動産が絡むと合意形成が難しくなるケースがよくあります。
たとえば、書類への署名・押印を拒否される、連絡が途絶えてしまうなど、感情的な問題が手続きに大きく影響することがあります。
財産分与は法律に基づく権利であるものの、相手の協力が得られないと登記手続きを進められません。
また、不動産を売却しようとしても共有名義のままでは同意が必要となり、売却スケジュールが大幅に遅れることもあります。
こうしたトラブルが見込まれる場合にも、司法書士に依頼したほうが良いでしょう。
専門家が介入することで、余計なトラブルを避けながらスムーズに手続きを進めることができます。
相手が非協力的な姿勢を続けているようなケースでは、弁護士へ依頼することも検討しましょう。

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まとめ

離婚に伴う不動産の名義変更では、登録免許税や譲渡所得税などの税金が発生し、さらに市役所で発行する書類の手数料も必要です。
住宅ローンが残っている場合には金融機関との調整も不可欠となり、手続きが複雑化するケースも少なくありません。
手続きは自分でも可能ですが、住宅ローンの問題や財産分与トラブルがある場合には司法書士や弁護士に依頼することをおすすめします。
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