不動産売却で発生する税金には3,000万円控除を活用できる！要件を解説

マイホームを売却して利益が出ると税金がかかりますが、一定の条件を満たす場合は「3,000万円特別控除」が適用できます。
この制度を正しく理解しておくことで、不要な税負担を避け、手元に残る資金を大きく増やすことが可能です。
本記事では、自宅を売却する際に使える3,000万円控除の仕組みや適用条件、あわせて利用できるその他の特例について解説します。
朝霞市や和光市でマイホームの売却をご検討中の方は、ぜひ参考になさってください。

不動産売却時に利用できる「3,000万円控除」とは？

不動産を売却して利益が出た場合、その利益には所得税や住民税といった税金が課されます。
ただし、一定の条件を満たすことで、税金の負担を軽くできる特例がいくつか設けられています。
その代表的な制度が「3,000万円特別控除」です。
ここでは、マイホームを売却する際に利用できるこの3,000万円控除の仕組みや条件について説明します。

3,000万円控除とは

「3,000万円控除」とは、不動産の売却によって得た利益から最大3,000万円までを差し引くことができる特例です。
売却による利益は「譲渡所得」と呼ばれ、次の計算式で求められます。
譲渡所得＝売却価格－（取得費＋譲渡費用）
つまり譲渡所得とは、単純な売却価格ではなく、取得費や売却にかかった費用を差し引いた「実際の利益」を指します。
なお、取得費とは不動産を購入した際の費用、譲渡費用とは売却時にかかった仲介手数料などの費用です。
この計算で譲渡所得がプラスとなった場合に、3,000万円控除を適用すれば、課税対象となる所得を大幅に減らせます。
結果として、所得税や住民税といった税負担の軽減につながります。
一方、譲渡所得がゼロまたはマイナスの場合には、そもそも税金は課されません。

3,000万円控除を利用するには確定申告が必要

譲渡所得が発生し、3,000万円控除を適用する場合は確定申告をおこなう必要があります。
これは、控除を適用した結果、譲渡所得がゼロまたはマイナスになった場合でも同じです。
確定申告の期間は、売却した翌年の2月16日から3月15日までと定められています。
また、譲渡所得は給与所得や事業所得とは異なる「分離課税」に区分されるため、普段は確定申告が不要な会社員の方も申告が必要です。
ご自身で手続きするのが難しい場合は、税理士に依頼することも検討しましょう。

▼この記事も読まれています
ローン残債があっても不動産売却をする方法とは？抵当権や注意点も解説！

不動産売却時の税金に利用できる3,000万円控除の要件

マイホームの売却時に利用できる3,000万円控除ですが、すべての方が適用できるわけではありません。
この特例を受けるには、いくつかの条件を満たす必要があります。
ここでは、3,000万円控除の主な適用要件と、適用できないケースについて解説します。

6つの適用要件

3,000万円控除を受けるためには、いくつかの条件を満たす必要があります。
まず、その住宅が自分自身の居住用、つまり実際に住んでいた家であることが前提です。
さらに、売却した前年または前々年に3,000万円控除や譲渡損失の特例を利用していないこと、そして売却した年やその前年・前々年に買換えや交換の特例を受けていないことも条件となります。
加えて、売却する家や土地が収用などの別の特別控除の対象になっていないこと、さらに売主と買主の間に親子や夫婦といった特別な関係がないことも必要です。
なお、すでに引っ越して住まなくなった家や敷地でも、転居後3年を経過する年の年末までに売却すれば、3,000万円控除の適用を受けられる場合があります。

要件を満たしても適用されないケース

上記の要件を満たしていても、すべてのケースで3,000万円控除が適用されるわけではありません。
たとえば、控除を受けることを目的として一時的に住んでいた住宅は対象外です。
短期間だけ仮住まいとして利用していた場合や、別荘のように趣味・保養などを目的として使っていた住宅も同様です。
この特例が認められるのは、実際に生活の拠点として居住していた「マイホーム」に限られます。
節税を目的とした形だけの居住や、一時的な滞在では特例を適用することはできません。
詳細な適用条件は国税庁の公式サイトに記載されているので、事前に確認しておくことをおすすめします。

▼この記事も読まれています
不動産売却時に必要な費用とは？費用相場や控除についても解説！

不動産売却時に3,000万円控除のほかに受けられる特例とは

3,000万円控除はマイホームを売却した場合に限らず、一定の条件を満たせばほかのケースでも適用されることがあります。
ここでは、マイホーム以外で3,000万円控除の対象となる主な特例やケースについてご紹介します。

①相続した不動産を売却する場合

親などから相続した実家を売却する場合でも、譲渡所得から最大3,000万円を控除できるケースがあります。
これは「被相続人の居住用財産に関する譲渡所得の特別控除」と呼ばれる制度です。
この特例が適用されるのは、被相続人が実際に住んでいた自宅であり、昭和56年12月31日以前に建築された不動産であることが条件です。
また、相続発生時点で被相続人以外に居住者がいなかったこと、そして令和9年12月31日までに売却していることも要件に含まれます。
注意したいのが、「相続発生直前に被相続人以外の居住者がいないこと」という条件が含まれる点です。
そのため、被相続人と同居していた配偶者などが相続した場合には、この特例を利用することはできません。

②共同名義の不動産を売却する場合

共有名義のマイホームを売却した場合でも、3,000万円控除を利用することができます。
ただし、特例の適用可否は共有者それぞれで判断される点に注意が必要です。
控除額は共有者全員で合計3,000万円ではなく、各共有者ごとに最大3,000万円まで適用されます。
なお、土地のみを所有していて建物の持分を持たない場合は、この特例の対象にはなりません。

③家を取り壊したあとに売却する場合

3,000万円控除は、原則として居住用の建物を売却した場合に適用される特例です。
しかし、建物を取り壊してから土地を売却する場合でも、一定の条件を満たせば適用されます。
主な条件は以下のとおりです。

• 解体から1年以内に売買契約を交わしている
• 退去してから3年が経過する年の12月31日までに売却する
• 解体してから売買契約をするまでの期間に貸付けその他の用に使用していない

なお、解体後に駐車場として他人に貸すなど、土地を活用している場合は特例の対象外となります。
さらに、建物の解体後は1年以内に売買契約を締結し、退去から3年を経過する年の12月31日までに売却を完了させる必要があります。

▼この記事も読まれています
不動産売却後に注意すべき契約不適合責任とは？トラブルを防ぐ方法も解説

まとめ

マイホームを売却して利益が出た場合、所得税や住民税が課されますが、「3,000万円特別控除」を利用すれば課税対象となる譲渡所得を最大3,000万円まで減らせます。
控除を受けるには、実際に居住していた住宅であることや、過去数年に同様の特例を受けていないことなど、いくつかの要件を満たす必要があり、確定申告も必須です。
あらかじめ国税庁の公式サイトで詳細を確認し、ご自身で手続きするのが不安な場合は、専門家に相談しながら進めていくことをおすすめします。
朝霞市・和光市の不動産売却専門といえばYKホーム。
ホームページより、無料売却査定をおこなっております。
最後まで専門のスタッフがサポートしますので、ぜひご相談ください。