ローン残債があっても不動産売却をする方法とは?抵当権や注意点も解説!

ローン残債があっても不動産売却をする方法とは?抵当権や注意点も解説!

この記事のハイライト
●抵当権とは住宅ローンの返済ができなくなったときに備えて金融機関が対象不動産を担保とする権利である
●アンダーローンの場合は問題なく売却できるがオーバーローンの場合は「自己資金による一括返済」「住み替えローン」「任意売却」の検討が必要である
●「築浅物件はローン残債が高い」「返済可能な借入金額を設定する」「任意売却してもローン返済は残る」「売却後の生活設計を練る」のが注意点である

不動産売却時にローン残債がある場合は、どのように売却すれば良いのでしょうか。
ローン残債がある不動産は抵当権が設定されており、売却にあたって抵当権を抹消しなければなりません。
本記事では、ローン残債があっても不動産を売却する方法と注意点に加え、抵当権とは何か解説します。
朝霞市・和光市で不動産売却を検討しているもののローン残債がある方は、ぜひご参考にしてください。

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ローン残債がある不動産の売却と抵当権

ローン残債がある不動産の売却と抵当権

ローン残債があるときは、不動産に抵当権が設定された状態です。
ここからは、抵当権とはどのような権利なのか解説します。

抵当権とは

抵当権とは、金融機関が不動産を担保とする権利で、約定担保物権の一種です。
住宅ローンを借りて不動産を購入すると、対象不動産に抵当権が設定されます。
そしてローンの返済がない場合には、金融機関は不動産担保から弁済を受けられる仕組みです。
弁済方法は、対象不動産を売却した代金でローン残債を回収します。
不動産の所有者は、住宅ローンを借りて不動産を購入した際に、抵当権設定登記をおこなわなければなりません。
抵当権設定登記は、不動産の所有者本人でもおこなえますが、司法書士に依頼するのが一般的です。
抵当権は、1つの不動産に複数設定できます。
抵当権者には順位が付けられ、先に設定した抵当権者から優先的に債権を回収できる仕組みです。

不動産売却の条件は抵当権の抹消

ローン残債がある不動産の購入時には、買い手があらたに住宅ローンを利用することはできません。
また、抵当権者から権利を主張され、せっかく購入した不動産が競売にかけられてしまうリスクもあります。
そのため、抵当権が付いている不動産の購入に踏み切る方はほとんどおらず、不動産をスムーズに売却するためには抵当権の抹消が必要です。
抵当権を抹消するためには、住宅ローンを完済してローン残債を0円にしなくてはなりません。
ただし、住宅ローンを完済しても抵当権が自動で消えるわけではないので注意しましょう。

抵当権抹消手続きとは

抵当権を抹消するときは、抵当権抹消手続きをおこないます。
手順としては、最初に住宅ローンを完済し、次に抵当権抹消登記をおこなう流れです。
まずは、繰り上げ返済によって住宅ローンを完済します。
金融機関によっては繰り上げ返済手数料がかかるため、準備しておきましょう。
住宅ローンを完済したら、抵当権抹消登記をおこないます。
登記の必要書類は、以下のとおりです。

  • 住民票
  • 登記申請書
  • 登記原因証明情報
  • 登記識別情報
  • 代理権限照明情報

登記申請の際には登録免許税を納める必要があり、手続きを司法書士に依頼した場合はさらに司法書士報酬がかかります。
登録免許税は抵当権を抹消する不動産1件につき1,000円、司法書士報酬の相場は5,000円から1万円程度です。

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ローン残債があっても不動産を売却する方法

ローン残債があっても不動産を売却する方法

ローン残債と不動産の売却金額によって、売却方法が異なります。
ここからは、ローン残債がある不動産をどのように売却するのか、その方法について解説します。

アンダーローンの場合

ローン残債が不動産の売却金額を下回るアンダーローンの場合は、問題なく不動産を売却できます。
売却金額をローン残債に充てれば、一括返済ができるためです。
たとえば、ローン残債が2,000万円で、売却金額が2,500万円だった場合で考えてみましょう。
売却金額2,500万円を使ってローン残債2,000万円を一括返済し、手元には500万円が残ります。
不動産に住み続けたい場合は、単なる売却ではない、リースバックという方法もあります。
リースバック
リースバックとは、不動産を売却した後に、賃貸借契約を結んで住み続ける方法です。
ローン残債がリースバックによる売却金額を下回れば、リースバックを利用できます。
住宅ローンの返済が厳しいものの、不動産に住み続けたい方にはリースバックが向いています。
ただし、リースバックの売却金額は、市場価格の60~90%程度であることが注意点です。

オーバーローンの場合

ローン残債が不動産の売却金額を上回っている状態を、オーバーローンといいます。
オーバーローンの場合は、売却金額だけではローンを完済できないため、不足分を補わなければなりません。
たとえば、ローン残債が3,000万円で、売却金額が2,500万円だった場合で考えてみましょう。
売却金額2,500万円を使っても、ローンは500万円残ってしまい、完済できません。
オーバーローンでも売却したい場合は、以下の手段を使う必要があります。
自己資金による一括返済
ローン残債と売却金額の差額分を、自己資金を使って一括する方法です。
不足している分を現金で補いローンを完済できれば、抵当権が抹消されます。
住み替えローン
不動産売却の目的が住み替えであれば、住み替えローンを利用する選択肢があります。
新居のローンに現在のローン残債をプラスできるため、自己資金がなくても不動産売却ができる方法です。
しかし、住み替えローンは借入金額が高額になるため、金利が高くなることや、審査が厳しくなることなどが懸念されます。
任意売却
自己資金がなく、住み替えローンも利用できない場合は、任意売却という選択肢があります。
任意売却とは、金融機関の了承を得て抵当権を抹消してもらい、不動産を売却する方法です。
ローンの返済が難しく、売却しなければならない事情を抱えている方は、任意売却を検討しましょう。

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ローン残債がある不動産売却の注意点

ローン残債がある不動産売却の注意点

ここからは、ローン残債がある不動産を売却するときの注意点について解説します。

注意点①築浅物件はローン残債が多い

築年数が浅い物件は高額で売却される傾向がありますが、基本的に住宅ローンが残っている物件は売り出すことができません。
築年数が浅いほど、ローン残債は高額になります。
残債がいくらあるか確認して、売却金額とのバランスを見極めることが重要です。

注意点②返済可能な借入金額を設定する

無理なく返済できる借入金額を設定することも、注意点です。
たとえば、不動産購入時に自己資金を多く入れるほうが、ローン残債を早く減らすことができます。
無理なく返済できる借入金額であれば、返済期間中に繰り上げ返済することもできるでしょう。

注意点③任意売却してもローン返済は残る

任意売却は、ローン残債があっても抵当権を抹消できる方法です。
しかし、任意売却をしたらローン残債が0円になるわけではなく、任意売却後もローンの返済が残るのが注意点です。

注意点④売却後の生活設計を練る

どのような方法で売却するにせよ、売却後の生活設計を練ることは欠かせません。
売却後にどこで暮らすか、不動産を賃貸するのか、買い換えるのか、といった点をしっかりと考えましょう。

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まとめ

ローン残債がある不動産でも売却できますが、ローン残債と売却金額のバランスによって売却方法が異なります。
オーバーローンの場合は自己資金でローンを完済するか、住み替えローンや任意売却といった方法を検討しましょう。
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