任意売却とは？できないケースと競売との違いもご紹介

住宅ローンの返済に困り、任意売却を考えていらっしゃる方もおられるでしょう。
しかし、任意売却はすべての物件でできるわけではないため、あらかじめ任意売却について知っておくことが大切です。
そこで、任意売却による不動産の売却をご検討中の方に、任意売却とはなにか、また任意売却できないケースやその際はどうなるのかについてご紹介します。
朝霞市・和光市で不動産を所有していらっしゃる方は、是非この記事を参考にしてみてください。

住宅ローンの返済ができない場合におこなう任意売却とは？競売との違い

住宅ローンの返済が困難となった場合、不動産売却をして住宅ローンを完済するという方法があります。
しかし、住宅ローンの残債が売却価格を下回れば問題なく売却することができますが、住宅ローンの残債が上回ってしまった場合は注意が必要です。
売却しても住宅ローンの残債がある場合は、自己資金でまかなわなければなりません。
通常、不動産売却をおこなう際は、住宅ローンを完済して抵当権を抹消する必要があります。
自己資金もなく売却しても住宅ローンの残債がある場合には、「任意売却」という方法があります。

任意売却とは

任意売却とは、売却しても住宅ローンが残ってしまう場合に、金融機関の同意を得て売却する方法です。
通常の不動産売却と異なる点は、住宅ローンの完済ができなくても金融機関の同意を得られれば売却することができるという点です。
また、抵当権は住宅ローンの完済が必須ですが、任意売却の場合は一定の条件のもと抵当権を解除してもらうことができます。
任意売却は、通常の不動産売却と同じように不動産査定をしてもらい、売却活動により買主を見つけます。
そのため、市場価格に近い金額で取引することができるため、より多くの金額を返済に充てることが可能です。

競売との違いとは

住宅ローンの返済が滞った際に、任意売却とは別に「競売」という方法で不動産を売却することがあります。
どちらも住宅ローンが返済不能な場合の売却方法となりますが、競売と任意売却とでは大きく特徴が異なります。
競売とは、住宅ローンを滞納した際に不動産を差し押さえられ、法的な手続きにより強制的に売却される方法です。
つまり、自分の意思とは関係なく売却されてしまうということです。
また、売却価格も任意売却と比べて低価格で売却される傾向があり、住宅ローンの返済に充てる金額も少なくなってしまいます。
そのため、競売をおこなっても住宅ローンが残るのが一般的です。
このように、任意売却と競売では大きく特徴が異なります。

任意売却できないケースとは

任意売却は、売却後に住宅ローンが残る可能性がある方すべてに利用できるとは限りません。
任意売却できないケースは以下のとおりです。

• 金融機関の同意が得られない場合
• 物件にトラブルがある場合
• 売却活動が十分におこなえない場合
• 共同名義人の同意が得られない場合

それぞれのケースを解説します。

ケース①金融機関の同意が得られない場合

任意売却は、債権者である金融機関の同意を得ることによっておこなえる売却方法なため、同意が得られない場合は任意売却はできません。
金融機関によっては、そもそも任意売却を認めていないところもあります。
また、住宅ローンを借りて2～3年しか経過していない場合や、売却後の残債が多すぎるといった場合は、同意を得ることが難しくなります。

ケース②物件にトラブルがある場合

物件自体に問題を抱えていたり、建築基準法に違反していたりトラブルがある場合も、任意売却ができないことがあります。
たとえば、建ぺい率や容積率がオーバーしているなど違法建築の場合は、買主が融資を受けにくくなるため任意売却が難しくなります。
そのほかにも、何かしらのトラブルがある場合は、任意売却ができないこともあるため注意が必要です。

ケース③売却活動が十分におこなえない場合

任意売却は上記でもご説明したように、通常の売却と同じ方法でおこなわれます。
そのため売却活動が必須となるため「何らかの事情で内覧ができない」「情報を公開できないなど」十分な売却活動ができない場合は、任意売却が難しくなります。
また、任意売却するための時間がない場合も同様に任意売却ができない可能性が高いです。

ケース④共同名義人の同意が得られない場合

不動産が共同名義であり、ほかの名義人の同意が得られない場合も任意売却できない可能性があります。
不動産売却では、名義人全員の同意が必要になります。
そのため、すでに離婚していて交渉が困難である場合や、売却に反対している名義人がいれば売却することはできません。
また、任意売却の際は、連帯保証人の同意も必要であるため注意しましょう。

任意売却できない場合はどうなる？

では、前述のケースで任意売却できない場合は、どうなるのでしょうか。
任意売却できず住宅ローンの滞納が続けば、金融機関は競売という方法で住宅ローンの残債を回収することになります。
その場合、どのような流れで競売がおこなわれ自己破産となってしまうのか解説します。

強制的に競売にかけられる

任意売却できないまま住宅ローンの滞納を続けていれば、金融機関は競売の手続きを進めていくことになります。
金融機関は抵当権を行使して裁判所に申し立てをし、担保とした不動産を競売にかけます。
ここでの注意点として、競売が開始されると競売物件の情報が公開されるため、知人や他人に知られる可能性が高くなるという点です。
また、競売の場合は市場価格の70～80％で落札されることが一般的なため、安価での売却になることが多いです。
競売で買主が決まれば、所有者は決められた日までに退去しなければなりません。
さらに、競売では引っ越し費用も自分で出す必要があります。
競売後も住宅ローンに残債がある場合は、原則として一括返済を迫られることになります。

競売後に残債が支払えない場合は自己破産になる

競売では、売却価格が通常よりも安価になるため、住宅ローンをすべて返済できない可能性が高くなります。
残債を一括返済することができない場合は「自己破産」を避けられません。
自己破産をおこなえば、住宅ローンだけでなくすべての債務が免除されることになります。
ただし、自己破産をおこなっても市民税や固定資産税など税金の滞納は免除されません。
また、債務だけでなく所有している車や家具など多くの財産を手放すことになるため注意が必要です。
ここまで、任意売却ができない場合はどうなるのかご紹介しましたが、競売を避けるためにも早めに金融機関へ相談することが大切です。
任意売却であれば、売却後も無理のない範囲での返済方法に変更してもらえる可能性があります。

まとめ

任意売却とはなにか、任意売却ができないケース、またできない場合はどうなるのかについてご紹介しました。
任意売却は、売却後に住宅ローンが残ってしまう場合にも、金融機関の同意を得られれば売却できます。
競売にかけられる前に、できるだけ早く債権者である金融機関に相談すると良いでしょう。
私たち「YKホーム」は、朝霞市・和光市を中心に不動産売却のサポートをおこなっております。
任意売却をご検討中の際も、ぜひ弊社までご相談ください。