不動産売却時の注意点とは？契約時・離婚時・相続時についてご紹介

相続や離婚などで、不動産売却をご検討中の方もいらっしゃるのではないでしょうか。
どのようなケースでも不動産売却において注意事項があるため、事前に把握しておくことをおすすめします。
そこで今回は不動産売却をご検討中の方に向けて、仲介と買取の契約の違いや、離婚・相続による不動産売却の注意事項について解説します。
朝霞市・和光市で不動産を所有していらっしゃる方は、ぜひ参考にしてみてください。

仲介での不動産売却と買取の違いとは？契約時の注意事項

不動産売却には「仲介」と「買取」の2つの売却方法があります。
仲介での不動産売却とは、不動産会社と媒介契約を締結して売却活動によって買主を見つける方法です。
一方で、買取での不動産売却とは、不動産会社へ直接売却する方法です。
両者は不動産売却をするという目的は同じであるものの、契約や特徴が異なるため、注意点も含めて解説します。

仲介と買取の違い①買主の違い

仲介と買取の大きな違いは、誰に売却するのかという点です。
仲介の場合の買主は主に「個人」であり、売却活動により見つけた買主と売買契約を締結します。
一方で、買取の場合は買主が「不動産会社」となるため、不動産会社と売買契約を締結することになります。

仲介と買取の違い②売却価格の違い

売却価格は、買取よりも仲介のほうが高くなるのが一般的です。
仲介は相場に近い価格での取引が可能ですが、買取の場合は相場の7～8割程度の価格になります。
そのため、できるだけ高く売却したい方は仲介のほうが向いているでしょう。

仲介と買取の違い③売却期間

仲介では売却活動をおこなうため、売却までの平均期間は3～6か月程度です。
一方で、買取は不動産会社が買主となるため売却活動をする必要がなく、短い期間で売却することができます。
スムーズな不動産売却が期待できるため、不動産を早く手放したい方には買取がおすすめです。

仲介と買取の違い④仲介手数料の有無

仲介と買取の違いとして、仲介手数料が発生するか否かも挙げられます。
仲介手数料とは、不動産会社の売却活動によって売買契約が成立した場合に支払う成功報酬です。
仲介では売却活動をおこなうため売買契約が成立した場合は仲介手数料を支払いますが、買取は売却活動が不要であるため仲介手数料はかかりません。

離婚による不動産売却の手順と注意事項

離婚による不動産売却では、財産分与の方法・不動産の名義人・住宅ローン残債の有無に注意して、正しい手順を踏む必要があります。

①財産分与の方法

離婚に伴って不動産を売却する場合、「財産分与」をおこなう必要があります。
財産分与とは、婚姻関係を結んだのちに共同で築き上げた財産を分配することです。
預貯金のほか、マイホームなどの不動産も財産分与の対象となります。
不動産は物理的に分配することができないため、不動産売却によって現金化してから分配する方法か、一方が所有してもう一方に代償金を支払う方法から選択することとなります。
トラブル回避のためには、不動産売却によって現金化してから分配する方法がおすすめです。
このほかの方法として、不動産を所有する方から所有しない方に向けて、ほかの財産を渡す方法もあります。
財産分与をおこなう場合、その手順として「名義人」と「住宅ローンの残債」「不動産の時価評価額」を確認する必要があります。

②不動産の名義人

財産分与をおこなうために、まずは名義人の確認をおこないます。
不動産は名義人でなければ売却することができません。
そのため、誰が名義人になっているのかを確認する必要があるのです。
売却する不動産が夫婦の共有名義である場合は、双方の合意を得なければ売却することはできません。
もし名義人がわからない場合は、まず購入時の売買契約書で確認してみましょう。
契約書に記名・押印した方が不動産の名義人となっており、夫婦共有名義の場合は2人の名前が書かれているはずです。

②不動産の価値を調べる

名義人が確認できたら、次にその不動産がどのくらいの価格で売れるのか、不動産の時価評価額を確認しましょう。
時価評価額は、不動産仲介業者に査定を依頼することで、無料で調べることができます。
私たち「YKホーム」でも無料の査定依頼を承っておりますので、売却を検討されている場合はぜひお気軽にご相談ください。

④住宅ローンの残債の有無

最後に、不動産の購入時に住宅ローンを組んでいる場合は、住宅ローンの残債を確認しましょう。
住宅ローンの残債と売却金額のどちらが大きいかによって、その後の対応が異なります。
売却価格が住宅ローン残債よりも多い場合
売却価格が住宅ローンの残債を上回る場合（アンダーローン）は、売却したお金で住宅ローンを完済できるため問題ありません。
住宅ローンを返済しても手元にお金が残る場合は、平等に分け合います。
売却価格が住宅ローン残債よりも少ない場合
売却価格が住宅ローンの残債を下回る場合（オーバーローン）は、売却価格で返済できない残債を手元資金から完済する必要があります。
資金調達が難しい場合は「任意売却」によって不動産売却をおこないます。
任意売却とは、住宅ローンが返済できない場合に債権者である金融機関の同意を得て売却する方法です。
ただし、任意売却をしても住宅ローンの支払いは続くため注意しましょう。

相続による不動産売却の手順と注意事項

では離婚ではなく、相続時の不動産売却はどのようにおこなうのでしょうか？
相続物件の不動産売却は、以下の流れに沿っておこないます。

• 相続人全員で遺産分割協議をおこなう
• 相続登記をおこなう
• 相続した不動産を売却する
• 売却で得た現金を相続人で分割する（換価分割の場合）

相続では被相続人が複数いることもあるため、まずは遺産の分割割合などについて相続人全員で話し合う「遺産分割協議」をおこないます。
分割方法が決まったら、次は相続登記をおこなって、不動産を売却します。
このとき、分割方法として換価分割を選択していた場合、売却で得た現金を分割割合に沿って相続人全員で分割します。
以上の流れのなかでもとくに注意すべきポイントとして挙げられるのが、相続人同士で十分に話し合うことと、相続登記をおこなうことです。

①相続人同士で十分に話し合う

相続による不動産売却は、相続人同士のトラブルに発展しやすい場面です。
不動産を共有名義で相続した場合、共有者全員の合意がなくては不動産売却できません。
そのため、相続人同士で十分な話し合いをおこなうことをおすすめします。

②相続登記を必ずおこなう

相続した不動産を売却するにあたって、重要なのが相続登記です。
相続登記とは、所有権の名義を被相続人から相続人へ変更する手続きのことを言います。
相続登記がおこなわれていない不動産は売却できないため、注意が必要です。
相続後の不動産売却でかかる税金
相続後に不動産売却をおこなうと「登録免許税」「印紙税」「譲渡所得税」といった税金がかかる場合があります。
登録免許税は、相続登記の名義変更時にかかる税金です。
また売買契約書にかかる税金として印紙税があり、売却金額に応じて税額が異なります。
売却によって利益が出た場合には、その売却益に対して譲渡所得税もかかります。
このように、相続による不動産売却では税金が発生するため注意しましょう。

まとめ

今回は仲介と買取の契約における違いや、離婚・相続による不動産売却の手順など、不動産売却における注意事項を解説しました。
どのようなケースでも、正しい手順と注意点を把握しておくと、スムーズに不動産売却をすすめることができます。
また不動産売却時には仲介か買取のどちらかを選択することになるため、契約の違いについても確認しておくと良いでしょう。
私たち「YKホーム」は、朝霞市・和光市周辺での不動産売却をサポートしております。
離婚や相続による不動産売却をご検討中の方も、ぜひお気軽にご相談ください。