相続による不動産売却の注意点とは？名義・売却期限・媒介契約の選び方を解説

相続した不動産の売却には、通常の不動産売却とは異なる注意点があります。
とくに、相続登記の申請や期限内に売却が必要なケースは注意点が多く、手続きが複雑です。
こちらの記事では相続した不動産の売却に関する注意点を解説しますので、朝霞市・和光市で相続した不動産の売却を検討している方は、ぜひ参考にしてみてください。

相続による不動産売却の注意点①名義変更手続き

相続による不動産売却では、不動産の名義に注意しましょう。

相続登記をおこなう

相続した不動産の売買契約や不動産登記申請は、亡くなった方の名義のままでおこなうことはできません。
そのため、不動産を相続した場合には、故人から相続人へと名義を変更する「相続登記」をしなくてはならないのです。
相続登記は、2024（令和6）年4月1日から義務化されることとなりました。
これにより、相続の開始を知った日から3年以内に相続登記をおこなわない場合、10万円以下の過料に処されるおそれがあります。
相続登記の手続きは複雑であるため、司法書士へ報酬を支払って委任する方法が一般的です。

共有名義の不動産は全員の同意を得る

遺言や相続放棄などがなく、不動産の分割方法として共有分割を選択した場合は、不動産を法定相続分で共有することになります。
共有名義の不動産を売却するには共有者全員の同意を得なくてはならず、ひとりでも反対する方がいれば売却することはできません。
また、売買契約の締結や登記の申請には、共有者全員の実印の押印と印鑑証明書の提出が必要です。
売却にかかる費用は共有持分割合に応じて按分すると、トラブルを防ぐことができます。

相続による不動産売却の注意点②売却期限

相続した不動産の売却によって納税や節税をおこないたい場合は、期限までに売却をすすめる必要があります。

相続税の申告や納税の期限

相続税の申告および納税の期限は、相続の開始を知った日の翌日から10か月以内です。
相続税は原則として現金一括で納めなければならず、現金が用意できない場合には不動産売却で得た資金で納税することがあります。
被相続人が亡くなったあと、遺産分割協議や必要書類の準備をおこない、相続登記を完了するまでに1〜3か月はかかります。
さらに、不動産売却の平均期間は3～6か月だといわれています。
相続登記から不動産売却の完了まで6か月以上かかるため、相続税の納税期限までに売却したい場合は早めの行動が大切です。

相続税の取得費加算の特例の期限

相続した不動産の売却益に対する譲渡所得税は「相続税の取得費加算の特例」によって節税できる場合があります。
この特例を適用すると、納税した相続税を不動産の取得費に組み入れられるようになります。
相続や遺贈で取得した不動産であること、相続税を納税していること、期限内に譲渡をおこなうことが、「相続税の取得費加算の特例」の適用の条件です。
相続税の取得費加算の特例が利用できるのは、相続開始の翌日から相続税の納税期限の翌日以後3年を経過する日まで、つまり相続発生から約3年10か月の間に限られます。

相続空き家の3,000万円特別控除の期限

「相続空き家の3,000万円特別控除」とは、相続した空き家の売却益から3,000万円を控除することにより、譲渡所得税の節税ができる制度です。
下記は適用要件の一部であり、控除の適用にはすべての要件を満たす必要があります。

• 相続開始直前まで被相続人の住居だった（施設に入居していても適用可能）
• 昭和56年5月31日以前に建築されている
• 相続開始直前に被相続人が一人暮らしだった
• 相続発生後から売却までの間に居住用や事業用として利用していない

また、この控除を適用するためには相続した空き家の解体や耐震リフォームをおこない、相続開始があった日から3年が経過する年の12月31日までに売却しなければなりません。
一戸建ての解体費用は約150万円、耐震リフォームの費用は約500万円であるため、解体してから売却するほうが安く済む傾向にあります。
なお、共有名義で相続した空き家を売却する場合は、共有者1人ずつに3,000万円の控除が適用されます。

相続による不動産売却の注意点③媒介契約の選び方

不動産売却の仲介を依頼するために、まずは不動産会社と媒介契約を締結する必要があります。
媒介契約は、一般媒介契約・専任媒介契約・専属専任媒介契約の3種類です。

一般媒介契約とは

一般媒介契約とは、複数の不動産会社に仲介を依頼できる媒介契約です。
レインズ（不動産会社が利用する情報ネットワーク）への物件情報の登録義務や売却活動の報告義務、契約期間の制約がないため、自由度の高さが特徴です。
一般媒介契約は、条件の良い不動産の売却時に選ぶと良いでしょう。
需要の高い不動産は各社が先を争って売却活動に励むため、複数の不動産会社と一般媒介契約を結ぶことにより、早期かつ高額での売却が期待できるのです。
一方、複数の不動産会社とやり取りをするため売主の負担が大きい、報告義務がないことから売却活動の進捗がわかりにくいといったデメリットもあります。

専任媒介契約とは

専任媒介契約とは、1社だけに仲介を依頼する媒介契約です。
レインズに7日以内に物件情報を登録することが義務付けられているほか、売却活動の報告の頻度は2週間に1回以上、契約期間は最大3か月などの制約があります。
専任媒介契約は1社だけに仲介を依頼するものの、売主自身が見つけた買主と売買契約を締結する「自己発見取引」が可能です。
複数社とのやりとりが面倒に感じる方は、専任媒介契約を選ぶと良いでしょう。
また、自分で買主を探しつつ、さらに良い条件で売却できる買主を見つけたい方にもおすすめです。

専属専任媒介契約とは

専属専任媒介契約も、専任媒介契約同様に1社の不動産会社だけに仲介を依頼する媒介契約です。
レインズに5日以内に物件情報を掲載することが義務付けられているほか、売却活動の報告の頻度は1週間に1回以上、契約期間は最大3か月などの制約があります。
専任媒介契約とは異なり、自己発見取引はおこなえません。
専属専任媒介契約は厳しい制約がある一方、手厚いサポートが受けられることが特徴です。
仲介の優先度も高くなるため、早く買主を見つけたい方や手厚いサポートを希望する方は、専属専任媒介契約を選ぶと良いでしょう。

まとめ

相続した不動産は亡くなった方の名義のままでは売却できないため、売却前に相続登記をおこなう必要があります。
2024年4月1日からは相続登記が義務化され、怠った場合は過料に処せられるため注意しましょう。
また、不動産売却で得た資金で相続税を納めたい場合や各種特例を適用して節税をおこないたい場合などは、期限までに不動産売却をすすめなくてはなりません。
3つの媒介契約の特徴を知り、不動産の状況やご自身の希望に適した媒介契約を結ぶことが、スムーズな不動産売却につながるでしょう。
朝霞市・和光市で相続した不動産の売却を検討している方は「YKホーム」へぜひお気軽にお問い合わせください。