返済不可となった住宅ローンの対処法とは？競売までの流れや任意売却を解説

「もし、住宅ローンが返済不可の状態になってしまったらどんなことが起きるのか？」と考えたことがある方も多いのではないでしょうか。
住宅を購入する際多くの場合、住宅ローンを組んで購入します。
住宅ローンの返済中に、転職して収入が下がったり、家庭の事情で退職し収入がなくなったりする可能性もあります。
今回は朝霞市や和光市を中心に不動産売却を検討中の方に向けて、住宅ローンが返済不可になった場合の不動産売却の方法や流れをお伝えしますので、ぜひ参考にしてください。

住宅ローンが返済不可になりそうな場合の対処法をご紹介

住宅ローンが返済不可になりそうな場合は、なるべく早く対処することが大切です。
この章では、住宅ローンが返済不可になりそうな場合の5つの対処法を解説します。

• 金融機関に条件変更の相談をする
• 借り換えを検討する
• 保険適用できるか確認する
• 自宅を売却する
• 任意売却する

1つずつ見ていきましょう。

金融機関に条件変更の相談をする

住宅ローンが返済不可になりそうな場合は、住宅ローンを組んでいる金融機関に条件変更の相談をする対処法があります。
具体的には、返済期限を延長してもらえるよう相談することです。
返済期限を延長することにより、毎月の返済額が少なくなるので、結果として住宅ローン返済の負担が軽減されます。
なお、条件変更には病気の療養や介護による一時的に収入が減ったなどの、金融機関が納得する理由が必要です。

借り換えを検討する

現在借りている住宅ローンから新しい住宅ローンに変更することを借り換えといいます。
現在の金利よりも低い金利に借り換えることができれば、毎月の返済額を減らすことができるので、住宅ローン返済の負担が軽減できます。
ただし、現在借りている住宅ローンの解約と新規住宅ローンの借り入れに費用がかかりますので、借り換えコストも含めて検討するようにしましょう。

保険適用できるか確認する

住宅ローンを組む際に、金融機関は「団体信用生命保険」といった保険に加入することを契約者に義務付けています。
団体信用生命保険とは、住宅ローンを組んだ方が死亡または高度障害になった場合に、保険金がおりるので、その保険金によって住宅ローン残債を完済できる生命保険のことです。
契約内容にもよりますが、三大疾病保障特約付きや八大疾病保障特約付き団体信用生命保険に加入している場合は、病気やケガなどでも保険金を受け取ることができます。

自宅を売却する

住宅ローンが返済不可になりそうな場合は、住宅ローンを滞納する前に売却することも対処法の1つです。
個人信用情報機関の事故情報名簿に載ってしまうと、新しく住宅ローンを組めなくなるので、返済不可になりそうになったら自宅売却を検討するのも良いでしょう。

任意売却する

任意売却とは、競売入札がおこなわれる前までに金融機関と売却方法の合意ができれば、自分の意思で売却できる自宅売却の対処法です。
競売とは異なり市場価格で売却できる可能性が高いので、任意売却で自宅を売却することができれば、競売を避けられるうえに住宅ローン残債をゼロにできる可能性もあります。
住宅ローンが返済不可になりそうな場合は、早急に金融機関や不動産会社に任意売却の相談することが大切です。

住宅ローンが返済不可になった場合の競売までの流れを解説

住宅ローンが返済不可になると、自宅が競売にかけられます。
競売とは、金融機関が住宅ローン契約者から債権回収のために申立て、裁判所を通して資金回収をおこなうために自宅を強制的に売却することです。
競売手続きにより契約者は自宅の所有権が消滅するので、自宅を手放さざるを得ません。
ここでは、住宅ローンが返済不可になった場合の競売までの流れについて解説していきます。

住宅ローン滞納2か月

住宅ローンを滞納すると、まずは金融機関から電話や通知書が届きます。
連絡が来ても住宅ローンが返済不可な状態であれば、金融機関から返済を促す催告書や督促状が届くようになります。
それでも返済せずに返済不可の状態であれば、金融機関は一括返済を受けるための売却の準備に移っていくのです。

住宅ローン滞納3か月

3か月程度滞納が続くと、個人信用情報機関に事故情報名簿の記録が登録されます。
いわゆるブラックリストとなってしまうので、今後クレジットカードを作れなくなったり、新規で住宅ローンを組めなくなったりしてしまいます。

住宅ローン滞納3か月～6か月

これまで督促をおこなってきたけどそれでも返済しない場合は「期限の利益を喪失」した旨を示す通知が届きます。
期限の利益とは、返済日がくるまでは返済しなくて良いといった権利のことをいい、期限の利益が喪失されるので今すぐ住宅ローンの一括返済を要求されてしまいます。
とはいえ、現時点で返済不可の状態なので、一括返済することは難しく、自宅を売却する流れとなっていきます。

住宅ローン滞納7か月～9か月

保証会社から代位弁済通知書が届きます。
代位弁済通知書とは、保証会社が金融機関に住宅ローンの残債を完済したことを示す通知書のことです。
代位弁済通知書が届いた後は、金融機関ではなく保証会社に返済する必要があります。

住宅ローン9か月～10か月

代位弁済された後は、保証会社が裁判所に競売の申立てをおこないます。
受理されると、自宅を競売する手続きに動いていきます。
以上が、住宅ローンが返済不可になった場合の競売までの流れです。
金融機関や保証会社によって多少異なりますが、大まかな流れの参考にしてください。

住宅ローンを返済不可になりそうなら任意売却がおすすめ

任意売却とは、住宅ローンの返済が滞った場合に、融資を受けた金融機関と合意のうえで、不動産を売却することをいいます。
住宅ローンを6か月以上滞納し、債権が債権回収会社や保証会社に移った後に売却する手段となります。
では、任意売却と競売は何が違うのでしょうか。
競売と比べた場合のメリットをご紹介します。

ある程度、自分の意思が反映できる

任意売却では自分の意思で売却できます。
債権者の合意は必要ですが、売却条件も自分の意思で決められます。
通常の不動産売却と同様の流れで売却するので、市場価格に近い金額で売却できる可能性も高いでしょう。

周囲に知られずに売却できる

競売になってしまうと、新聞やインターネットなどで公表されてしまいますが、任意売却だと滞納が理由で売却といったことは知られずに売却が可能です。
滞納していることを知られたくない方にとっては、プライバシーを守りながら売却できるので安心です。

競売より高値で売却できる

競売は市場価格よりも低い金額でしか売れない場合が多いのですが、任意売却は一般の売却と同じで、住宅ローンも利用できるほか、市場価格で取引されるので、競売より高く売れる可能性があります。

まとめ

住宅ローンの返済が難しくなった場合は、競売よりもメリットの多い任意売却をおすすめします。
すぐにお金が必要といった方には買取も検討してみると良いでしょう。
一般売却であれば、売却までに時間がかかることや売れ残ってしまう可能性があります。
私たち「YKホーム」は朝霞市や和光市を中心に不動産の直接買取をおこなっております。
住宅ローン返済でお悩みの方は、ぜひお気軽にご相談ください。