離婚時の不動産売却における財産分与・売却方法・媒介契約の注意点を解説

離婚をきっかけに不動産売却をする場合、事前に知っておきたい注意点がいくつかあります。
なるべく早く売却したい、時間はかかっても高く売却したい、など、方針を決めて、それを基準に売却を進めることが大切です。
この記事では、離婚をきっかけに不動産売却する際の財産分与や売却方法、媒介契約に関する注意点をご説明します。
朝霧市や和光市で不動産売却をご検討中の方は、ぜひご参考にしてください。

離婚に際した不動産売却の注意点1：財産分与

離婚する際には、婚姻中に夫婦で築き上げた財産を分割する「財産分与」をすることになります。
不動産はそのままでは分けることが難しいため、売却を検討する方が少なくありません。
ここでは、財産分与に関する注意点をご説明します。

不動産の財産分与とは

婚姻中に夫婦で協力して築いた共有財産は、名義に関係なく財産分与の対象となります。
不動産を売却して得た利益は、夫婦で半分ずつ受け取ることが基本ですが、双方が合意していれば割合が変わっても問題ありません。
婚姻前に所有していた不動産は、個人の持ち物として財産分与の対象から外れますが、婚姻後に住宅ローンを支払っていた分は共有財産となります。

共有名義の不動産の場合

不動産を売却できるのは、名義人のみに限られています。
そのため、夫婦の共有名義として購入した不動産は、2人の同意がなければ売却できません。
自分の共有持分のみを売却することは不可能ではありませんが、買い手を見つけるのが難しいでしょう。
もし共有持分のみを売却できたとしても、後のトラブルに発展する恐れがあります。

不動産売却のタイミング

基本的には離婚前に不動産売却をするのがおすすめです。
不動産売却の際は、夫婦で連絡を取り合う必要があるため、同居しているうちに売却したほうがスムーズです。
ただし、不動産売却は離婚前におこなっても、売却金額の分配は離婚後にするようにしましょう。
離婚後の財産分与であれば税金はかかりませんが、離婚前にお金を渡してしまうと「贈与」とみなされ、贈与税の支払いを求められることがあります。
できるだけ早く離婚したい、離婚後に問題なく連絡を取り合える、という場合は、離婚後に不動産売却をしても良いでしょう。

離婚に際した不動産売却の注意点2：売却方法

不動産を売却するには、2種類の方法があります。
ひとつは一般的な売却方法である「仲介」、もうひとつは不動産会社に直接不動産を買い取ってもらう「買取」です。
ここでは、仲介と買取それぞれの売却方法についてご説明します。

仲介のメリット

仲介とは、不動産会社を介して、一般から不動産の買主を探す売却方法です。
仲介を依頼した不動産会社は、広告を出すなどして売却活動をおこない、購入希望者を募ります。
物件に興味を持った方は、内覧に訪れ、その不動産を購入するかを判断するのです。
仲介では市場価格とほぼ同じ金額での売却が期待できるのが大きなメリットです。
特に築年数が浅く駅に近いなど、人気の集まりそうな物件は、好条件での買主が早めに見つかることも少なくありません。

仲介のデメリット

仲介では、買主を探すところからスタートするため、いつ売却できるかわからず、今後の計画が立てにくいのがデメリットです。
一般的には、仲介での売却はおよそ3か月から6か月ほどの期間かかります。
離婚前に不動産売却をおこなう場合は、売却が完了するまで離婚ができず、ストレスを感じるかもしれません。
また、仲介での売却であれば、通常は物件の情報をホームページに掲載するなどして、多くの方に売り出し情報を届けます。
広告活動を制限してプライバシーを大切にすることも可能ですが、その場合は売却期間がさらに長くなることも珍しくありません。
「時間はかかっても高値で売却したい」とお考えの方には、仲介での売却がおすすめです。

買取のメリット

買取とは、不動産会社が直接不動産を買い取ることです。
仲介では一般の方が買主になるのに対し、買取では不動産会社が買主になります。
買取を決めてからは、早ければ1週間から1か月以内で不動産を現金化できるのがメリットです。
買取では最初に不動産会社の担当者が査定に訪れる以外は、内覧に来た方を受け入れることも、物件の売り出し情報を公表することもありません。
そのため、近隣の方にも引っ越しまで不動産売却の事実を知られにくく、プライバシーを守りやすいでしょう。

買取のデメリット

買取は、市場価格と比べると1割から3割ほど低い価格で売却することになります。
不動産会社は買い取った不動産にリフォームや再開発を施し、付加価値を付けて再販します。
購入後にかかる費用が代金から差し引かれるため、市場価格より安くなってしまうのです。
ただし、買取では仲介手数料の負担がありません。
プライバシーを守りながら早く不動産を現金化したい方や、仲介手数料などの売却費用を節約したい方は、買取を選ぶと良いでしょう。

離婚に際した不動産売却の注意点3：媒介契約

先述した売却方法のなかで仲介を選択した場合、不動産会社と媒介契約を結ぶことになります。
3種類の媒介契約のなかから、売主が選択できます。
ここでは各媒介契約の特徴から、おすすめの媒介契約を解説します。

一般媒介契約

3種類のなかでもっとも自由度が高いのが一般媒介契約です。
複数の不動産会社と同時に契約することができ、自分で買主を見つけることも可能です。
契約を結んだ不動産会社は、不動産流通システムが運営する「レインズ」に物件情報を登録する義務もなく、売主への販売状況報告も義務付けられていません。
自由度が高い分、どのような販売活動がおこなわれていて、どのような反応があるのかなど、状況を把握しづらいかもしれません。
立地が良いなど需要の高い物件を売却予定で、複数の不動産会社との連絡を小まめに取れる方におすすめの媒介契約です。

専属媒介契約

3種類のなかで、中間に位置するのが専属媒介契約です。
1社の不動産会社を選んで契約しますが、自分で買主を見つけることも可能です。
媒介契約締結後7日以内に物件情報を「レインズ」に登録することが義務付けられているため、全国の不動産会社が不動産の売り出し情報を閲覧できるようになり、売却機会が広がります。
また、売主への2週間に1度以上の販売状況報告が不動産会社に義務付けられており、売却の進み具合が簡単に把握できます。
不動産会社からのサポートを受けながらも、買主となりそうな方が身近にいる場合におすすめの媒介契約です。

専属専任媒介契約

もっとも制限が厳しく、不動産会社からの手厚いサポートが受けられるのが専属専任媒介契約です。
1社の不動産会社と契約し、自分で買主を見つけてくることはできません。
その代わり、「レインズ」への登録は5日以内、売主への販売状況の報告は1週間に1度以上と定められ、手厚いサポートが約束されています。
条件があまり良くない物件の売却をご希望の場合や、手厚いサポートで早めに不動産売却をしたい場合におすすめの媒介契約です。

まとめ

離婚に際した不動産売却の注意点を、財産分与、売却方法、媒介契約の3点からご説明しました。
離婚時には通常の不動産売却以上に慎重に手続きを進めることで、新生活へのスムーズな移行が可能となります。
わたくしども「YKホーム」は、朝霧市や和光市で買取を含めた不動産売却を取り扱っております。
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