不動産売却における税金対策は？税金の種類・計算方法・節税方法を解説

不動産売却の際には、多くの種類の税金が課され、場合によっては多額の納税が必要になることもあります。
不動産売却に関してかかる税金をあらかじめ把握しておくことで、より確かな資金計画を立てることができ、節税を意識した売却も可能となるでしょう。
この記事では、不動産売却でかかる税金の種類と、その計算方法、節税方法から税金対策をご説明します。
朝霧市、和光市で不動産売却をご検討中の方は、ぜひご参考にしてください。

不動産売却における税金対策1：税金の種類

不動産売却に関する税金には、得た利益に応じて課されるものと、それ以外のものがあります。
利益に対して課される税金は「譲渡所得税」で、それ以外の税金は「登録免許税」「印紙税」「消費税」です。
ここでは、それぞれの種類の税金について解説します。

譲渡所得税

譲渡所得税は、不動産売却で生まれた利益に対してかかる、所得税、住民税、復興特別所得税の総称です。
譲渡費用の「譲渡」とは、不動産売却においては売却という意味があります。
利益が出なければ支払い義務はありませんが、もし大きな利益が生まれた場合は多額の納税が必要となることもあります。
ただし、売却金額がそのまま利益となるわけではないため、納税義務が生じない方も少なくありません。
譲渡所得税の計算方法や節税方法は次章からご説明します。

登録免許税

土地や建物に関する登記事項を変更する際にかかるのが登録免許税です。
不動産の持ち主が変わる際に必要な「所有権移転登記」に関する登録免許税は、買主の負担とすることが一般的です。
しかし、不動産の住宅ローンを契約した際の抵当権が付いている場合は、売主が引き渡し前に「抵当権抹消登記」をする必要があります。
抵当権抹消登記にかかる登録免許税は、不動産の個数あたり1,000円です。
不動産の個数は、土地と建物は別で数えられるため、土地が1つ、建物が1つだとしたら合計2つで、登録免許税は2,000円となります。
土地が2つ以上に分筆されている場合は、その分の登録免許税も必要です。

印紙税

印紙税とは、売買契約書を紙で作成する際に課される税金です。
以下のように、契約書に記載されている取引金額が高いほど、かかる印紙税も高くなる仕組みです。

• 取引金額500万円から1,000万円以下：1万円
• 取引金額1,000万円超から5,000万円以下：2万円
• 取引金額5,000万円超から1億円以下：6万円

電子契約の場合、印紙税は不要です。

消費税

不動産売却の際に不動産会社に支払う仲介手数料や、司法書士に支払う報酬には消費税が課されます。
仲介手数料と司法書士への報酬を支払う際に、代金に消費税もプラスして請求されます。

不動産売却における税金対策2：譲渡所得税の計算方法

不動産売却に関する税金のなかでも、譲渡所得税は仕組みが複雑で、大きな利益が出たときには高額な税金となることもあります。
ここでは、譲渡所得税の計算方法についてご説明します。

譲渡所得税を計算するための譲渡所得

譲渡所得税は、不動産売却で得た利益「譲渡所得」に対して課される税金です。
譲渡所得税を計算するためには、まず以下のように譲渡所得を算出します。
譲渡所得＝売却代金－取得費－譲渡費用
取得費とは、不動産を手に入れた際にかかった購入代金や仲介手数料などの諸費用から、減価償却費を引いた金額のことです。
新築から年数が経つにつれて建物は劣化するため、購入時から下がった価値を差し引くために必要なのが減価償却費です。
また、譲渡費用とは、不動産売却をするためにかかった仲介手数料などの諸費用のことです。
譲渡所得は、このように不動産を手に入れて売却するまでにかかった費用を、売却代金から差し引いて計算されます。
譲渡所得を計算した結果、ゼロまたはマイナスになった場合は、譲渡所得税は課されません。

譲渡所得税の計算方法

譲渡所得がプラスになった場合は、以下の計算方法で譲渡所得税が算出できます。
譲渡所得税＝譲渡所得×税率
譲渡所得税の税率は、所有期間が5年を超えているかによって2種類に分けられます。
不動産の所有期間が5年を超えていれば長期譲渡所得、5年以下であれば短期譲渡所得となり、以下の税率が適用されます。

• 長期譲渡所得：20.315%（所得税＋復興特別所得税15.315%、住民税5%）
• 短期譲渡所得：39.63%（所得税＋復興特別所得税30.63%、住民税9%）

なお、不動産の所有期間は売却した年の1月1日時点で計算されることに注意が必要です。
たとえば、2017年4月1日に取得した不動産を2022年8月1日に売却した場合、2022年1月1日時点の所有期間は4年のため、短期譲渡所得となります。

不動産売却の税金対策3：節税方法

譲渡所得がプラスになった場合は、条件に合う控除を受けることで節税ができます。
また、譲渡所得がマイナスとなった場合でも、毎年支払っている所得税や住民税を節税することが可能です。
ここでは、譲渡所得に関する節税方法をご説明します。

マイホームを売却した場合

売主が売却の前まで住んでいた家（マイホーム）であれば、譲渡所得から3,000万円が控除される「3,000万円特例」と呼ばれるものがあります。
売却した年の前年または前々年に同じ特例や買い換え特例を受けていないこと、売却した相手と親子や夫婦などの関係性でないことなどの条件に当てはまっていれば適用できます。
条件が厳しくない割には控除額が大きいため、まずはこの特例を使えるか確認してみましょう。
適用された場合、譲渡所得が3,000万円以下であれば、譲渡所得税を支払う必要はなくなります。

不動産の所有期間が10年を超える場合

先述した「3,000万円特例」と併用できる特例もあります。
10年を超えて所有していた土地と建物を売却した場合、通常よりも税率が低くなる、以下の「軽減税率」が適用されます。

• 課税譲渡所得6,000万円以下の部分：所得税＋復興支援特別所得税10.21%、住民税4%
• 課税譲渡所得6,000万円超の部分：所得税＋復興支援特別所得税15.315%、住民税5%

売却した前年または前々年に同じ特例を受けていないことなどの条件に当てはまれば、特例が受けられます。

譲渡所得がマイナスになったときの特例

不動産売却をし、譲渡所得がマイナスとなった場合は、その年の給与所得や事業所得などからマイナス分を差し引くことができる「損益通算の特例」があります。
マイホームを売却して新居を購入する場合や、住宅ローン残債を下回る金額で売却して損失が出た場合など複数のケースで、このような特例が適用できる可能性があります。
損失を差し引くことで、その年の課税所得が下がり、毎年支払っている所得税や住民税が低くなるでしょう。
このように、譲渡所得が出た場合だけでなく、損失が出た場合でも節税方法を活用し、税金対策ができます。

まとめ

不動産売却の際における税金の種類や譲渡所得の計算方法、節税方法から、税金対策をご説明しました。
不動産売却をすることで支払い義務が発生する税金はありますが、節税する方法も多く存在します。
わたくしども「YKホーム」は、朝霧市や和光市で不動産売却を取り扱っております。
不動産売却に関する税金のお悩みや無料査定は、弊社までお気軽にご相談ください。