取得費加算の特例とは？相続税のかかった不動産を売却する際は要チェック！

相続不動産の売却を検討している方はいませんか？
相続時に相続税を納めていた場合、特例を活用することで不動産売却時の譲渡所得税を節税できるケースがあります。
その特例とは、「取得費加算の特例」です。
そこで今回は、取得費加算の特例とはどのような制度なのかについて、特例を利用できないケースや併用できる税制のことも含めて解説します。
朝霞市・和光市で不動産を相続する予定がある方や、相続した不動産の売却を検討している方は、ぜひ参考にしてみてくださいね。

相続税が不動産の取得費になる？取得費加算の特例とは

相続した不動産を売却して利益を得ると、利益の部分に対して譲渡所得税が課されます。
ここでいう利益とは不動産の売却価格そのものではなく、売却価格から「取得費」や「譲渡費用」などを差し引いた純粋な譲渡所得のことです。
取得費とは「不動産を取得するためにかかった費用」、譲渡費用とは「不動産を売却するためにかかった費用」のことをいいます。
譲渡所得の計算式は下記のとおりです。
譲渡所得＝売却価格－（取得費＋譲渡費用）
つまり、取得費や譲渡費用の金額が少ないほど譲渡所得が増え、税金の負担が重くなります。
そこで知っておきたいのが、「取得費加算の特例」です。

「取得費加算の特例」の概要とは

取得費加算の特例とは、相続した不動産を一定の期間内に売却した場合、譲渡所得税の負担を少なくできる制度です。
具体的には、不動産を相続した際に納めた「相続税」を、不動産の取得費として加算できます。
ご自身で購入した不動産の場合は購入費や仲介手数料などが取得費に含まれますが、相続した不動産の場合は「相続税」が取得費に該当するわけです。
先述したとおり、譲渡所得は不動産の売却価格から取得費や譲渡費用を差し引いて算出するため、取得費の金額が多くなればなるほど譲渡所得に対する譲渡所得税の負担を少なくできます。

「取得費加算の特例」の適用要件とは

相続した不動産の売却時に「取得費加算の特例」を利用するためには、下記の要件を満たしている必要があります。

• 相続または遺贈によって財産を取得した者であること
• その財産を取得した際に相続税が課税されていること
• その財産を、被相続人が亡くなった日の翌日から3年10か月以内に売却すること
• 確定申告をすること

つまり、相続で不動産を取得し、相続が開始されてから3年10か月以内に相続不動産を売却した方が取得費加算の特例の対象者です。
ただし、特例の概要を見てもわかるように、相続時に相続税を納めた方でなければこの特例を利用することはできません。
相続税には基礎控除があるため、財産を相続しても相続税が発生しないケースは多くあります。
相続税の基礎控除の計算式は下記のとおりです。
基礎控除＝3,000万円＋（600万円×法定相続人の数）
つまり、相続人が1人であれば3,600万円、2人であれば4,200万円までは相続税が発生せず、取得費加算の特例も利用できないことになります。

取得費に加算できる相続税の計算方法とは

相続した財産が不動産だけではなかった場合、支払った相続税のうち、売却した不動産に対応する部分の相続税を取得税に加算できます。
たとえば総額1億円の財産を相続し、2,000万円の相続税を納めたとします。
そして1億円の財産のうち5,000万円に該当する不動産を売却した場合、2,000万円のうち1,000万円の相続税を取得費に加算することが可能です。

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相続税の有無がポイント！取得費加算の特例が利用できないケースとは

状況によっては、取得費加算の特例が利用できないことがあります。
特例を利用できない主なケースについて見ていきましょう。

取得費加算の特例を利用できないケース1：贈与された不動産である

生前に贈与された不動産の場合、被相続人が亡くなってから売却したとしても取得費加算の特例を利用できません。
適用要件として「相続あるいは遺贈された財産であること」と決められているからです。
しかし、例外もあります。
「相続時精算課税と3年以内加算制度」によって、相続税の対象となった場合です。
相続時精算課税制度では、生前贈与の際に発生する贈与税を最大2,500万円まで非課税にすることができます。
ただし、「相続時には相続した財産に生前贈与の財産を足し戻し、そのすべてに対して相続税が課される」という制度です。
つまりは、生前贈与の課税を先送りにし、相続発生時に相続税としてまとめて納税する制度だといえます。
一方、3年以内加算制度とは、贈与してから3年以内に贈与者が亡くなった場合、贈与した財産を相続財産に足し戻して相続税を計算する制度です。
つまり、亡くなった日から過去3年以内におこなわれた贈与はなかったことになり、すでに納めていた贈与税は相続税から差し引かれます。
以上の2つの制度では、生前贈与を受けているものの結果として相続税を支払うことになるため、取得費加算の特例を利用できます。

取得費加算の特例を利用できないケース2：相続した相手が配偶者である

夫婦間で相続がおこなわれた場合、取得費加算の特例を利用できない場合があります。
それは、夫婦間の相続では「配偶者の税額軽減」という特例が適用されるからです。
この特例を利用すると、相続財産が1億6,000万円以下、もしくは法定相続分の範囲内であれば相続税がかかりません。
現在の日本では、夫婦間の相続では相続税が発生しないケースのほうが圧倒的に多くなっています。
相続税を納めていなければ取得費加算の特例を利用することはできません。

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相続税の節税も可能？取得費加算の特例と併用可能な特例とは

取得費加算の特例には、併用できる特例がいくつかあります。
うまく併用すればより大きな節税効果を得られるため、事前に理解を深めておきましょう。
ここでは、取得費加算の特例と併用できる3種類の特例について解説します。

併用できる特例1：3,000万円の特別控除

居住用財産（マイホーム）を売却した場合、譲渡所得を最大3,000万円まで控除できる特例です。
住居の所有期間は関係ありません。
取得費加算の特例と併用すればかなりの節税効果が見込めますが、譲渡所得が3,000万円未満なのであれば、この3,000万円の特別控除だけでも譲渡所得税をゼロにすることが可能です。
ただし、特例を目的に入居した家や、一時的な目的で入居した家を売却しても適用対象外となります。

併用できる特例2：買換え特例

10年以上居住したマイホームを売却し、より高いマイホームを購入する場合に適用される特例です。
マイホームの売却によって発生した譲渡所得税の納税を、先送りにすることができます。
ただし税金が免除されるわけではないため、将来的に住み替え先を売却するタイミングでまとめて譲渡所得税を支払わなければなりません。

併用できる特例3：小規模宅地等の特例

相続が発生する直前まで被相続人が居住していた、あるいは事業のために利用していた宅地などを売却した場合、一定の面積までは相続税が軽減される特例です。
たとえば同居していた配偶者が相続人だった場合、面積が330㎡までであれば課税価格が80％減額されます。
ただし、利用のための条件がかなり複雑なため、適用要件は事前にしっかり確認しておきましょう。

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まとめ

取得費加算の特例は、不動産売却時の譲渡所得税を節税する有効な方法の1つです。
不動産を相続した際に相続税を支払っていなければ利用できないシステムですが、適用要件に該当する方は忘れずに手続きを進めましょう。
また、特例の利用には「相続が開始されてから3年10か月以内」という決まりがあるので注意してください。
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