不動産売却時に必要な費用とは？費用相場や控除についても解説！

不動産を売却する際に「売却費用はいくら必要なんだろう」と不安になる方も多いかと思います。
とくに住み替えを検討している方は、手元に残る金額と新居購入にあてられる費用を把握しておくことが大切です。
そこで今回は、不動産売却時に必要な費用の種類と相場、税負担を抑える控除について解説します。
朝霞市や和光市で不動産売却をご検討中の方は、ぜひ参考になさってください。

不動産売却時に必要な費用の種類とは

土地や建物などの不動産を売却する際は、仲介手数料のほかにもさまざまな費用が発生します。
ここでは、不動産売却時に必要な費用の種類と支払時期を解説します。

仲介手数料

不動産は個人で売買するのが難しいため、不動産会社に仲介を依頼して買主を探すのが一般的です。
不動産会社の仲介により買主が見つかったら、成功報酬として仲介手数料を支払います。
支払いのタイミングは、売買契約の成立時と物件の引き渡し時に半額ずつ支払うことが多いです。
たとえば仲介手数料が100万円の場合、売買契約の成立時に50万円、物件の引き渡し時に残りの50万円を支払います。
ただし不動産会社によっては、物件の引き渡し時に一括で支払うケースもあるため、事前に確認しておくと安心です。

印紙税

印紙税は、不動産売却時に売主と交わす売買契約書に対して課される税金です。
物件の売却価格に応じた印紙を貼り付けることで、納税したことになります。
2014年4月1日から2024年3月31日までの間に作成された売買契約書には軽減税率が適用されます。
軽減税額適用後の印紙税額は次のとおりです。

• 500万円超え1,000万円以下：5,000円
• 1,000万円超え5,000万円以下：1万円
• 5,000万円超え1億円以下：3万円

たとえば物件の売却価格が3,000万円の場合、売買契約書に貼り付ける印紙は1万円となります。

抵当権抹消費用

売却する不動産に住宅ローンが残っている場合は、ローンを全額返済して抵当権を抹消する必要があります。
抵当権とは、ローン契約者の返済が滞った際に、金融機関が自宅を担保に取る権利のことです。
抵当権付きの物件は所有者の意志だけでは売却できないため、抵当権抹消登記をおこなわなければなりません。
抵当権抹消登記を弁護士や司法書士に依頼する場合は、5,000円から2万円ほどの費用がかかります。
個人で手続きすれば1つの不動産につき1,000円程度で済ませられますが、手間がかかるため専門家へ依頼することをおすすめします。
なお、ローンを全額返済する際は、5,000円から3万円ほどの返済手数料が必要です。
金額は金融機関によって異なるため、あらかじめ確認しておくと良いでしょう。

譲渡所得税

土地や建物を売却して譲渡所得（利益）が発生したら、譲渡所得に対して税金がかかります。
譲渡所得は、物件の売却価格から「購入費用」「売却費用」「特別控除額」を差し引けば求められます。
不動産を売却した翌年に支払うことになるため、売却代金から納税資金を確保しておくことも可能です。
このように不動産売却時に必要な費用は、物件の売却価格によっても異なります。
より確実な資金計画を立てるためには、物件がいくらで売却できそうかを把握して、事前にシミュレーションすることが大切です。

不動産売却時に必要な費用の相場や計算方法

不動産売却時に発生する費用のなかでも、譲渡所得税と仲介手数料は高額になりやすいため注意が必要です。
無理のない資金計画を立てるためにも、譲渡所得税と仲介手数料の相場や計算方法を確認しておきましょう。

譲渡所得税の計算方法

先述したように、譲渡所得税は売却によって得た譲渡所得（利益）に対してかかる税金です。
そのため税額を求めるには、まず譲渡所得がいくらになるかを計算しなければなりません。
譲渡所得を求める計算式は以下のとおりです。
譲渡所得＝売却価格－（取得費＋譲渡費用）－特別控除額
取得費とは物件を購入する際にかかった費用で、仲介手数料や印紙税などが含まれます。
譲渡費用は物件を売却する際にかかった費用を指し、建物の解体費や土地の測量費などが該当します。
一方で特別控除額は「3,000万円の特別控除」などの特例を利用した際に、控除できる金額のことです。
これらの費用を差し引いた金額に、物件の所有期間に応じた税率をかければ、譲渡所得税額を算出できます。

• 物件の所有期間が5年超え（長期譲渡所得）：20.315%
• 物件の所有期間が5年以下（短期譲渡所得）：39.63%

たとえば、所有期間8年の物件を売却して2,000万円の譲渡所得が発生したとしましょう。
この場合の譲渡所得税は「2,000万円×20.315%＝406万3,000円」となります。

仲介手数料の計算方法

不動産会社に支払う仲介手数料は、宅地建物取引業法により上限が定められています。
上限を求める計算式は以下のとおりで、物件の売却価格に応じて異なります。

• 売却価格が200万円以下：売却価格×5%＋消費税
• 売却価格が200万円超え400万円以下：売却価格×4%＋2万円＋消費税
• 売却価格が400万円超え：売却価格×3%＋6万円＋消費税

仲介手数料には、チラシ配布や内覧対応など、通常の売却活動で発生する費用も含まれています。
そのため、仲介手数料のほかに物件の広告費などを請求されることはありません。
ただし、通常業務の範囲を超える依頼をした場合や、400万円以下の空き家などを売却する際には、追加費用が発生することがあります。
その際は、売主に対して事前に告知したうえで同意を得る必要があるため、勝手に費用が加算されることはありません。

不動産売却時に必要な費用や税金は控除などで節約できる

最後に、不動産売却時に発生する費用や税金の節約方法を解説します。

3,000万円の特別控除を利用する

マイホームを売却する場合は、一定要件を満たすことで譲渡所得から最大3,000万円まで控除できます。
この特例を利用すると譲渡所得がゼロになり、税金の支払いが不要になることも少なくありません。
要件には「売主の居住用の不動産であること」や「買主が親子や夫婦など特別な関係でないこと」などが含まれます。
節税効果が大きいうえ、適用条件に当てはまる方が多い点がメリットです。

被相続人の居住用財産に係る譲渡所得の特別控除の特例を利用する

相続で取得した不動産を売却する際は、一定要件を満たすことで譲渡所得から最大3,000万円まで控除できます。
要件には「昭和56年5月31日以前に建築されていること」や「相続直前に相続人以外が居住していないこと」などが含まれます。
この特例も節税効果が大きいため、要件に当てはまるようであれば忘れずに利用するようにしましょう。
いずれの特例も国税庁のホームページに詳細が記載されているので、事前に確認しておくことをおすすめします。

交通費を抑える

不動産売却にかかる費用を抑えるには、交通費を節約することも大切です。
とくに相続で取得した不動産は遠方にあるケースも多く、交通費だけで多額の費用がかかることもあります。
移動費がたとえ少額だとしても、積み重ねると大きな出費となってしまいます。
現地訪問の回数を減らせば交通費を節約できるので、まずは不動産会社にご相談ください。

まとめ

不動産売却時には、仲介手数料のほか印紙税や抵当権抹消費用、譲渡所得税なども発生します。
なかでも譲渡所得税と仲介手数料は高額になりやすいため、事前にシミュレーションしておくことが大切です。
譲渡所得税に関しては特例が複数用意されているので、要件を満たすようであれば忘れずに利用しましょう。
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