任意売却に必要なハンコ代とは？相場やハンコ代が発生しないケースを解説

任意売却をする際は、債権者に不動産の抵当権を抹消してもらわなければなりません。
そして、債権者が複数いる場合は担保解除料を支払う必要があります。
担保解除料とは、通称「ハンコ代」と呼ばれているものです。
そこで今回は、ハンコ代とはどのようなものなのかについて、ハンコ代の相場や、ハンコ代が発生する場合と発生しない場合との違いなどを解説します。
朝霞市、和光市で任意売却を検討されている方は、ぜひ参考にしてみてくださいね。

ハンコ代とは？不動産を任意売却する際に必要な費用の1つ

住宅ローンの返済が終わっていない不動産を売却する場合、不動産に設定されている抵当権を抹消してからでなければ売却ができません。
結論からいうと、ハンコ代とは抵当権を抹消するために必要な費用です。
ハンコ代について理解するために、まずは抵当権について解説します。

抵当権とは

抵当権とは、住宅ローンを組む際に債権者が債務者の不動産に対して設定するもので、いざというときに不動産を担保にできる権利のことです。
もし住宅ローンの支払いが滞った場合、債権者は不動産を売却して債権の回収にあてることができます。
しかし、差し押さえた不動産を競売にかけた場合、通常の不動産売却の相場よりも3割～4割ほど売却価格が安くなってしまうのが一般的です。
一方、任意売却であれば一般的な不動産仲介の相場価格とほぼ同じ条件で売却ができます。
そのため、売却後の債権回収のことを考えると、債権者としても競売になる前に任意売却に同意したほうが回収できる金額が多くなるわけです。
しかし、債権者が複数いる場合には、任意売却をしても配当を受け取れない債権者が出てきます。
そこで必要になるのが「ハンコ代」です。

ハンコ代とは

債権者が複数いる場合、任意売却で得られた回収資金は、第1抵当権者から順番に配分されます。
しかし実際には、後順位抵当権者にじゅうぶんな配当が回ってくるケースはあまりありません。
任意売却される不動産は、「オーバーローン」の状態になっているケースが多いからです。
オーバーローンとは、不動産の売却価格よりも住宅ローンの残高が上回っている状態のことをいいます。
たとえば、住宅ローンの残高が3,000万円あるにもかかわらず、任意売却した不動産が2,500万円でしか売れなかった場合などです。
もし第1抵当権者に2,000万円、第2抵当権者に1,000万円を借り入れていた場合、不動産の売却価格が2,500万円であれば、第2抵当権者は500万円しか回収できません。
不動産が1,500万円でしか売れず、第1抵当権者ですら満額を回収できないといったケースもあります。
こうなると、第2抵当権者は1円も回収できません。
これでは、第2抵当権者としては任意売却をするメリットがまったくないということになってしまいます。
しかし、任意売却をするためには、すべての抵当権の抹消が必要です。
そこで、後順位抵当権者にも任意売却に合意してもらうために「ハンコ代」を支払うことになります。
ハンコ代とは、抵当権を抹消してもらうために「担保抹消料」として支払う、いわゆる心付けのことです。
抵当権の抹消には債権者がハンコを押した書類を法務局に提出する必要があるため、「ハンコを押してもらうための費用」としてハンコ代と呼ばれています。

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任意売却の際に後順位抵当権者に支払うハンコ代の相場とは

後順位抵当権者に対して支払うハンコ代の相場は、どの程度なのでしょうか。
ハンコ代の金額については明確な規定などがないため、基本的には債権者と債務者の話し合いによって決めなければなりません。
しかし、ルールがないことでトラブルになるケースも多く、住宅金融支援機構がハンコ代の目安を設定していいます。
住宅金融支援機構が設定した目安は下記のとおりです。

• 第2抵当権者：30万円または残元金の1割のいずれか低いほう
• 第3抵当権者：20万円または残元金の1割のいずれか低いほう
• 第4抵当権者以降：10万円または残元金の1割のいずれか低いほう

この目安に従うのであれば、「ハンコ代の相場は高くても30万円～10万円」ということになります。
また、ハンコ代の目安は任意売却された不動産の売却価格に影響されません。
つまり、任意売却された不動産の売却価格が1億円でも1,000万円でも、「ハンコ代の相場は最大で30万円」です。
この金額はあくまで住宅金融支援機構が定めた目安ですが、多くの金融機関でこの目安が参考にされているため、ハンコ代の相場を知るには有効な数字だといえます。
なお、後順位抵当権者は競売になると1円も回収できません。
そのため、「競売になるよりは少額でもハンコ代を受け取って任意売却に協力したほうがメリットがある」と考えるのが一般的です。
しかし、もし交渉の段階で債権者とトラブルになってしまうと、「少しのハンコ代を受けとるためだけに協力したくない」と任意売却に同意してもらえないこともあります。
1人でも同意してくれない債権者がいると任意売却は進められません。
そうなると「解決のために相場以上のハンコ代を支払わざるをえない」といったケースもあるので、交渉は慎重に進めましょう。
不安な点があれば、不動産会社と相談しながら進めると安心です。

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任意売却の際にハンコ代が発生しない2つのケース

任意売却をしてもハンコ代が発生しないのはどのようなケースなのでしょうか。
そもそも、ハンコ代の本質は「任意売却をしても配当が回ってこない後順位抵当権者に対する配分」です。
そのため、「配分でもめる要素がない」のであればハンコ代は発生しません。
ここでは、任意売却をしてもハンコ代が発生しないケースについて解説します。

任意売却でハンコ代が発生しないケース1：債権者が1人しかいない

債権者が1人だけなのであれば、任意売却で得たお金の配分についてもめることはありません。
債権者が債務者から全額を受け取るだけです。
債務者と債権者の交渉内容によっては、引っ越し代のみを債務者にわたすこともあります。
売却価格で返済しきれなかった残債については、引き続き債務者が債権者に対して返済を続けるのが一般的です。
返済の方法や金額に関しては、債務者と債権者で無理のない返済条件について話し合うことができます。

任意売却でハンコ代が発生しないケース2：売却価格が債務の総額を上回っている

債権者が複数いても、債務総額よりも高い金額で不動産を売却できれば、ハンコ代は発生しません。
たとえば第1抵当権者に2,000万円、第2抵当権者に1,000万円を借り入れていたとします。
この場合、不動産の売却価格が3,000万円を超えていれば、第2抵当権者にも債権をすべて返済できるためハンコ代を支払う必要はありません。
しかし実際には、債権の総額を上回る金額で不動産が任意売却される事例はほとんどなく、かなりレアなケースだといえます。

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まとめ

一般的にはあまり知られていない「ハンコ代」という言葉。
住宅ローンの返済が難しい方にとっては、複数の債権者に任意売却を認めてもらうための重要な「協力依頼料」です。
競売になると後順位抵当権者側にもメリットがないとはいえ、任意売却の交渉でトラブルになると同意を拒否されるケースもあります。
任意売却の知識や経験が豊富な不動産会社と相談しながら、ハンコ代の交渉は慎重に進めましょう。
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