不動産売却後に注意すべき契約不適合責任とは？トラブルを防ぐ方法も解説

不動産売却では、引き渡し後に契約内容にない不具合が発覚した場合、売主は責任を問われることがあります。
しかし、事前に契約不適合責任について概要を知っておけば、そのようなリスクを回避することも可能です。
そこで、不動産売却をご検討中の方に向けて、契約不適合責任とは何にかと買主の権利、またインスペクションについて解説します。
朝霞市・和光市で不動産を所有していらっしゃる方は、ぜひこの記事を参考にしてみてください。

不動産売却後に注意すべき契約不適合責任とは

契約内容に記載されていない不具合や不備が見つかった場合、売主が買主に対して負う責任のことを「契約不適合責任」といいます。
売主には、契約内容に適合したものを引き渡す義務があります。
そのため、引き渡したものの種類や数量、品質など契約内容に適合していない場合は、責任を負わなければならないのです。

不動産売却での契約不適合責任

不動産売却で契約不適合責任が問われるケースは、多くが不動産の品質についてです。
たとえば、古い物件などでよくあるのが雨漏りやシロアリ被害です。
雨漏りやシロアリ被害について把握していながら、契約書に記載していなかったり、買主に説明をしていなかったりした場合は契約不適合責任に問われます。
契約不適合責任に問われれば、追加修繕や代金減額などの対応をおこなわなければなりません。
また、場合によっては損害賠償を請求されたり、契約解除となったりする可能性があるため注意が必要です。

契約不適合責任に問われないためには契約書に記載する

上記の雨漏りやシロアリの例で言えば、買主にしっかりと説明し了承を得て、さらに売買契約書に「建物には雨漏り・シロアリ被害があります」という記載があれば、責任問題になることはないでしょう。
つまり、契約不適合責任は売買契約書の内容と異なるものを売却した場合に問われる責任です。
売買契約書に売却する不動産の状態や契約条件を記載しておけば、契約不適合責任に問われるリスクを減らすことができるでしょう。
ただし注意しなければならないのが、売主自身も把握していなかった不具合が見つかった場合です。
明らかにわかる雨漏りなどは把握しやすいですが、売主自身も気付かなかったというケースもあるでしょう。
しかし、売主自身も気付かなかった欠陥が見つかった場合でも、同様に契約不適合責任に問われることがあるため注意が必要です。
そのため、不動産売却前に建物に不具合がないかをチェックし、しっかりと把握しておくことがもっとも大切と言えます。

不動産売却後の契約不適合責任で認められている買主の権利とは

では、不動産売却後に契約不適合責任が発生した場合、買主にはどのような権利が認められているのでしょうか。
認められている買主の権利は「追完請求」「代金減額請求」「催告解除」「無催告解除」「損害賠償請求」の5つがあります。
それぞれの買主の権利について解説します。

買主の権利1：追完請求

不動産売却における追完請求は、発覚した不具合の修補請求のことです。
つまり、契約書と同じ内容になるように「不具合を直してください」という意味になります。
上記の雨漏りの例を挙げれば、雨漏りを修補することが該当します。

買主の権利2：代金減額請求

追完請求をおこなったにも関わらず売主が実行しない場合は、買主は代金減額請求をすることができます。
つまり、売却金額から減額をしてもらうという請求です。
また、明らかに追完請求が難しいといったケースでは、最初から代金減額請求をすることもできます。

買主の権利3：催告解除

催告解除は、買主が追完請求をしたにも関わらず売主が応じない場合に、売主に催告をし契約解除をすることです。
前述のとおり、追完請求に応じない場合は代金減額請求をすることも可能です。
しかし、被害が大きい場合など代金減額請求では納得ができないというケースもあります。
そのような場合に、売主側に「購入をやめる」と伝えて契約解除します。
契約自体がなかったことになるため、違約金が発生することもありません。
売主は、ただちに売買代金を買主へ返還する必要があります。

買主の権利4：無催告解除

一方で、無催告解除とは売主に催告なしに契約解除することを指します。
無催告解除の権利が与えられる場合は、契約の目的が達成できない場合や履行が不可能であるとき、履行を拒絶する意思を明確に示したようなケースです。
このような場合は、無催告解除をすることができます。

買主の権利5：損害賠償請求

損害賠償請求は、追完請求により修補などの履行を受けることができたとしても、それによって補填することができない損害が買主に発生した場合に請求できる権利です。
つまり、追完請求をおこなったうえで損害賠償請求をすることもできます。
ただし損害賠償請求は、ほかの4つの権利と異なり、売主が故意で隠した場合や売主の過失で損害を生じた場合のみに請求が認められています。

不動産売却前にインスペクションをして契約不適合責任を防ごう！

不動産売却後に契約不適合責任に問われるリスクを減らす方法があります。
それは、売却前の「インスペクション」です。
ここでは、インスペクションとはどういうものなのか、また告知義務も含めて解説します。

インスペクションとは

不動産売却の際にインスペクションという言葉を耳にした方もいらっしゃるのではないでしょうか。
インスペクションとは、既存住宅の劣化状態や欠陥の有無を調べる住宅診断のことです。
具体的には以下の内容を診断します。

• 構造上の問題（基礎のひび割れ、鉄筋の露出など）
• 設備・配管の不具合（給排水管、換気ダクトなど）
• 雨漏り・水漏れ（天井や内壁の雨漏りの跡）

住宅診断は専門的な資格を保有しているプロがおこなうため、信頼性の高い診断結果を得ることができます。

インスペクションが契約不適合責任のリスクを減らす理由

インスペクションを不動産売却の前に実施しておけば、自分では気付かなかった不具合を把握することができます。
つまり、売却後に契約不適合責任に問われるリスクを減らすことが可能です。
ただしインスペクションにより不具合が見つかった場合は、その旨を買主に伝え了承を得てから契約書に記載する必要があります。

不動産売却では告知義務がある

不動産売却では、公平な取引をおこなうためにも売主は建物の欠陥や不具合を買主に伝える「告知義務」があります。
雨漏りやシロアリのような物理的瑕疵はインスペクションで把握することができますが、告知義務は心理的瑕疵の場合でもしなければなりません。
心理的瑕疵とは、自殺や殺人など購入の判断に影響を与えるような出来事のことです。
このような心理的瑕疵でも契約書に記載されていないと、契約不適合責任を負うことになります。
心理的瑕疵に該当するような要因がある場合は、まずは仲介を依頼する不動産会社へご相談ください。

まとめ

不動産売却後に契約内容にない不具合が発覚した場合、売主は買主に対して責任を負わなければなりません。
そのため不動産に不具合がある場合は、必ず買主側に了承を得て売買契約書に記載する必要があります。
また、事前に気付かなかった不具合が発覚することもあるため、売却前にインスペクションを実施しておくと安心でしょう。
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