相続後に空き家となるデメリットとは？空き家状態にしない解決策も解説

相続後の不動産は「維持管理に費用がかかる」「遠方で管理が困難」などの理由から空き家状態になってしまうケースが増えてきています。
活用予定がない空き家でも適切に管理しなければ、さまざまなデメリットやリスクが生じるため注意が必要です。
そこで相続した不動産が空き家となった際の管理方法や、放置するデメリット、また空き家状態にしないための解決策を解説します。
朝霞市・和光市で空き家を相続する予定がある方は、ぜひこの記事を参考にしてみてください。

相続後に空き家状態となった場合の管理方法

相続後に、なんらかの理由で空き家状態となってしまうケースが増えてきています。
とくに人が住んでいない空き家は、急速に劣化が進み、将来的に活用しようとしても大規模な修繕やリフォームが必要となる可能性があります。
そこで、少しでも劣化を遅らせるためには、定期的な管理が必要です。
ここでは、まず空き家の管理方法についてご説明します。

管理方法1：換気をおこなう

空き家の劣化を進めてしまう大きな原因は「湿気」です。
湿気は、人が暮らしていない家ではとくに溜まりやすく、この湿気がどんどん家を腐らせてしまいます。
この湿気を防止するには、定期的な換気が大切です。
定期的に空気を入れ替え、中に溜まった湿気を外に逃がしてあげることが湿気対策になります。
とくに忘れがちなクローゼットや押し入れ、靴箱も同様に換気をしましょう。

管理方法2：通水をおこなう

空き家管理では、通水も欠かせません。
排水口の下は、水を溜めるS字、U字、P字型などの排水トラップと呼ばれる構造となっており、排水口から下水のにおいが上がってくるのを防いでいます。
長期間、水を使用していないと排水トラップに溜まった水が蒸発し乾いてしまい、悪臭を招く原因となってしまいます。
また、場合によっては水道管からネズミや害虫が侵入することもあるでしょう。
このような事態にならないためには、定期的に通水をし、異変がないかを確認する必要があります。
またその際は、水の出方や水の色なども併せてチェックしておくと良いでしょう。
最低でも1か月に1回、1分くらい水を出しっぱなしにして様子をみることをおすすめします。

管理方法3：清掃・ゴミ拾い

空き家の管理では、最低限の清掃もしておきましょう。
電気を止めている場合は、ホウキや塵取、ごみ袋を空き家に置いておくと良いでしょう。
室内だけでなく、庭の雑草の手入れも併せておこなうことも大切です。
とくに、猫や犬の糞が落ちていないか、害虫が発生していないかを確認しましょう。
害虫などが大量に発生すれば、近隣にも悪影響を及ぼす恐れがあるからです。
また、自分の敷地内だけでなく道路や隣地に空き家からの落ち葉やごみが飛んでないかもチェックしておきましょう。
近隣に迷惑をかけるとクレームを受ける可能性があるので注意が必要です。

相続した不動産を空き家状態で放置した場合のデメリット

相続した不動産をそのまま空き家状態で放置すると、以下のようなデメリットが生じるため注意が必要です。

• 資産価値が下落する
• 所有者責任に問われる
• 特定空家に指定される

それぞれのデメリットについて具体的にご説明します。

デメリット1：資産価値が下落する

空き家を適切に管理せずに放置すると、空き家は急速に劣化していきます。
劣化するとは、建物のさまざまな箇所の品質や性能に不具合が生じるということです。
たとえば、以下のようなことが挙げられます。

• 湿気によりカビが繁殖している
• 畳の腐食やフローリングのひび割れ
• シロアリの大量発生
• ネズミによる電気設備の故障
• コーキング劣化による雨の侵入

このような状態が生じてしまうと、建物の資産価値は下落してしまいます。
防止するためには定期的な管理が必要です。

デメリット2：所有者責任に問われる

たとえ空き家であろうが、空き家が原因で他人に損害を与えた場合、所有者は被害者に対して損害を賠償する責任があります。
それは自己に過失がない場合も同様です。
たとえば、フロック塀が崩れたことにより他人をケガさせてしまった場合、それがわざとではなくても所有者として責任を負うことになります。
近年は自然災害が多発しているため、とくに注意が必要です。

デメリット3：特定空家に指定される

空き家を放置することは、行政により「特定空家」に指定されるリスクもあります。
特定空家とは、倒壊など保安上の危険がある恐れの状態や、衛生上有害となる恐れがある状態、また景観などを損なっている状態など、放置することが不適切と判断された空き家のことです。
これは、2015年5月に施行された「空家等対策特別措置法」により指定されます。
特定空家に指定されると、行政からさまざまな指導や助言があり、それでも改善されない場合はさまざまなペナルティが科されることになるため注意が必要です。
たとえば、固定資産税の優遇措置の適用除外、50万円以下の過料、行政代執行などの罰則です。
行政代執行とは、所有者に代わり行政が適正管理に向けた取り組みをおこなうこと、いわゆる「空き家の取り壊し」のことを指します。
また、この際にかかる費用は所有者に請求されるため注意しましょう。
行政代執行の費用は税金です。
行政代執行に要した支払いがされない場合、不動産を差し押さえて公売（行政による競売）によって売却されるリスクがあります。
このように、空き家の放置はさまざまなリスクを生じるため、適切な対処が必要だと言えます。

相続後の不動産を空き家状態にしないための解決策

最後に相続後に不動産を空き家にしないための解決策を解説します。

解決策①解体する

解決策の1つ目は、解体してしまうという方法です。
解体すれば、空き家を管理する必要もなく、特定空家に指定されるリスクもありません。
また、空き家は犯罪の拠点となることがありますが、空き巣や放火などの心配もなくなります。
ただし、解体の場合は解体費用がかかるため注意が必要です。
木造住宅の場合であれば1坪5万円が相場のため、40坪であれば200万円の解体費用がかかることになります。
さらに、建物を解体し更地にすると、今まで適用されていた建物にかかる優遇措置が受けられなくなり、固定資産税の負担が増える可能性があるため注意しましょう。

解決策②譲渡する

2つ目の方法は、第三者へ譲渡する方法です。
無償譲渡となることが多いですが、活用予定がない場合は、第三者へ譲渡すれば空き家の管理から解放されます。
また、税金の負担や所有者責任リスクがなくなることもメリットと言えるでしょう。

解決策③売却する

3つ目の方法は、シンプルに売却してしまうという方法です。
活用予定がない場合や、解体にかかる費用を負担したくないという場合には、思い切って売却してしまうのも1つの選択肢です。
不動産査定をしてみたら「予想以上に高く売却できそうだ」ということもあるでしょう。
そのため、まずは不動産会社へ査定をご依頼ください。
ただし、すでにご説明したように空き家は放置すれば、物件状態が悪くなり資産価値が下落します。
そのため売却をお考えの場合は、できるだけ早く売却を進めたほうが良いでしょう。

まとめ

相続後に不動産が空き家状態となるケースは年々増加しています。
空き家を放置すれば、所有者責任に問われたり、特定空家に指定されたりとさまざまなデメリットが生じます。
そのため相続後に不動産の活用予定がない場合は、売却などを検討してみると良いでしょう。
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