離婚による不動産売却の流れは？タイミングや売却方法も解説

マイホームを所有する夫婦が離婚をする際は、家をどのように扱うか話し合う必要があります。
もっともおすすめなのは「売却」ですが、いつどのタイミングで手続きをおこなえば良いのでしょうか。
本記事では、離婚に伴う不動産売却の流れと注意点、売却方法について解説します。
朝霞市や和光市で離婚を機に不動産を売却しようとお考えの方は、ぜひ参考になさってください。

不動産売却に適したタイミングは離婚後？離婚前？

「離婚前と離婚後では、どちらのタイミングで売却するのが良いのだろう」と悩む方は少なくありません。
それぞれにメリットとデメリットがあるため、夫婦の事情や住宅ローンの状況、税金などによって決めると良いでしょう。

離婚前のタイミングが適しているケース

離婚前に不動産を売却するのが適しているのは、夫婦関係がすでに悪化しており、離婚後に連絡や話し合いが難しくなる可能性がある場合です。
不動産は売却してから成約に至るまで、一般的に3～6か月ほどかかるため、離婚後に手続きを進めようとするとスムーズに連絡が取れず、売却が滞るリスクがあります。
また急いで売却しようとして相場より低い価格で売り出したり、購入希望者の値下げ要求に応じてしまったりすると、手元に残る資金が減少することもあります。
さらに、離婚前に売却する場合は贈与税のリスクも意識しておかなければなりません。
売却金を離婚前に分配すると、財産を受け取った側に贈与税がかかる可能性があります。
そのため、離婚前の売却では税務面や資金配分についても事前に確認し、計画を立てておくことが重要です。

離婚後のタイミングが適しているケース

離婚後に不動産を売却するのが適しているのは、夫婦間の話し合いが円滑に進まず、離婚前に売却条件を決めるのが難しい場合です。
離婚成立後は名義や権利関係が明確になるため、売却手続きを進めやすくなるというメリットがあります。
また離婚前に売却すると贈与税のリスクがあるケースでも、離婚後であれば財産分与として扱われ、税務面でのトラブルを避けやすいでしょう。
さらに、離婚後は住む場所や生活の優先順位が決まった状態で売却条件を考えられるため、価格設定や売却タイミングを落ち着いて検討できます。
急ぎで売る必要がある場合も、離婚後であれば相手と冷静に協議しながら進めやすく、トラブルを防ぐことが可能です。
ただし、連絡が取りづらい場合や合意が得られない場合は売却が長引くリスクもあるため、弁護士や不動産会社のサポートを受けながら進めることをおすすめします。

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離婚を機に不動産売却する際の手続きの流れ

続いて、離婚をきっかけに不動産売却する際の流れについて解説します。

①土地や建物の名義を確認する

まずは、土地や建物の名義が誰になっているかを確認しましょう。
夫婦どちらかの単独名義だと思っていても、実際には共有名義になっていたり、土地だけが親の名義になっていたりするケースもあります。
不動産は名義人でなければ売却できないため、名義の確認は必須です。
スムーズに手続きを進めるためにも、法務局で名義の確認は済ませておきましょう。

②ローン残債がいくらあるのかを調べる

名義が確認できたら、次にローンの残債額を調べましょう。
もしローン残債が売却金額を上回っている場合、いわゆるオーバーローンとなり、そのままでは不動産を売却できません。
不足分は貯金で補うか、親族から借り入れるなどして、ローンを完済する必要があります。
一方、ローン残債が売却金額より少ないアンダーローンであれば、通常と同じように売却を進められます。

③不動産会社に依頼して売却活動を進める

ローン残債の状況が確認できたら、次は不動産会社に依頼して売却活動を進めます。
まずは査定を依頼し、どのくらいの価格で売れそうかを把握することが大切です。
その後、不動産会社と媒介契約を締結します。
契約後は不動産会社が販売活動をおこない、買主が見つかれば売買契約を締結し、引き渡しを経て売却が完了となります。

④財産分与の方法を決める

不動産の売却が完了したら、次は財産分与の方法を決定します。
基本的には売却金を折半することが多いですが、夫婦間の話し合いによって割合を調整することも可能です。
話し合いが難しかったり意見がまとまらなかったりする場合は、調停や審判で決定されることもあります。
なお、家を売却せずに一方が住み続けるケースでは、住み続ける側が引っ越す側に、査定額の半分を支払うのが一般的です。
たとえば、家の価値が2,000万円で妻が住み続ける場合、妻は夫に1,000万円を支払うことになります。

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離婚における不動産の売却方法は？

不動産の売却方法には、大きく「仲介」と「買取」の2種類に分けられます。
また、オーバーローンの場合には「任意売却」を検討することもあるでしょう。
最後に、不動産の売却方法について解説します。

仲介

不動産の売却方法としてまず挙げられるのが仲介です。
仲介とは、不動産会社に売却活動を依頼し、買主を探す方法を指します。
仲介の大きなメリットは、高値で売れる可能性があることです。
市場相場に基づいて価格設定をおこなうため、できるだけ高く売却したい方に向いています。
ただし、不動産は売りに出してもすぐに成約するとは限りません。
仲介では、インターネットでの物件掲載やポスティングチラシの作成などを通じて購入希望者を探します。
不動産売却には3〜6か月ほどかかるのが一般的ですが、物件によってはそれ以上かかるケースも少なくありません。
焦って値下げをしてしまわないよう、仲介での売却を検討する場合は、余裕を持ったスケジュールで準備を進めることが重要です。

買取

買取とは、不動産会社が直接物件を買い取る方法です。
売却活動をおこなう必要がなく、査定額に納得すればすぐに売却できる点が大きなメリットです。
また、仲介では売却が難しいと判断される土地や建物でも、買取なら売却できる可能性があります。
建物の状態が良くなかったり、交通や生活利便性が低い不便な立地にあったりする場合は、買取を検討するとスムーズに手続きを進められるでしょう。

任意売却

任意売却とは、ローンの残債がある土地や建物を売却する方法です。
不動産をローンで購入すると、債権者（金融機関など）によって抵当権が設定されます。
抵当権とは、返済が滞った場合に金融機関が不動産を担保として強制的に売却し、貸したお金を回収できる権利のことです。
この抵当権を抹消してからでないと、基本的には不動産を売却することができません。
抵当権の抹消にはローンの完済が必須ですが、オーバーロンの状態で不足金を用意できないケースもあるでしょう。
このような場合に、金融機関から承諾を得て、ローンが残った状態で家を売ることを「任意売却」といいます。
任意売却により得たお金はローンの返済に充てられ、万が一残債が発生した場合でも、金融機関と交渉して分割返済などの対応が可能です。
ただし、任意売却には期限があるため、ローンの完済が難しいと感じた時点で早めに不動産会社にご相談ください。

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まとめ

離婚前と離婚後、どのタイミングで不動産を売るか迷ったら、夫婦の関係性や税金の有無などを考慮して判断することが大切です。
売却の流れとしては、まず査定や売却活動をおこない、その後、夫婦で決めた方法に基づいて財産分与をおこなうのが一般的です。
オーバーローンの場合は任意売却も検討する必要があるため、早めに不動産会社にご相談ください。
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