土地売却で消費税は課税される？課税されるケースと非課税のケースを解説

不動産取引に関連する消費税は複雑で、金額も大きくなりがちです。
そのため、不動産を売却する前に、消費税のルールを理解しておくことが重要です。
本記事では、土地売却で消費税が課税されるのか、土地の売却に関連する費用で、消費税が課税されるケースや非課税となるケースについて解説します。
朝霞市・和光市で土地の売却を検討中の方は、ぜひご参考になさってください。

土地を売却するときに消費税は課税される？

消費税は、事業者の売上げに対して課される税金です。
製品やサービスを購入する際に最終消費者が支払い、事業者を通じて国へ納められる仕組みになっています。
土地売買に関しては、消費税の非課税取引となる点が重要です。
国税庁のホームページによると、消費税の非課税取引には、社会政策的な配慮や消費税の性格が関連しており、そのなかに「土地の譲渡や貸付け（一時的なものを除く）」が含まれています。
「土地は消費されるものではない」との考え方に基づいているのでしょう。
しかし、土地売買の過程で発生するその他の費用には留意が必要です。

消費税が課税される条件

消費税が課税される取引は、消費税法によって定められており、以下の4つの条件を満たす必要があります。

• 国内でおこなわれる取引であること
• 「事業者」によって事業としておこなわれること
• 対価を得ておこなわれる
• 資産の譲渡、貸付け、または役務の提供である

不動産の売却は「資産の譲渡」に該当し、事業者が事業としておこなう場合には消費税が課されることになります。
ただし、重要な点として、事業者ではない個人が不動産を売却する場合、消費税は課されません。
事業者には個人事業主や法人が含まれ、「課税事業者」と「免税事業者」に分かれています。
課税事業者は消費税の納税義務がありますが、免税事業者はその義務がありません。
土地を売却する際には、これらの点を理解し、適切な手続きをおこなうことが重要です。

不動産売却で課税対象となる取引

新築建物の売買は、建築会社の課税売上げに該当し、消費税が課税されます。
一方、中古住宅の売買においては、個人による売却が事業売上には該当しないため、非課税とされます。
ただし、投資目的で家賃収入を得ていた中古物件の売却は事業活動とみなされることがあり、この場合は消費税が課税される可能性があるため注意が必要です。

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土地の売却に関する費用で消費税が課税されるケースとは？

土地売買は消費税の非課税取引ですが、関連する費用には消費税が課されるものが含まれているため、注意が必要です。
消費税が課税されるケースは、主に以下の3つです。

①仲介手数料

土地売買に際して不動産会社が仲介を担う場合、その仲介手数料は消費税の課税対象となります。
仲介手数料は、不動産会社が提供する仲介サービスに対する対価です。
不動産の売買において、売主と買主の間を取り持ち、案内から契約、引き渡しまでをサポートする不動産仲介会社に支払われます。
仲介手数料の算出と、消費税がどれくらいかかるかを理解することは、取引における全体的なコスト管理のためにも重要です。
仲介手数料は、売買代金に応じた上限額が宅地建物取引業法で定められています。
売買代金に応じた仲介手数料の上限額の計算式（速算式）は、以下のとおりです。

• 200万円以下の金額：不動産価格×5％
• 200万円超え～400万円以下の金額：不動産価格×4％＋2万円
• 400万円超えの金額：不動産価格×3％＋6万円

上記の金額に、消費税が別途課されます。

②司法書士の報酬

土地の売買取引では、所有権の移転登記や抵当権の設定などの登記手続きが必要です。
これらの登記は、不動産を管轄する法務局でおこなわれますが、専門的な知識が必要とされるため、司法書士に依頼することが一般的です。
司法書士に依頼した際にかかる手数料は自由化されており、地域や事務所によって異なるため、相場が一定ではありません。
土地取引にともなう登記に関しては、手数料は10万円～20万円程度が一般的な範囲です。
司法書士に依頼する際は、その専門性を理解し、必要な手続きをおこなうことができるかどうかを検討することが重要です。
また、手数料については事前に複数の司法書士事務所に見積もりを依頼し、コストパフォーマンスを考慮したうえで選定することをおすすめします。

③地下駐車場

土地の地下に設けられた車庫は、土地自体ではなく「設備の譲渡」と見なされるため、その譲渡が課税事業者によっておこなわれる場合、消費税の課税対象となります。
なお、マイホームの売却の場合は、建物も設備も非課税です。
土地の売却は、マイホームだけでなく事業用の土地であっても非課税です。
また、住宅の賃貸に関しても、賃料は消費税の課税対象外となります。
しかし、住宅用建物の短期貸付（1か月未満）や土地を活用した月極駐車場などの場合、これらの使用料は消費税の課税対象です。

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土地の売却に関する費用で消費税が非課税となるケースとは？

土地およびその関連設備や権利に関する消費税の課税状況は多岐にわたります。
土地や建物を取引する際は、具体的な内容に応じて税務上の取扱いが異なることを理解し、適切な対応をおこなうことが重要です。
これにより、税務上の不備や予期しない費用が発生するリスクを避けることができます。
土地の売却に関する費用で消費税が非課税となるケースは、以下のとおりです。

①土地の定着物

消費税法では、「土地」自体は非課税取引とされますが、土地に定着している物（定着物）については、その取り扱いが異なる場合があります。
たとえば、山林を売買する際には、立木（木を伐採して得られる木材や林業に関連する資源）は独立した取引対象として扱われます。
このため、立木の売買は消費税の課税対象です。
立木は売買される際に、土地から切り離されて取引されることが一般的であるためです。
一方で、宅地に関連する定着物、たとえば庭木、石垣、庭園などが宅地と一体として売買される場合は、非課税取引の一部とされます。
なぜなら、これらの定着物が宅地の一部としての機能や価値を形成するため、土地の売買と一体的に取引されると見なされるからです。
ただし、建物本体やその附属施設については、土地の売買とは別に課税対象となることがあります。

②登録免許税

登録免許税とは、不動産登記をおこなう際にかかる税金です。
土地売却においては、所有権移転登記や抵当権が設定されている場合は抵当権抹消登記が必要になります。
登録免許税には消費税がかかりません。
税額の計算は、土地や建物の固定資産税評価額に対して定められた税率を乗じることで求められます。
所有権移転登記の税率は2％ですが、土地の場合は2026年3月31日までに登記を申請すると1.5％に減額されます。
そのほか、住宅取得等に関連する軽減措置や、一定の環境基準を満たす建築物に対する措置などがあり、軽減措置を適用すると、登録免許税の負担を減らすことが可能です。

③印紙税

印紙税は、契約書や領収書など特定の文書に課される税金です。
これらの文書が経済取引の証拠となる際に必要とされます。
不動産売買契約書など、契約金額に応じて必要な印紙の額が異なります。
印紙税は、文書が作成された際にその文書に貼付する印紙を購入し、文書に貼り付けることで税金が納付される仕組みです。
印紙税にも消費税は課されません。
不動産の譲渡に関する契約書の印紙税額は、契約金額に応じて数百円～数十万円かかります。
契約書に記載された契約金額が1万円未満の場合は、印紙税は非課税です。

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まとめ

土地の売却の際、取引に対して消費税はかかりません。
しかし、売却にともなう仲介手数料や司法書士の報酬費、地下駐車場の取引については、課税対象です。
一方、宅地の定着物や登録免許税、印紙税に対しては非課税になります。
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