短期譲渡所得とは？計算方法や活用できる控除について解説！

不動産を売って利益が出たとき、税金の計算には所有期間が大きく関係します。
短期間で売却した場合に適用されるのが、いわゆる「短期譲渡所得」です。
本記事では短期譲渡所得とはなにか、計算方法と利用できる控除について解説します。
朝霞市や和光市で不動産売却をご検討中の方は、ぜひ参考になさってください。

不動産売却における短期譲渡所得とは

土地や建物を売って利益が出ると、その利益に対して譲渡所得税がかかります。
この税金は不動産の所有期間によって税率が変わり、短期譲渡所得と長期譲渡所得の2つに分けられます。
まずは、短期譲渡所得と長期譲渡所得の違いや、なぜ所有期間で税率が変わるのかを確認していきましょう。

短期譲渡所得とは？長期譲渡所得との違い

短期譲渡所得とは、所有期間が5年以下の不動産を売却したときの所得のことです。
不動産売却で得られる利益を譲渡所得といい、この譲渡所得には譲渡所得税がかかります。
譲渡所得税の税率は所有期間によって変わり、5年を超えるかどうかで判断されます。

• 所有期間が5年以下（短期譲渡所得）：所得税30％＋住民税9％＝39％
• 所有期間が5年超え（長期譲渡所得）：所得税15％＋住民税5％＝20％

さらに、令和19年（2037年）までは復興特別所得税として、所得税額の2.1％が加算されます。
不動産の所有期間は売却した年の1月1日時点で計算される点に注意が必要です。
たとえば、2020年8月1日に購入した不動産を2025年9月1日に売却した場合、カレンダー上では5年を超えていますが、1月1日時点では4年5か月です。
つまり、このケースでは税率の低い長期譲渡所得ではなく、短期譲渡所得が適用されます。
短期譲渡所得と長期譲渡所得では税率が大きく異なるため、計算時には十分注意しましょう。

所有期間が短いと税率が高くなるのはなぜ？

譲渡所得が短期と長期に分けられた背景には、バブル期に横行した「土地転がし」が大きく影響しています。
土地転がしとは、関係者間で土地を何度も売買して地価を吊り上げ、その値上がり分で利益を得る取引のことです。
バブル期には、不動産価格が上昇し続ける中で、短期間で土地を売買して利益を得る投資家が多く現れました。
その結果、自宅用の土地が欲しい方に土地が行き渡らないという問題が起きてしまったのです。
こうした短期間の土地売買を抑えるために、譲渡所得は短期と長期に分けられ、短期譲渡所得の税率は高めに設定されています。

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不動産売却前に知っておきたい！短期譲渡所得の計算方法とは

譲渡所得税は、給与所得や事業所得など他の所得とは別に計算される「分離課税」です。
会社勤めの方は給与から源泉徴収されるため、自分で確定申告をしたことがない方も多いでしょう。
しかし、不動産を売却した場合の譲渡所得は給与所得とは別に計算されるので、売却した翌年に自分で確定申告する必要があります。
いざ申告の時に慌てないよう、短期譲渡所得の計算方法をあらかじめ確認しておきましょう。

計算方法①譲渡所得を求める

譲渡所得税を計算するには、まず譲渡所得を求める必要があります。
譲渡所得の計算式は以下のとおりです。
譲渡所得額＝売却金額－（取得費+譲渡費用）－特別控除額
取得費とは不動産を取得する際にかかった費用、譲渡費用は不動産を売却する際にかかった費用のことです。
一方で特別控除額とは、特例を利用した場合に差し引ける金額を指します。
譲渡所得をできるだけ小さくするために、特例は忘れずに利用し、取得費や譲渡費用も漏れなく計上することが大切です。
計算の結果、譲渡所得がプラスになれば、その金額に応じて譲渡所得税が課されます。
一方、マイナスやゼロの場合は譲渡所得税はかからないため、原則として確定申告は不要です。

計算方法②減価償却をおこなう

家の購入代金も取得費に含まれますが、建物は築年数とともに価値が減るため「減価償却」が必要です。
減価償却とは、不動産などの固定資産の取得費用を、耐用年数に応じて分割して計上する方法です。
居住用不動産の減価償却費は、以下の計算式で求めます。
減価償却費＝建物の取得価額×0.9×償却率×経過年数
償却率は建物の構造によって異なり、木造だと0.031、木造モルタルは0.034、鉄骨鉄筋コンクリートが0.015です。
経過年数は、6か月未満を切り捨て、6か月以上は1年として計算します。
この減価償却費を取得費から差し引くことで、正確な譲渡所得の計算が可能になります。

計算方法③税率をかける

譲渡所得を計算したら、次に短期譲渡所得の税率をかけて税額を求めます。
たとえば不動産を所有期間5年以下で売却し、譲渡所得が800万円発生した場合、税額は次のように計算されます。
800万円×39.63％＝約317万円
この場合、不動産売却による利益317万円に対して税金がかかるため、売却した翌年に確定申告が必要です。
確定申告の受付期間は毎年2月16日から3月15日までで、この間に必要な書類をそろえて申告します。
期限を過ぎると特例や控除が使えなくなる場合もあるため、譲渡所得が出たら早めに準備を始め、必要書類の確認も忘れずにおこないましょう。

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短期譲渡所得の計算で活用できる特例や控除とは

前にも触れましたが、不動産を売却する際には税負担を減らすための特例や控除があります。
特例や控除を利用すれば節税につながりますが、条件を満たさなければなりません。
ここでは、不動産売却時に利用できる主な特例や控除について解説します。

収用等により土地建物を売った時の特例

個人が公共事業のために不動産を売却する場合は、特例として「収用交換等の場合の譲渡所得等の特別控除」を利用できることがあります。
この特例の特徴は、課税対象となる譲渡所得から最大5,000万円まで控除できる点です。
要件には、申し出から6か月を経過した日までに売却すること、不動産が販売・消費する目的で仕入れたものでないことなどが含まれます。

特定土地区画整理事業などのために土地を売った場合の特別控除

特定土地区画整理事業のために不動産を売却する場合、譲渡所得から最大2,000万円の控除を受けられることがあります。
特定土地区画整理事業とは、大都市圏で行われる都市計画に基づく土地区画整理事業のことです。
事業そのものが特例を使える対象かどうかがポイントとなり、売主や物件自体に特別な条件はほとんどありません。

居住用財産の3,000万円控除

個人が居住している、または居住していた不動産を売却する場合、「居住用財産の3,000万円特別控除」を利用できることがあります。
この制度を使うと、譲渡所得から最大3,000万円まで控除できるため、税金を大きく減らすことが可能です。
適用にはいくつか条件があり、主なものは次のとおりです。

• 売却した年の前年および前々年にこの特例を利用していないこと
• 買主が親子や夫婦などの特別な関係でないこと

数ある特例の中でも、もっとも利用しやすく節税効果が高い制度なので、売却前に条件を確認しておくことをおすすめします。

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まとめ

不動産売却で得た利益には譲渡所得税がかかり、税率は所有期間によって短期・長期に分かれます。
所有期間が5年以下の場合は短期譲渡所得が適用され、税率が高くなるため売却のタイミングに注意が必要です。
また、居住用財産の3,000万円特別控除や公共事業・土地区画整理に伴う控除など、条件を満たせば節税できる特例もあるので、事前に適用要件を確認しておきましょう。
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