不動産売却時にかかる税金はいつ払う？税金の種類ごとに支払う時期を解説

マイホームの売却は、人生でそう何度も経験することではありません。
手続きの多さや売却価格ばかりに意識が向きがちですが、見落としがちなのが「税金」の問題です。
この記事では、売却契約時、登記時、そして翌年の確定申告と、それぞれのタイミングで発生する税金について解説します。
朝霞市・和光市でマイホームの売却をご検討中の方は、ぜひ最後までご覧ください。

不動産売却の税金はいつ払う？契約締結時にかかる印紙税とは

買主と売買契約を締結する際には、印紙税が発生します。
はじめに、印紙税とはなにか、納税方法と節約方法について解説します。

印紙税とは

不動産売却における印紙税とは、売買契約書に課される税金の一つです。
契約書の金額に応じて、定められた額の印紙を貼付することで納付します。
印紙税は契約書を作成した時点で納付が必要となり、契約書に印紙を貼らない、または不足していると過怠税が課されることがあります。

印紙税の金額

令和9年3月31日までに作成される契約書には軽減税率が適用されるため、通常よりも負担が軽くなります。
具体的な軽減税率は以下のとおりです。

• 契約金額が1,000万円超5,000万円以下の場合：1万円
• 契約金額が5,000万円超1億円以下の場合：3万円
• 契約金額が1億円超5億円以下の場合：6万円
• 契約金額が5億円超10億円以下の場合：16万円

このように、印紙税は契約金額に応じて段階的に課税される仕組みになっており、高額な不動産取引ほど税額も高くなります。

印紙税を節約する方法

通常、売買契約書は買主と売主の双方が原本を1通ずつ保管しますが、それでは税負担が2倍になってしまいます。
これを節約する方法として有効なのが、原本は1通のみ作成し、もう一方は「写し（コピー）」を保管する方法です。
コピーには契約書としての効力がないため、印紙税の課税対象にはなりません。
ただし写しであっても、当事者の署名や押印がある、または契約の証拠書類として使われる場合は、印紙税の対象となる可能性があります。
したがって、写しを保管する際には署名や押印を省略し、あくまでも参考用の書類として扱うことが重要です。
印紙税の節約を図る際は、契約書の性質を十分に理解し、法律上の手続きをしっかりと確認しておくようにしましょう。

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不動産売却前に知っておこう！登記時に発生する税金はいつ払う？

住宅ローンが残っている住宅を売却する際には、抵当権の抹消登記が必要です。
抵当権とは、借入金の返済が滞った場合に備えて、債権者が不動産を担保として保持する権利です。
物件を売却するには、抵当権を消す手続き「抹消登記」が必要となり、その際には登録免許税がかかります。
ここからは、抵当権抹消登記の際に課される登録免許税と、それに伴って発生する司法書士手数料の目安について解説します。

抵当権抹消登記における登録免許税の目安

登録免許税の金額は、抹消する抵当権一件につき1,000円です。
この税額は全国一律であり、抵当権の数が増えるとその分だけ費用が増します。
一つの不動産に対して複数の抵当権が設定されている場合、それぞれの抵当権を個別に抹消する必要があり、その際には1件ごとに1,000円の登録免許税が発生します。
たとえば、5件の抵当権を一度に抹消する場合、合計で5,000円の登録免許税が必要です。
また、一戸建ての土地と建物にそれぞれ別の抵当権が設定されている場合もあります。
この場合、土地と建物それぞれの抵当権を個別に抹消する必要があるため、2件分（2,000円）の登録免許税が発生します。
複数の抵当権が残っていることに気づかず、予定よりも費用がかさむケースもあるため注意が必要です。

司法書士に依頼する際は手数料がかかる

抵当権抹消登記は個人でもおこなえますが、多くの方は司法書士に依頼しています。
その理由は、手続きが複雑であり、専門的な知識が求められるためです。
司法書士に依頼することで手続きがスムーズに進み、書類の不備などによる再提出を避けられるというメリットがあります。
しかし依頼時には手数料が発生するため、その点も考慮した上で検討することが大切です。
手数料の金額は依頼する司法書士事務所によって異なりますが、一般的には1万円から数万円程度が相場とされています。
これに加えて法務局に支払う登録免許税も必要となるため、事前に見積もりをとり、詳細を確認することをおすすめします。

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不動産売却をしたら翌年に確定申告が必要！発生する税金はいつ払う？

不動産売却によって利益が生じたら、そこに譲渡所得税（住民税と所得税の総称）が課されます。
発生した譲渡所得税は、不動産売却をした翌年に確定申告をおこない、納税しなければなりません。
ここからは、譲渡所得税とはなにか、納税方法や金額の目安について解説します。

譲渡所得税とは

譲渡所得税とは、不動産や株式などの資産を売却した際に得られる利益に対して課される税金のことです。
不動産を売却した場合、売却代金から諸経費を差し引いた金額が譲渡所得となり、これが課税の対象となります。
一方で譲渡所得がゼロ、マイナスの場合は、課税対象がないため譲渡所得税は発生しません。

譲渡所得税の計算方法

譲渡所得税の計算は、まず譲渡所得を算出することから始まります。
譲渡所得を求める計算式は以下のとおりです。
譲渡所得＝売却価格－（取得費＋譲渡費用）
取得費用とは不動産取得時にかかった費用のことで、仲介手数料や物件の購入代金などが含まれます。
譲渡費用は不動産売却時にかかった費用を指し、測量費や建物解体費用、契約書に貼付する印紙代などが該当します。
これらの費用は譲渡所得の計算時に控除することができ、節税に繋がるため正確に把握しておくことが重要です。
譲渡所得を求めたら、そこに税率をかけて譲渡所得税を計算します。
税率は不動産の所有期間によって異なり、5年以下（短期譲渡所得）は約39.63％、5年超え（長期譲渡所得）は約20.315％です。
たとえば、購入から6年所有した不動産を売却し、譲渡所得が500万円だった場合、税率は長期譲渡所得の約20.315％が適用され、約101万5,750円が譲渡所得税として課税されることになります。

譲渡所得税の納税方法

譲渡所得税の納税は、確定申告を通じておこないます。
確定申告期間は毎年2月16日から3月15日までの間です。
この期間内に申告をおこない、3月15日までに納税も済ませる必要があります。
住民税については、確定申告後に市区町村から納付書が送られてくるため、その指示に従って納めてください。
納税が遅れると延滞税が発生するため、余裕を持って納付することが大切です。
なお、会社員の場合は、確定申告の内容に基づいて住民税が給与から天引き（特別徴収）されることがあります。
この場合、6月頃から毎月の給与明細に住民税が反映されるため、納付書による個別の支払いは不要です。

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まとめ

マイホームの売却では、印紙税や登録免許税、譲渡所得税など、さまざまな税金が発生します。
売却契約時や登記手続き、確定申告のタイミングごとに税負担が生じるため、それぞれの内容や納付時期を把握しておくことが重要です。
また譲渡所得が出た場合は申告・納税が必要なので、早めに準備に取り掛かり、必ず期限内に手続きを済ませましょう。
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