空き家の個人売買は可能？個人売買のメリット・デメリットを解説！

空き家などの不動産を売却する際は、不動産会社へ仲介を依頼するのが一般的です。
しかし、なかには「個人売買によって不動産を売却できないだろうか」とお考えの方もいらっしゃるでしょう。
個人売買には仲介手数料がかからないなどのメリットがありますが、リスクもあるため慎重に判断する必要があります。
今回は、空き家を個人売買する場合のメリット・デメリット、そして実際の売買の流れについて解説します。
朝霞市や和光市で、空き家の売却をご検討中の方は、ぜひ参考になさってください。

空き家を個人売買するメリット

個人売買とは、不動産会社を介さずに、売主と買主が直接やり取りをして売買契約をおこなう方法です。
通常の不動産売買では、不動産会社と媒介契約を結び、買主を探すのが一般的です。
一方の個人売買では、買主探しを売主自身がおこない、売買手続きについても個人間で交渉しながら手続きを進めます。
はじめに、空き家を個人売買するメリットから確認していきましょう。

メリット①仲介手数料がかからない

個人売買の大きなメリットのひとつが、仲介手数料が不要になる点です。
仲介を依頼した場合、売買契約が成立すると不動産会社に報酬として仲介手数料を支払う必要があります。
上限額は法律で決まっていますが、数十万円単位になることもあり、売却益を減らす大きな出費です。
個人売買であれば仲介会社を通さないため、契約成立後もこの費用は発生しません。

メリット②販売方法を自由に決められる

不動産会社に仲介を依頼すると、販売価格の設定や広告方法、販売の進め方は基本的に不動産会社に任せることになります。
契約の種類によっては、自分で買主を探すことができないケースもあります。
個人売買であれば、価格・売却時期・広告媒体などをすべて自分の判断で決められるため、自分のペースで売却活動を進められる点がメリットです。

メリット③知人・親族にはスムーズに売れる可能性がある

知人や親族への売却を考えている場合は、個人売買のほうがスムーズに進むことがあります。
顔見知りの相手であれば、価格や条件の交渉がしやすく、お互いに安心して契約に臨めるでしょう。
また信頼関係があるため、契約時のトラブルリスクも少なく済む点もメリットのひとつです。

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空き家を個人売買するデメリット

空き家の個人売買は自由度が高い反面、いくつかのデメリットや注意点も存在します。
取引を進める前に、どのようなリスクがあるのかを理解しておきましょう。

デメリット①トラブルが起きやすい

個人売買では、不動産会社などの専門家が間に入らないため、契約内容の確認や手続きをすべて当事者同士でおこないます。
その結果、契約書の記載漏れや誤りが起きやすく、引き渡しの際に「聞いていた内容と違う」といったトラブルにつながることがあります。
専門知識を持たないまま手続きを進めると、契約自体は成立しても、その過程で大きな負担がかかる点がデメリットです。

デメリット②適正価格の設定が難しい

不動産の価格は、立地や建物の状態によって大きく変動します。
仲介による売却では不動産会社が相場を調査して価格を提案しますが、個人売買では売主自身が価格を決めなければなりません。
売主からすると少しでも高く売りたいと思うかもしれませんが、高く設定しすぎると買い手がつかず、売却が長引く原因になります。
かといって安くしすぎると、「なにか理由があるのでは」と買主に不信感を与える可能性があり、また本来得られる利益を逃してしまいます。
損をせずにスムーズに売却を進めるためには、適正価格の設定が欠かせません。

デメリット③買主が住宅ローンを利用できない場合がある

不動産は高額な資産であるため、買主のほとんどが住宅ローンを利用します。
しかし個人売買で取り扱われる不動産は、金融機関が担保価値を判断しにくいため、住宅ローンの審査が厳しくなることがあります。
ローンが通らないと、買主は現金で購入するしかなく、せっかくまとまりかけた契約が白紙になることも少なくありません。
仲介を利用すれば不動産会社が提携ローンをご紹介できるケースもあり、スムーズな資金調達につながる可能性が高くなります。

デメリット④売却活動に時間と労力がかかる

個人売買では、買主探しから価格交渉、契約準備、引き渡しまでのすべてを自分で対応しなければなりません。
不動産会社を介さない分、自由に進められる反面、広告方法の検討や問い合わせ対応、内見の調整など多くの手間が発生します。
売却活動に慣れていない場合は、思った以上に時間を取られてしまい、生活に負担を感じるケースも少なくありません。

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空き家を個人売買する際の流れ

最後に、空き家を個人売買する際の基本的な流れについて解説します。

流れ①売却価格の相場を調べる

空き家を売却すると決めたら、まずは相場を調べましょう。
売却価格の目安を把握しておくことで、その後の交渉や販売活動をスムーズに進められます。
具体的には、不動産ポータルサイトで同じ地域・条件の物件の売出価格を調べたり、国土交通省が公開している「レインズ・マーケット・インフォメーション」などの公的データベースから成約事例を確認したりする方法があります。

流れ②必要書類を準備する

空き家に限らず、不動産を売却する際にはさまざまな書類が必要になります。
取引をスムーズに進めるためにも、なるべく早めに書類の確認・準備を始めましょう。
空き家の売却で必要となる書類は、主に以下の4つが挙げられます。

• 登記事項証明書
• 固定資産税の納税証明書や評価証明書
• 建物の平面図や配置図
• 建築確認済証

これまでにリフォームや修繕を行っている場合は、工事内容が分かる見積書や契約書、保証書などの関連書類も揃えておきましょう。
物件の情報が記載された書類をなるべく多く準備することで、買主にとって安心材料となり、売却がスムーズに進むことがあります。

流れ③価格を決めて売り出す

空き家を売り出す準備が整ったら、最初に調べた市場相場をもとに売出価格を設定します。
価格を決める際は、周辺の取引事例や物件の状態を総合的に考慮し、現実的な価格帯を意識することが大切です。
通常の売却では不動産会社が広告を打ち出しますが、個人売買では自分で販路を探す必要があります。
空き家バンクや個人売買サイトに登録するなどして、物件の情報を拡散しましょう。

流れ④購入希望者を探して契約条件を交渉する

購入希望者が現れたら、空き家の売買条件について話し合います。
価格だけでなく、代金の支払方法や引き渡し時期、引き渡し前の修繕の有無、特約の内容なども交渉が必要です。
どちらかが一方的に譲歩するのではなく、売主・買主の双方が納得できる条件を整えましょう。

流れ⑤売買契約書を作成して空き家を引き渡す

条件がまとまったら、売買契約書を作成して契約を結びます。
トラブルを避けるためにも、契約書には合意した内容や違約金の取り決めなどを明確に記載することが大切です。
その後、引き渡し日に代金を受け取り、所有権を買主へ移転して手続きは完了します。

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まとめ

空き家を個人売買するメリットは、仲介手数料がかからず、自分のペースで売却活動ができることです。
ただし、その分手間が増え、買主とトラブルに発展するリスクもあるため、不動産会社を介すのが望ましいでしょう。
もしご自分で取引をおこなう場合は、事前に全体の流れをしっかり把握しておくことが大切です。
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