相続した農地を売却する流れとは？売却するメリット・デメリットを解説

相続した農地の管理ができない、大変などの理由で、売却をお考えの方もおられるのではないでしょうか。
しかし、農地は住宅などと異なり、許可が必要なことや手続きが複雑など、簡単には売却できない側面があります。
そこで、相続した農地を売却する流れと、売却するメリット・デメリットを解説します。
朝霞市・和光市で相続する予定がある方は、ぜひ参考になさってください。

相続した農地を売却する流れ

相続した農地の活用予定がない場合や管理ができないような場合は、相続後に売却するのも1つの方法です。
ここでは、相続後に農地を売却するまでの流れを解説します。
一般的には、以下のような流れで進めていきます。

• 相続登記をおこなう
• 農地の売却先を探す
• 停止条件付売買契約を締結する
• 許可申請をおこなう
• 売却許可が下りたら本登記と精算に進む

流れに沿ってご説明します。

流れ①相続登記をおこなう

相続した農地は、亡くなった被相続人の名義となっています。
売却するためには、農地の名義人と売主が同じである必要があります。
そのため、相続後はまずは相続登記（被相続人から相続人へ名義変更する手続き）をおこないましょう。
また、農地の場合は、管轄の市区町村の農業委員会へ届け出をおこなう必要があります。
届け出を怠った場合は、罰金などペナルティが生じてしまうため注意が必要です。

流れ➁農地の売却先を探す

相続登記が完了したら、農地の売却先を探します。
買い手が見つかったら、農地転用したあとの地目を決め、農地転用の申請をおこないます。
なお、農地転用の手続きは煩雑であるため、専門家に相談しながら進めると良いでしょう。

流れ③停止条件付売買契約を締結する

農地の売買では、農業委員会の許可が必要ですが、許可が下りるまでに時間を要することがあります。
そのような場合に、売主と買主で結ぶ契約が「停止条件付売買契約」です。
この契約を締結することによって、許可を待つあいだに契約の手続きが進められるようになります。
なお、正式に契約が成立するのは許可が下りたあとであり、仮に許可が下りなかった場合は契約自体無効となります。

流れ④許可申請をおこなう

次に、許可申請をおこないます。
許可申請は、農地転用する場合と農地のまま売却する場合で申請方法が異なります。
農地転用する場合
農地を宅地などほかの用途に転用してから売却する場合は、農業委員会に転用許可申請をしなければなりません。
ただし、市街化区域内の場合は、農地転用許可は不要で農業委員会へ「届出」のみ必要です。
市街化区域以外の場合は、土地の大きさによって手続きが異なり、面積が4ha以下は農業員会に申請し、都道府県知事が許可をおこないます。
一方で、4haを超える場合については、都道府県知事に申請し、農林水産大臣が最終的な許可をおこないます。
農地のまま売却する場合
農地のまま売却する場合も、農業委員会に許可申請をする必要がありますが、さまざまな観点から審査がおこなわれます。
たとえば、農地で耕作放棄せずに効率的に利用しているか、周辺地域と調和がとれているか、最低限の広さがあるかなどです。
農業委員会は厳しく審査をおこなうため、場合によっては許可が下りないケースもあります。
なお、売却が許可されるまでの期間は、およそ1～2か月です。

流れ⑤売却許可が下りたら本登記と精算に進む

売却の許可が下りたら、本登記と清算に進む流れになります。
農業委員会から農地転用および売却の許可が下りると、農業委員会から許可書を受け取ります。
そして、法務局で農地の所有権移転登記をおこなう流れです。
最後に売買代金の清算をおこない、土地を引き渡せば売却が完了します。
このように、農地の売却は、手続きが複雑でかつ時間がかかる点に注意しましょう。

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相続した農地を売却するメリット

続いて、相続した農地を売却するメリットを見ていきましょう。

メリット①納税資金に充てることができる

相続後は、10か月以内に相続税の申告と納税をおこなわなければなりません。
相続した農地を売却すれば、まとまった資金が得られるため、納税資金に充てることができます。
相続税は高額になるケースもあるため、手元に納税資金がないといった場合は、現金化できることはメリットとなります。

メリット➁管理する負担が軽減できる

相続した農地を売却すれば、農地を管理したり耕作したりする必要がなくなります。
管理などができない場合や負担に感じる場合は、売却して手放せば管理する必要がなくなるため、メリットとして大きいといえるでしょう。

メリット③固定資産税の負担がなくなる

不動産の所有者には、毎年固定資産税が課税されます。
農地は宅地に比べると負担する税金は少ないですが、売却すれば毎年支払う必要がなくなります。

メリット④将来的に価値が下がるリスクを回避できる

農地の価格は、需要と供給のバランスによって変動します。
そのため、農地を所有していると、将来的に価値が下落するリスクが懸念されます。
しかし、売却すれば価値が下落するリスクを避けられるでしょう。

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相続した農地を売却するデメリット

一方で、相続した農地を売却することには、デメリットもあります。
メリットだけで判断するのではなく、デメリットも考慮し売却を検討しましょう。
ここでは、相続後に農地を売却するデメリットを解説します。

デメリット①売却手続きに手間がかかる

農地の売却は、通常の宅地の売却と異なり、農地法に基づいた許可を取る必要があります。
状況によっては許可の手続きが煩雑で、時間と手間がかかる可能性があるでしょう。

デメリット➁確定申告と納税をおこなう必要がある

農地を売却し利益が生じた場合は、その利益に対して所得税や住民税といった税金がかかります。
そのため、売却した翌年に確定申告と納税が必要になるため注意が必要です。
また、利益が大きい場合は、支払う税金も高額になり、住民税の税率が上がる可能性があります。

デメリット③納税猶予制度を利用していた場合は納税義務が発生する

相続によって農地を取得し、農業の用に供していた場合は、一定の要件を満たせば相続税の納税が猶予されます。
また、相続人が亡くなった場合は、猶予税額が免除される仕組みになっています。
しかし、相続人が農業をやめ農地を売却した場合は、猶予されていた税額の一部もしくは全部の納付が求められるため注意しましょう。

デメリット④相続人同士でトラブルになることがある

相続した農地を売却する際に、相続人同士で意見が食い違いトラブルになる可能性があります。
反対している相続人がいると、話し合いが進まず売却が思うように進まず意見調整などが必要となる場合があります。

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まとめ

相続した農地の活用予定がない場合や、管理が難しい場合は、売却することによって管理負担や固定資産税の支払い義務が不要になるなどメリットが得られます。
しかし、売却手続きには時間がかかること、また利益が生じた場合は確定申告が必要になる点に注意が必要です。
相続した農地を売却する際は、農地転用する場合と農地のまま売却する場合によって許可申請の手続きが異なることも覚えておきましょう。
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