不動産売買で「みなし贈与」になるケースは？条件と回避方法について解説

不動産を所有している方が子どもに不動産を引き継がせたい場合、無償で譲ると子どもに贈与税が課されます。
贈与税が課されるのを回避するために親子間で売買するケースもありますが、金額によっては「みなし贈与」に注意が必要です。
今回は、みなし贈与とはなにか、みなし贈与になる条件と、みなし贈与にならないようにするための方法について解説します。
朝霞市・和光市で贈与税を回避しつつ、不動産を安価で譲りたいとお考えの方はぜひ参考にしてみてください。

不動産売買で注意したい「みなし贈与」とは

冒頭でもお伝えしたように、財産を譲ると贈与税が課されます。
そして、売買であっても「みなし贈与」と受け取られる場合があるのです。
みなし贈与とはなにか、まずはその概要について解説します。

贈与とは

贈与とは、当事者の一方が所有する財産を、「無償」で相手方に与える契約行為です。
財産を受け取った側には、年間110万円の基礎控除を超えた分に対して、贈与税が課されます。
贈与税は自己申告であるため、財産をもらった翌年の2月1日～3月15日までに申告・納税するのが原則です。

みなし贈与とは

みなし贈与とは、贈与する意図はなかったとしても贈与とみなされるような行為のことです。
みなし贈与では、財産を有償で譲った場合でも、贈与とみなして贈与税が課されます。
具体的な例として、親族間での不動産売買が挙げられます。
たとえば、親が所有している土地を、通常の売買では成立しないような安い価格で子どもに売却したようなケースです。
この場合、子どもは親に売却代金を支払うため、贈与を受けたという認識のない方が少なくありません。
そのため、贈与税の申告をおこなわないケースが多いのです。
しかし、この行為があとになって「みなし贈与」であると税務署から指摘された場合は、ペナルティが科されることになるため注意が必要です。

みなし贈与の目的

親が亡くなったあと、親が所有していた財産を引き継ぐと、その財産に対して相続税が課されます。
財産が多ければ多いほど相続税の負担が大きいため、相続税を抑える目的で生前贈与をおこなう方も少なくありません。
贈与に対しては贈与税が課されるため、贈与ではなく売却して財産を譲る方法もあります。
そうすることで、相続税も贈与税も抑えられますが、取引された金額が安すぎると、贈与とみなされます。
みなし贈与は、税金を適切に徴収することを目的につくられた制度なのです。

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不動産売買で気を付けたい「みなし贈与」になる条件

贈与のつもりがなくてもみなし贈与になる場合があることを前章で解説しましたが、具体的にどのような場合にみなし贈与と捉えられるのか知っておくと安心ですよね。
そこで次に、みなし贈与となる条件と、だれが判断するのかについて解説します。

みなし贈与と捉えられる条件

みなし贈与の条件として、以下のようなことが挙げられます。

• 著しく低い価額での売買
• 債務免除など

どういうことなのか、それぞれの内容について順番に解説します。
著しく低い価額での売買
前章でも触れましたが、通常の不動産売却のように市場に売り出した場合に売却できる価格より大幅に低い価格で売買すると、適正価格との差額がみなし贈与になります。
たとえば、4,000円の価値がある土地を、子どもに半額の2,000万円で譲ったケースが挙げられます。
当事者同士は贈与だと思っていなくても、この場合は、子どもが得をした2,000万円が贈与と捉えられる可能性が高いです。
債務免除など
債務免除とは、債権者が債務者に対して、借金の返済義務を免除することです。
たとえば、親が子どもにお金を貸していた場合、その返済をしなくても良いとするような行為が該当します。
この場合、子どもは借りていたお金を返済する必要がなくなり、実質的にその分は親からもらったことになります。
これが、贈与とみなされるのです。
ほかにも、親が子どもの借金を代わりに返済するようなケースも、みなし贈与と判断される可能性があります。

だれが判断するのか

不動産売買がみなし贈与であると判断するのは、税務署です。
ただし、その判断基準は、法律で定められているわけではありません。
税務署は、過去の裁判事例などを参考に、ケースごとに判断します。
おおよその基準については次章で解説しますが、市場相場とかけ離れた金額で取引しないようにすることが大切です。
なお、不動産が関わる行為は、みなし贈与が発覚しやすいため注意が必要です。

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不動産売買で「みなし贈与」にならないための方法

不動産を所有している方は、相続税の負担を軽減するために、自分が元気なうちに子どもに少しでも安く不動産を渡しておきたいと考えるのは自然なことです。
しかし、前章でも解説したように、その行為が贈与であるとみなされた場合には、子どもに贈与税が課されてしまいます。
では、どうすればみなし贈与にならないようにできるのでしょうか。
そこで最後に、不動産売買でみなし贈与に該当しないようにするための方法について解説します。

方法1：適切な売買価格設定

親子間の不動産売買であっても、適切な価格で取引すれば、みなし贈与となる心配はありません。
とはいえ、少しでも安い価格で子どもに譲りたいですよね。
みなし贈与の判断基準が法律で定められているわけではないことを前章で解説しましたが、不動産の評価額の80％が目安であるといわれています。
つまり、不動産の評価額の80％を下回ると、みなし贈与と判断される可能性があるということです。
たとえば、評価額が4,000万円の不動産であれば、その80％である3,200万円が目安になります。
3,200万円を下回ると、評価額との差額がみなし贈与と判断され、贈与税が課される可能性があります。
ただし、この80％という割合は、あくまで目安です。
税務署によっては、もう少し高い割合を設定している場合があり、また先述のようにケースごとに判断されます。
したがって、80％を下回らなければ問題ないといった認識は避けましょう。

方法2：専門家に依頼する

みなし贈与を回避しながら不動産売買をおこなうのは、個人では困難かもしれません。
したがって、生前に親子間での不動産売買を検討する場合は、専門家に依頼して進めるのがおすすめです。
そもそも親族間での不動産売買が贈与税や相続税と比較して得なのか、みなし贈与となるとどれくらいの税金が課されるのかなど、税金について心配なことは税理士に相談してみましょう。
また、親族間での不動産売買であっても、契約書の作成や登記手続きをおこなわなければなりません。
そのようなことが不安な場合は、司法書士に依頼しましょう。

方法3：不動産会社を介す

個人での不動産売買は、トラブルになることが多いため、あまりおすすめしません。
また、みなし贈与を回避するためには、適正価格の設定が大切です。
不動産売買については、不動産会社を介すのが安全です。
不動産会社は、適切に物件の評価額を算出し、価格設定のアドバイスもできます。
税理士や司法書士を紹介することもできるため、親族間であっても不動産会社にご相談ください。

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まとめ

みなし贈与とは、贈与の意図がなかったとしても、結果的に贈与とみなされるような行為を指します。
みなし贈与の代表的なものは、相場とかけ離れた安い価格で親族間で不動産を売買するケースです。
みなし贈与を回避するためには、適正な価格設定が必要であるため、不動産売買をおこなう際は不動産会社にご相談ください。
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