空き家を売却する手順や方法について！売却時にかかる費用や注意点も解説

空き家を放置していると維持管理費がかさむばかりですが、売却すれば早期に現金化でき、負担を軽減できます。
本記事では、空き家を売却する具体的な手順や方法、必要な費用と注意点について解説します。
朝霞市・和光市で空き家の売却を検討中の方は、ぜひ参考になさってください。

空き家を売却する方法と手順

空き家を放置していると、固定資産税や修繕費などのコストがかさむだけでなく、治安や景観面で近隣に影響を与える可能性もあります。
そこで売却を検討する方が増えていますが、売却方法には大きく分けて「そのまま売却」「更地にして売却」「買取」の3つがあります。

①そのまま売却する方法

空き家を現状のまま売りに出す方法です。
リフォームや解体などの手間や費用がかからないため、余計な出費を抑えられる点が大きなメリットです。
築年数が比較的新しく、状態が良好な物件であれば、そのままの状態で買主にアピールでき、売却価格も比較的高めに設定しやすいでしょう。
ただし、建物が古い場合やリフォームの必要性が高い場合は、買主が購入後に改修コストを負担するリスクを懸念して、売却価格が下がる可能性があります。
また、老朽化が進んでいる場合は安全面でも問題があるかもしれません。
事前に専門家に相談し、簡易的な修繕をおこなったり、物件の状況をしっかり説明できるよう準備しておいたりすることが大切です。

②更地にして売却する方法

空き家の建物を解体し、土地のみの状態で売りに出す方法です。
老朽化が激しい物件や、建物自体にほとんど価値がない場合には、更地にすると買主が自由に利用しやすくなるため、需要が高まる可能性があります。
また、建物の状態を気にする必要がない点も買主にとっての安心材料となるでしょう。

③買取を利用する方法

空き家を不動産会社に直接買い取ってもらう方法です。
仲介による売却と違って買主を探す必要がなく、内見や広告活動をおこなわずに済むため、短期間で現金化できるのが最大のメリットとなります。
老朽化が進んだ物件でも、業者によってはリフォーム前提で買い取ってくれることがあるため、「なるべく早く処分したい」「長期にわたって管理するのは難しい」と思う方には有力な選択肢となるでしょう。
ただし、通常の売却（仲介）よりも買取価格は低めになる傾向があります。
価格を優先するか、早期売却を優先するか、そのバランスを考えて判断することが重要です。

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空き家の売却時にかかる費用と手順

空き家を売却するときに考慮すべきポイントの1つが「費用」です。
とくに、税金の負担や仲介手数料、建物の解体が必要な場合の解体費用などは、事前にしっかり把握しておきましょう。

空き家の売却時にかかる税金

空き家を売却した場合、まず押さえておきたいのが譲渡所得税（所得税・復興特別所得税・住民税）です。
不動産を売却して利益が出たとき、その利益（譲渡所得）に応じて課税がおこなわれます。
具体的には「売却価格 －（取得費＋譲渡費用）」で求めた譲渡所得に対して、税率がかけられる仕組みです。
取得費には購入時の価格や諸経費が含まれ、譲渡費用には仲介手数料や印紙税、測量費用などが該当します。
売却する空き家を相続によって取得した場合、取得費の計算が曖昧になることもあるため、相続税の申告書や購入時の書類などをきちんと保管しておくことが大切です。
取得費が不明な場合は「概算取得費」として、売却価格の5%を取得費とみなすこともできますが、この場合は実際の取得費より低くなってしまい、結果として課税額が多くなる可能性があります。
また、保有期間が5年を超える場合には長期譲渡所得、5年以下の場合には短期譲渡所得と見なされ、税率が異なる点にも注意が必要です。
短期譲渡所得の税率は長期に比べて高いため、売却のタイミングを検討する際には保有年数も考慮に入れることをおすすめします。

仲介手数料と解体費用

空き家を不動産会社に依頼して売却する際には、仲介手数料が必要です。
仲介手数料は法律で上限が定められており、売却価格が400万円を超える場合、「（売却価格 × 3％）＋6万円＋消費税」が上限となります。
たとえば1,000万円で空き家を売却した場合、概算で36万円＋消費税ほどが仲介手数料の上限となるイメージです。
仲介手数料は成功報酬であるため、売却が成立しなければ支払う必要はありませんが、売却額が大きいほど費用も増えるため、最終的な手取り額を計算する際に必ず考慮しておきましょう。
さらに、更地にして売却する場合、建物の解体費用や廃材の処分費用が追加で発生します。
解体費用は建物の構造や規模、地域相場によって大きく変動しますが、一般的には木造より鉄筋コンクリート造のほうが費用は高額になる傾向があります。

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空き家を売却するときの注意点

空き家を売却する際には、費用面や売却方法だけでなく、手続きや物件の状態に関しても注意すべきポイントが存在します。

注意点①名義変更

空き家が相続によって取得された場合、まず確認すべきなのが不動産の名義です。
売却時点で名義が故人のままでは取引が進められないため、法定相続人同士で話し合って誰の名義に変更するか、あるいは共有名義にするかを決め、速やかに相続登記の手続きをおこないましょう。
とくに相続が複数人にわたる場合は、売却価格の配分や税金の負担などをめぐってトラブルが起こりやすいため、専門家のアドバイスを受けながら書類を整備し、円滑に手続きを進めることが大切です。

注意点②状態を確認する

空き家を売却する前に、建物や土地の状態をしっかりとチェックすることも重要です。
老朽化が進み、雨漏りやシロアリ被害などがある場合は、買主が購入後の修繕リスクを懸念して、売却価格が下がったり、売却自体が難しくなるケースがあります。
そこで、専門の検査機関やリフォーム業者に依頼して建物診断を受け、修繕が必要な箇所を事前に把握するのがおすすめです。
もし修繕費が高額になるようであれば、更地にして売却したほうが良い場合もありますが、どちらのほうが最終的にメリットが大きいかは不動産会社と相談しながら判断しましょう。

注意点③更地にするタイミング

空き家を売却する際に建物を解体して更地にするかどうかは、大きな検討事項の1つです。
とくに建物の老朽化が激しかったり、買主が新築を希望するケースが多いエリアでは、更地のほうが売却の需要が高まり、早期に売れやすくなる可能性が高いです。
ただし、解体費用や廃棄物処理費用が売主の負担となるうえ、更地にすると固定資産税の減免特例が受けられなくなることもあります。
固定資産税は毎年1月1日時点の土地・建物の状態で決まります。
したがって、解体工事は1月1日を過ぎてから着手するのがベストタイミングです。
取り壊し後に翌年の1月1日を迎える前、つまり1年以内に売却を完了させれば、住宅用地特例が適用されたままの低い固定資産税で済み、余計な負担を抑えて資産を現金化できます。

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まとめ

空き家を売却する際は、物件の状態や築年数、資金計画や売却の緊急度などを総合的に考慮して「そのまま売却」「更地にして売却」「買取」のなかからベストな方法を選ぶことが大切です。
売却する際は、税金や仲介手数料、解体費用などの諸費用がかかります。
相続の場合は名義変更、古い空き家の場合は状態、更地にするタイミングに注意しましょう。
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