離婚時に家の査定は必要？査定方法や注意点について解説！

離婚時には、夫婦が共同で築き上げてきた財産を分割する「財産分与」を行うのが一般的です。
不動産も財産分与の対象なので、持ち家がある場合は査定によって時価を把握する必要があります。
本記事では、離婚に伴い家を査定する際の注意点や査定方法について解説します。
朝霞市や和光市で不動産を所有し、財産分与を検討されている方はぜひご参考ください。

なぜ離婚時に家の査定が必要？

冒頭でも触れたように、離婚時には家の査定が必要です。
まずはその理由から確認しておきましょう。

家の査定が必要な理由

離婚時にはさまざまな手続きが必要になりますが、そのなかのひとつに「財産分与」があります。
これは、夫婦が結婚生活の中で築いた財産を公平に分け合うためのもので、結婚後に購入した家もその対象に含まれます。
家以外にも、預貯金・車・家財などが分与の対象になりますが、独身時代に購入した財産や片方が相続・贈与を受けたものは含まれません。
家を財産分与する際には、その資産価値を明確にする必要があり、そこで欠かせないのが不動産の「査定」です。
査定によって正確な評価額を知ることで、納得のいく分け方を判断しやすくなります。

離婚時に家の査定が必要なケース

家の財産分与には2つのパターンがあり、いずれにしても不動産の査定が必要です。
家を売却して売却代金を分け合うケース
もっともシンプルな財産分与の方法として、家を売却し、その売却代金を夫婦で分け合う方法があります。
この場合、売却に向けて不動産会社に査定を依頼し、査定額（査定価格）をもとに売り出し価格を決めるのが一般的です。
ただし、家の査定額よりも住宅ローンの残債が上回っている「オーバーローン」の状態では、一般的な売却ができません。
なぜなら、住宅ローンを組んで購入した不動産には抵当権が設定されており、ローンを完済しないと売却できないためです。
オーバーローンの状態では売却してもローンを完済できないため、差額分を自己資金で補って返済しなければなりません。
なお、自己資金で差額を補えない場合には、金融機関から許可をとって売り出す方法（任意売却）という選択肢もあります。
片方が家に住み続けるケース
夫婦のどちらかが離婚後も家に住み続け、もう一方がその家の評価額の半分相当を受け取るという財産分与の方法もあります。
たとえば、「子どもの学校を変えたくない」「住み慣れた家に残りたい」といった事情がある場合に有効な選択肢です。
この方法を取る場合でも、分与額を正しく算出するためには家の査定が欠かせません。
注意が必要なのは、住宅ローンが残っているケースです。
とくに、どちらかが連帯保証人になっている場合は、名義人が返済を滞らせると連帯保証人に請求が及びます。
こうしたリスクを回避するためには、住宅ローンの借り換えで連帯保証を解消するといった対処が必要です。

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離婚に伴う家の売却！査定方法とは

家の査定を依頼すると決めたら、依頼先を決める必要があります。
査定の依頼先は2つあり、先述したケースごとに依頼先が異なります。

不動産会社による査定

不動産会社による査定は、離婚後に家を売却する予定がある場合におすすめです。
現在の市場価値を無料で把握できるうえ、売却時に発生する諸費用や税金についても相談可能です。
不動産会社による査定には、簡易査定と訪問査定の2種類があります。
簡易査定とは、実際に現地を訪問せず、周辺の取引事例や公的データ、物件の基本情報をもとに概算の査定価格を算出する方法です。
即日から3日以内と早めに結果を知れる点がメリットですが、実際に現地を確認しないため精度は劣ります。
一方で訪問査定とは、不動産会社の担当者が実際に現地へ訪問し、物件の内部・外部の状態や周辺環境などを確認したうえで査定価格を算出する方法です。
スケジュール調整などが必要なため、簡易査定に比べると手間と時間がかかりますが、より精度の高い査定を受けられます。

不動産鑑定士による査定

離婚後もどちらかがその家に住み続ける予定がある場合や、家の価値について夫婦間で意見が食い違っている場合には、不動産鑑定士による査定を検討するのが適切です。
不動産鑑定士は国家資格を有する専門家であり、その評価結果は高い信頼性があり、裁判所での証拠資料としても利用できます。
不動産鑑定士に依頼する場合、契約を結んだのち実地調査を行い、結果の報告と鑑定評価書を受け取る流れになります。
正確で信頼性が高いものの、査定結果を知るまでに2～4週間程度、費用として20~30万円程度かかる点がデメリットです。
不動産鑑定士による査定が必要かどうかは、メリットとデメリットをよく理解し、状況に応じて判断しましょう。

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離婚時に家を査定する際の注意点

離婚時に家の査定を受ける際は、以下4つの点にご注意ください。

「査定額＝成約価格」ではない

不動産会社に査定を依頼すると、担当者が物件の立地や築年数、周辺の取引事例などをもとに査定額を提示します。
しかし、提示された査定額がそのまま最終的な売却価格（成約価格）になるとは限りません。
実際の取引では、査定額を参考にして売主が売り出し価格を設定しますが、その価格が市場に受け入れられるかどうかは状況次第です。
買主側との価格交渉や、内覧後の印象、他の競合物件との比較などの影響で、値下げを求められるケースも多く見られます。
そのため、資金計画を立てる際には、「査定額よりも低い価格で売れる可能性がある」という前提で考えておくことが重要です。
とくに、住宅ローンの残債がある場合には、売却価格でローンを完済できるかどうかを慎重に見極める必要があります。

ローン残債を返済できる査定額か確認しておく

家を売る前に、売却価格で住宅ローンの残りをきちんと返済できるかどうかを確認しておくことが大切です。
先述したように、せっかく売却できても、ローン残債の方が多いと差額を自分で用意しなければならないためです。
そうなると、予定外の出費が発生し、経済的に大きな負担となるかもしれません。
あらかじめ住宅ローンの残高を確認しておけば、どのくらいの価格で売ればいいのか、売り出し価格を決める際の目安にもなります。
また、ローン残債と査定額のバランスを知っておくことで、離婚後の生活設計を立てやすくなります。
経済的な安定を保つためにも、売却とローン返済の見通しは早めに確認しておきましょう。

共有名義は双方の同意がないと売却できない

夫婦の共有名義になっている家を売却するには双方の同意が必要であり、どちらか一方だけの判断で売ることはできません。
夫婦間で意見が割れている場合は、お互いが納得するまで十分に話し合う必要があります。
とくに離婚後に連絡が取りづらくなる可能性がある場合は、できるだけ早めに話し合い、売却に関する合意を確認しておくことが大切です。

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まとめ

自宅が財産分与の対象となる場合、査定によって適正な価値を把握することが不可欠です。
売却を前提とする場合は不動産会社への依頼が一般的ですが、夫婦間で意見が分かれる場合や一方が住み続ける予定であれば不動産鑑定士による査定を検討しましょう。
なお、共有名義の家は夫婦双方の同意がなければ売却できないため、早期に話し合っておくことが大切です。
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