競売開始決定通知とは？競売を回避するための任意売却と期限を解説

住宅ローンの滞納により競売開始決定通知が届くと、すぐに競売で売却されてしまうのではないかと不安になる方もおられるのではないでしょうか。
しかし、通知が届いてから実際に競売で落札されるまでは半年程度の期間があるため、早めに対処すれば任意売却で競売を止められる可能性があります。
そこで、競売開始決定通知とはなにか、通知後の期限猶予や任意売却について解説します。
朝霞市・和光市で住宅ローンの支払いが苦しいとお感じの方は、ぜひ参考になさってください。

競売の回避は任意売却がおすすめ！競売開始決定通知とは？

何らかの理由により住宅ローンの支払いが困難になり、何か月もローンの滞納を放置しているといった方もおられるでしょう。
住宅ローンの滞納を続けていると、裁判所から送られてくるのが「競売開始決定通知」です。
ここでは、競売開始決定通知書とはなにか、また受け取った場合はどうすれば良いのか解説します。

競売開始決定通知とは

競売開始決定通知とは、正式には「担保不動産競売開始決定通知」と呼ばれ、担保となっている不動産が競売にかけられることを所有者に知らせる通知書です。
この通知書には、元号・種別・番号といった事件番号が付与されており、どの裁判所でどの不動産が差し押さえされたか記載されています。
また、不動産登記事項証明書には、競売開始となり不動産が差し押さえになったことが記載されます。
競売開始決定通知は、住宅ローンの滞納から9か月程度で裁判所から送られ、この通知書が届いたということは、競売に向けて手続きが進んでいくという意味です。
競売開始決定通知後、何もせずに放置していると、およそ6か月程度で競売により強制的に自宅を売却され退去しなければならなくなります。
競売となれば、市場価格よりも安く売却されてしまううえに、所有者の意思なく退去日が命じられます。

競売の回避は任意売却が有効

競売開始決定通知が届いても、競売を回避することはできます。
その手段として有効なのが、任意売却です。
任意売却は、売却してもローンが残る場合に、金融機関の同意を得て不動産を売却する方法です。
任意売却であれば、競売よりも高く売却できるだけでなく、売却後も無理のない範囲内で分割返済をおこなうことができます。
ただし、任意売却するためには、債権者と交渉し競売の申し立てを取り下げてもらう必要があります。
競売の申し立てにより任意売却ができる時間が制約されているため、早急に対処する必要があるでしょう。

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競売の回避は任意売却がおすすめ！競売開始決定通知後の期限猶予

競売の回避には、任意売却が有効ですが、任意売却にも期限があるため注意しなければなりません。
期限を過ぎてしまうと、競売で売却することになるため、早めに相談し対応していく必要があります。
ここでは、競売開始決定通知後の流れと、任意売却できる期限の猶予について解説します。

競売開始決定通知後の流れ

任意売却できる期限の猶予を知るためには、まずは競売開始決定通知後の流れを把握しておきましょう。
一般的には、以下のような流れで進みます。

• 裁判所の執行官が物件を訪れる
• 競売物件として情報が公開される
• 入札開始
• 入札から1か月程度で開札
• 落札者が代金納付により所有権が買主に移る

競売開始決定通知後は、裁判所の執行官が対象物件を訪れ、権利関係の調査や建物調査がおこなわれます。
その後、競売物件として情報が公開され、入札が開始されます。
入札からおよそ1か月程度で開札となり、落札者が決定し代金の納付をもって所有者が落札者へ移る流れです。
つまり、競売開始決定通知が届いてから、自宅に住み続けることができる期間はおよそ半年前後となります。

任意売却できる猶予は開札期日の前日

競売は、開札期日の前日までなら、申立者だけの意思で競売を取り下げることができます。
そのため、任意売却ができる期日は、開札期日の前日までとなります。
開札期日は、競売開始決定通知後6か月前後のため、それまでであれば任意売却に切り替えることが可能です。
ただし、一度競売が決定し手続きが進むと、たとえ任意売却が承認されたとしても、競売を止めることはできません。
つまり、競売と任意売却を同時に進めることになるため注意しなければなりません。
競売の申し立て前であれば、任意売却で3～6か月の猶予がありますが、競売の申し立て後は期限が限られています。
そのため、競売が決定してからは開札期日までに任意売却が成立しなければ、そのまま競売で落札されてしまうため注意が必要です。
したがって、競売の開札期日と任意売却とで、どちらか早く成立したほうで売却することになります。
競売での売却は多くのデメリットが生じるため、できるだけ任意売却で売買が成立するよう、早めに相談することが大切です。

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競売開始決定通知後に競売を回避できる？任意売却とは

前述しているように、競売を回避するためには任意売却がおすすめです。
ここでは、任意売却の大まかな流れとメリット・デメリットについて解説します。

任意売却の流れ

任意売却を決めたら、開札期日の前日までに売買を成立させる必要があります。
そのため、すぐに準備や手続きを始める必要があります。
まずは、任意売却の実績があり、信頼できる不動産会社を探しましょう。
そして、不動産会社と媒介契約を締結後に、売り出し価格やスケジュールを決めていきます。
任意売却を進めるには、債権者である金融機関との交渉が必要です。
同意を得ることができれば、売却活動を開始し買主を探します。
買主が見つかったら、売買契約を締結し引き渡し、決済をおこなう流れです。

任意売却のメリット・デメリット

任意売却を進めたほうが良い理由として、競売よりも多くのメリットが得られるためです。
大きなメリットとしてまず挙げられるのが、市場価格での売却が可能なため、競売よりも高く売却できる点です。
高く売却できれば、その分ローンを多く返済することができます。
また、競売であれば自宅が差し押さえられたことが公示され、所在地がわかってしまうことがありますが、任意売却であれば経済的な事情で売却することを知られずに済みます。
そのほかにも、ご自身の意見が尊重されながら売却を進められる点も大きなメリットです。
一方で、任意売却で注意しなければならないのが、債権者の同意が得られなければ売却できないことです。
また、売却後もローンが残るケースが多いため、その後も返済が続くこともデメリットといえます。
ただし、金融機関によっては、無理のない範囲で分割払いできるよう配慮してもらえるため、競売のように一括返済を求められることはないでしょう。
このように、任意売却は競売と異なり多くのメリットがあるため、競売の手続きがすでに始まっていても任意売却に向けて早めに行動することが大切です。

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まとめ

住宅ローンを滞納すると、いずれ裁判所から競売開始決定通知により競売の決定、そして手続きが開始される旨の知らせが届きます。
しかし、開始通知が届いても、すぐに任意売却の手続きを進めれば競売を回避できる可能性があります。
期限は半年前後と限られていますが、競売と違いご自身の意思で売却を進められ、かつ高く売却できる可能性も高いでしょう。
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