相続した不動産を売却するなら不動産買取がおすすめ？仲介との違いも解説

不動産を売却する方法には、仲介による個人への売却と不動産会社による買取の2通りがあります。
それぞれにメリットとデメリットがありますが、相続不動産の売却においては買取による売却がおすすめです。
今回はなぜ不動産会社に買取を依頼するほうが良いのか、売却時の注意点もあわせて解説します。
朝霞市・和光市で相続した不動産の売却を検討している方は、ぜひ参考になさってください。

相続した不動産の売却では不動産買取がおすすめ？個人への売却との違い

不動産を手放す際、多くの方が個人への売却（仲介）を選択します。
しかし相続不動産の売却においては、不動産会社による買取がおすすめです。
まずは仲介と買取の特徴や手続きの流れから確認していきましょう。

仲介とは

仲介とは、不動産会社が売主と買主の間に立ち、売却活動をおこなって一般の買主を探す方法です。
不動産会社に仲介を依頼する場合、はじめに査定を依頼し、条件に納得できれば媒介契約の締結に進みます。
その後は不動産会社が売却活動をおこない、買主が見つかったら売買契約を結んで物件を引き渡す流れです。
仲介のメリットは、買主を選んで交渉できることから、市場相場に近い価格での売却が望めることです。
また査定から広告、内見対応、契約手続きまで一貫して不動産会社がおこなうため、安心して売却を進められるでしょう。
一方でデメリットとしては、仲介手数料がかかること、そして売却完了までに時間がかかることが挙げられます。
理由は後ほど解説しますが、相続した不動産は3年10か月以内に売却したほうが良いとされています。
仲介の場合、いつ買主が見つかるかがわからず、物件によっては数年経っても売れないケースも珍しくありません。
とくに相続した不動産は築年数が経過していたり、需要の少ない郊外にあったりすることも多く、売却に時間がかかる可能性があります。

買取とは

買取とは、不動産会社が売主から直接物件を買い取ることです。
買取も仲介と同じように査定を依頼するところから始まりますが、その後の流れが大きく異なります。
買取の場合、査定額に納得ができれば不動産会社と直接売買契約を結ぶため、売却活動が必要ありません。
不動産売買においてもっとも時間を要するのは、買主を探すための売却活動です。
最初から売却相手が決まっている買取では売却活動が不要で、すぐに不動産を現金化することができます。
また買主が不動産取引のプロであることから、購入後のトラブルリスクが少ない点もメリットです。
不動産会社によっては、仲介で売却できなかった物件を買い取れる可能性があります。
相続財産の整理や急な資金需要がある方は、仲介よりも買取を優先的に検討することをおすすめします。

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相続不動産は3年10か月以内に売却するのがおすすめ！その理由とは

先述したように、相続した不動産は3年10か月以内に売却することをおすすめします。
相続不動産を3年10か月以内に売却することで、特例を利用して節税に繋げられるためです。
ここからは、相続不動産を売却する際に利用できる「取得費加算の特例」について解説します。

取得費加算の特例とは？

取得費加算の特例について知るには、まず譲渡所得税について理解しておかなければなりません。
譲渡所得税とは、不動産を売って得た利益（＝譲渡所得）に対してかかる税金のことです。
ここでいう利益とは、不動産の売却代金ではなく、売却価格から取得費や譲渡費用などを差し引いた金額を指します。
つまり取得費や譲渡費用を多く計上できれば譲渡所得が減るため、その分譲渡所得税を抑えられるということです。
本来であれば、相続税は取得費として加算することができません。
しかし取得費加算の特例を適用すれば、支払った相続税の一部を取得費として計上することができます。

相続税の申請期限から3年以内に売却するのがポイント

取得費加算の特例を活用するには、相続開始から通算で3年10か月以内に不動産を売却しなければなりません。
この期限を過ぎてしまうと特例の適用ができず、譲渡所得税の負担が大きくなる可能性があります。
相続人同士の協議や名義変更などに時間がかかり、気づいた時には期限を過ぎていたというケースも少なくありません。
とくに仲介による売却では、買主が見つかるまでに時間を要するため、スピード重視で確実に売却したい場合は、不動産会社による買取をご検討ください。
また、売却期限以外の適用条件も設けられているので、あらかじめ国税庁の公式ウェブサイトなどで確認しておきましょう。

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相続人は知っておきたい契約不適合責任！不動産買取で免責も可能

相続した不動産を売却する際には、買主とのトラブルを避けるためにも「契約不適合責任」について正しく理解しておくことが重要です。
従来の「瑕疵担保責任」と大きく異なる点があるため、最新のルールに沿った知識を身につけた上で不動産売買に進みましょう。

契約不適合責任とは？

契約不適合責任とは、不動産の売買契約において、売却した物件が契約内容に適合していなかった場合に売主が負う責任です。
これは、2020年4月1日の民法改正によって従来の「瑕疵担保責任」に代わって導入されたもので、主に買主の保護を強化する目的があります。
たとえば、引き渡した物件に雨漏りが見つかり、買主が契約書を確認すると雨漏りについて、とくに明記されていなかったとしましょう。
旧制度の瑕疵担保責任では、その欠陥が売主にも分からなかった「隠れたもの」であるということを買主が証明しなければなりませんでした。
しかし契約不適合責任では、買主は「契約で取り決めた内容に適合していない」と主張することで、修補・代金の減額・損害賠償・契約解除などの対応を求めることができます。
つまり、物件が契約どおりの状態でなかった場合には、売主がその不具合を解消する責任を負うということです。
このように、買主にとっては権利が明確化されて請求がしやすくなった一方で、売主にとっては責任が重くなっています。
トラブルを避けるためにも、売主は物件の状態を正確に把握し、契約時に買主へ適切な情報開示をおこなうことが大切です。
とくに築年数が古い物件や相続した不動産など、自身が使用していなかった物件を売却する際は、不具合の有無を十分に確認する必要があります。

契約不適合責任の「免責」に関するポイント

不動産買取では、買主が不動産会社となるため、契約不適合責任を一定範囲で免除できる場合があります。
とくに相続した不動産は、相続人が物件の詳細を把握していないことが多いため、免責条項を盛り込んだ売買契約が有効です。
ただし、すべての責任を無制限に免除できるわけではなく、買主にとって著しく不利な内容は無効とされる可能性もあります。
トラブルを避けるためにも、契約内容の確認は慎重におこないましょう。

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まとめ

相続した不動産の売却には、仲介と買取の2つの方法がありますが、スムーズで確実な現金化を望むなら買取がおすすめです。
買取なら売却活動が不要で、契約不適合責任も免責されるケースが多いため、相続人が物件の詳細を把握していない場合でも安心です。
また取得費加算の特例を利用するには3年10か月以内の売却が必要なので、時間に余裕のない方は買取を優先的に検討しましょう。
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