不動産相続ではトラブルに注意？起こり得るトラブルの例と解決策

不動産が絡んだトラブルは、解決までに長い時間を要することも珍しくありません。
たとえ身内であっても、相続で意見が対立し、関係性が悪くなることがあります。
そこで今回は、不動産相続でよくあるトラブルと、その解決策について解説します。

相続人同士が不動産を巡ってトラブルになるケース

まずは、相続人同士が不動産を巡ってトラブルになるケースを解説します。

相続人が多く遺産分割協議が円滑に進まない

相続人が多いと、その分トラブルになるリスクが高くなります。
相続時に有効な遺言書がない場合、誰がどの財産をどのくらいの割合で取得するのか、相続人同士で話合うのが一般的です。
その話合いのことを遺産分割協議と呼びます。
遺産分割協議は、原則相続人全員でおこなわなくてはなりません。
そのため、誰か1人でも欠けた状態で話がまとまっても、遺産分割協議は無効となります。
相続人を確定するためには、被相続人の戸籍を取得したり、相続人の住所を調べたりする必要があります。
多くの時間を費やすことになり「遺産分割協議が円滑に進まない…」といったトラブルが懸念されるでしょう。
また、話合いがまとまったあとに、被相続人が認知していた子どもが名乗り出てくるケースもあります。
そのような場合は、遺産分割協議のやり直しが必要です。
相続人が多い場合は、被相続人に事実を確認しておいたり、遺言書の作成をお願いしたりすることをおすすめします。
相続財産に不動産が含まれているとトラブルになるリスクが高いため、被相続人が元気なうちに、できることはやっておくのが得策です。

不動産を誰が取得するのかでトラブルになる

相続した財産のなかで、不動産がもっとも高い価値を持っている場合、誰が不動産を取得するのかでトラブルになるかもしれません。
被相続人と同居していたり、家業を手伝っていたりした相続人がいると、不動産の取得を強く望むことがあります。
民法では、被相続人の財産の維持や増加に貢献した親族（6親等内の血族・配偶者・3親等内の姻族）は、寄与分を請求できることになっています。
寄与分とは、ほかの相続人よりも多く財産を相続できる制度です。
被相続人はもちろん、ほかの相続人も、同居や家業の手伝いをしてくれた方に対しては感謝の気持ちを持っていることと思います。
しかし、気持ちだけでは相続に反映できません。
被相続人に、あらかじめ遺言書の作成をお願いしておけば、寄与分を巡るトラブルを回避できるでしょう。

不動産を平等に相続しようとしてトラブルになるケース

続いて、不動産を平等に相続しようとしてトラブルになるケースを解説します。
相続財産が土地や建物などの不動産だった場合、平等に分けようとしてトラブルになることがあります。
不動産には複数の評価方法があり、どの方法を用いるかで評価額が変わることがあるからです。
不動産を平等に分けるための分割方法を、それぞれ見ていきます。

分割方法1：換価分割

換価分割とは、不動産を売却し、売却金を平等に分けることです。
たとえば、相続財産が3,000万円の土地で、相続人はAさん・Bさん・Cさんの3人だったとします。
土地を売却し、それぞれ1,000万円取得するのが換価分割です。
換価分割は1円単位で分けられるため、平等に分けやすく、トラブルを回避しやすい分割方法といえます。

分割方法2：現物分割

現物分割とは、相続した不動産（土地）を分筆し、相続人それぞれが取得することです。
分筆とは、ひとつの土地を分けて、別の土地として登記することを指します。
相続人がAさん・Bさん・Cさんの3人だった場合、3つに分筆し、ひとつずつ平等に取得するのが現物分割です。
ただし、面積は同じであっても、取得する土地の形状や方角、接道状況はそれぞれ異なります。
そのため、同等の資産価値がある土地は生まれにくいのが現状です。

分割方法3：代償分割

代償分割とは、不動産を相続人の誰か1人が取得し、ほかの相続人に代償金（代償財産）を支払うことです。
現金や不動産以外の財産を渡し、平等になるように調整します。
代償分割を用いる場合、不動産を取得した方に、代償金（代償財産）を支払える資力が必要です。

分割方法4：共有分割

共有分割とは、ひとつの不動産を複数の相続人で共有取得することです。
相続人がAさん・Bさん・Cさんの3人だった場合、それぞれ3分の1ずつ持分を取得します。
平等に分割できる方法ですが、不動産を共有することはあまりおすすめできません。
不動産を売却したり活用したりする場合、共有者全員の同意を得る必要があるからです。
意見が対立してトラブルになり、有効活用できない不動産になる可能性があります。
何世代にも渡って相続が発生すれば、相続人が雪だるま式に増え、ますます身動きのできない不動産になってしまうこともあるでしょう。
そのため、不動産相続で共有分割を用いる際は、適した分割方法なのかを相続人同士で話合うことが大切です。

相続した不動産の名義変更を巡ってトラブルになるケース

最後に、相続した不動産の名義変更を巡ってトラブルになるケースを解説します。
相続の発生時、不動産の登記簿を確認すると「名義変更がおこなわれず、何年も前に亡くなった祖父のままだった…」といったことがあります。
祖父が亡くなったタイミングで名義変更がおこなわれず、トラブルになるケースです。
このような場合、祖父の世代から相続を整理していくことになります。
不動産の所有者が亡くなった際、名義変更をしないと相続人の範囲が広くなってしまいます。
不動産を売却したり活用したりする場合、全員から同意を得なくてはなりません。
相続人が多いほど、準備する書類も増えるでしょう。
名義変更はもちろん、相続人の整理や事務手続きを個人でおこなうのは困難なため、一般的には弁護士や司法書士などの専門家に依頼することになります。
専門家に依頼する場合、報酬の支払いが必要です。

遺産分割協議書の作成が必要になることもある

たとえば祖父が亡くなった際の遺産分割協議書が見つからない場合、一般的には再度作成が必要です。
作成後は、すべての相続人に、署名と実印での押印をもらう必要があります。
名義変更がおこなわれず放置されていた不動産の場合、相続時は多くの労力と時間を費やすことになります。
名義変更がおこなわれなかったゆえのトラブルを回避するためには、登記情報を確認しておくのがおすすめです。
被相続人が健在のうちに登記情報を調べ、祖父のままであれば、名義変更の手続きをお願いしておきます。
登記情報はインターネット上で確認（有料）したり、法務局の窓口で調べたりすることが可能です。
被相続人の生前から、相続に向けた対策を講じておけば、トラブルになるリスクを軽減できます。

まとめ

不動産相続で生じるトラブルは、決して他人ごとではありません。
財産を巡って相続人同士で揉めてしまうと、関係性が悪くなり修復できなくなる可能性もあります。
解決策をあらかじめ知っておけば、相続時のトラブルを回避でき、円満な相続をおこなえます。
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