資産の組み換えとは？資産組み換えにおける相続対策や税金の特例制度を解説

所有する資産の価値が下がると「今後、手放すべきかどうか」とお悩みになる方も多いです。
そこで近年注目されているのが「資産の組み換え」と呼ばれる手法です。
本記事では、資産の組み換えとはなにか、資産の組み換えによって相続対策ができることや不動産の資産組み換え時に利用できる税金の特例制度について解説します。
朝霞市・和光市で相続予定の方は、ぜひ参考にご覧ください。

資産の組み換えとは？

不動産を含む多数の資産を持っている方は、相続の際に高額な税負担が発生しやすい特徴があります。
そのような場合に、相続税対策として注目されているのが「資産の組み換え」です。
資産の組み換えとは何なのか、その概要を押さえておきましょう。

資産の組み換えの概要

「資産の組み換え」とは、現在所有している資産を、別の資産に換える（交換する）ことを指します。
対象となる資産には、現金や宝飾品、建物・土地、有価証券などが含まれます。
具体的には、収益性や市場価値の低い資産を売却し、新しく収益性や市場価値の高い資産を取得する方法です。
こうした資産の組み換えを活用すると、単に資産の収益性を高めるだけでなく、相続時の税負担の軽減など、さまざまなメリットが期待できるため、検討される方が増えています。

資産の組み換え事例

資産の組み換えには、さまざまな方法があります。
たとえば「老朽化した自宅を売却して、立地の良いマンションを購入する」というケースです。
自宅を売却する背景には、老朽化以外にも、将来的に空き家になってしまうことや、防犯上の不安などが挙げられます。
そのような状況にある場合は、交通アクセスが良く、バリアフリー設計などが整っているマンションへの組み換えを検討してみるのも一案です。
マンションによっては老後の暮らしが快適になるだけでなく、将来的に子どもが住む予定がなくなった際にも、立地の良さから買主が見つかりやすいのがメリットです。
ほかにも、所有している土地や建物を、収益性の高い不動産へ組み換える方法もあります。
たとえば、土地を売却して都市部のマンションに買い換えると、相続税を計算する際の評価額が下がり、相続税対策につながる可能性があります。
また、老朽化したアパートを売却して、その代わりに現金や預金として保有するのも、1つの手です。
このように、資産の組み換えにはさまざまなパターンがあり、それぞれの状況や目的に合わせた活用が可能です。
うまく活用すると、相続や資産運用における大きなメリットを得られます。

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資産の組み換えによる相続対策とは？

資産の組み換えによって期待できる相続対策や、どのような資産で相続したほうが節税効果を高められるのかについて解説します。

相続対策①相続税の節税ができる

資産の組み換えは、相続税の負担軽減につながる点が大きなメリットです。
たとえば、老朽化したアパートや形状の悪い土地などは、税制上「不利な不動産」とみなされる場合があります。
相続税の評価額が高いにもかかわらず、市場価格や収益性が低く、売却もしにくいなどの欠点があるためです。
このように「相続税評価額は高いが、市場価格が低い不動産」を相続すると、税負担だけが大きくなる可能性があります。
相続税評価額よりも市場価格が高い不動産に組み換えると、相続税を抑える効果が期待できます。

相続対策②相続人の負担軽減につながる

資産の組み換えをおこなうと、相続人の負担を軽減できるという点も大きなメリットです。
相続財産のなかに不動産が含まれている場合は、遺産分割で相続人同士が対立しやすく、トラブルや揉め事の原因となりやすいだけでなく、相続後の維持管理や費用も負担となります。
しかし、不動産を売却して現金や預金として保有しておけば、相続人間の話し合いがスムーズになり、相続税の納税資金にも充てられるため、結果的に相続人の負担を大きく減らすことが可能です。

相続対策③資産の種類によって組み換え先を選ぶ

相続税の負担をできるだけ抑えたいと考えたとき、どのような資産を相続するのが望ましいのでしょうか。
まず、現金と土地を比較すると、相続税という観点からは土地のほうがメリットが大きいです。
現金をそのまま相続すると相続税が総額に対して課せられるのに対し、土地の場合は時価の80％を基準に相続税が計算されるためです。
さらに、土地と建物を比較すると、建物を相続したほうが相続税の負担をさらに抑えられる可能性があります。
なぜなら、建物の場合、相続税は固定資産税評価額をもとに算出されるからです。
固定資産税評価額は時価の約70％とされるため、土地よりも評価額が低くなる傾向があります。
ただし、資産の種類によっては相続税額が変わるだけでなく、相続後の維持費として固定資産税や改修費用などがかかる点にも注意が必要です。
相続税の面だけでなく、将来的にかかるコストも踏まえたうえで、最適な資産の形を検討すると良いでしょう。

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資産の組み換え時に適用できる税金の特例制度とは？

資産の組み換えを検討する際には、相続税の負担だけでなく、譲渡所得税もかかる可能性がある点に注意しましょう。
譲渡所得税とは、不動産を売却して得た利益（譲渡所得）に対して課される税金のことです。
ただし、不動産の売却にあたっては、さまざまな特例が用意されており、うまく活用すれば税負担を軽減できる場合があります。
相続税の負担を軽くするための特例と、譲渡所得税を抑えるために利用できる特例について解説します。

相続税のための特例「小規模宅地等の特例」

相続税対策として広く利用されているのが「小規模宅地等の特例」です。
小規模宅地等の特例を適用すると、一定の要件を満たした宅地の評価額を最大80％減額できます。
たとえば、被相続人（故人）が住んでいた宅地であれば、330㎡を限度として評価額を80％も減らすことが可能です。
特例を活用すれば、不動産の相続税評価額を引き下げられるため、結果的に相続税の負担を軽減できるでしょう。

譲渡所得税のための特例「3,000万円の特別控除」

居住用の不動産を売却する場合、譲渡所得から最大3,000万円までを控除できる特例です。
たとえば、子どもの家に移り住む際や、施設に入居するタイミングで自宅を売却すると、3,000万円の控除により大幅に負担を軽減できる可能性があります。
なお、この特例のほかにも、不動産の売却時に利用できる特例はいくつか存在します。
条件に該当するかどうか、国税庁のホームページなどで事前に確認しておくと安心です。
ただし、特例を適用するためには確定申告が必要となります。
要件を満たしていても、確定申告をおこなわなければ特例を受けられない点には注意が必要です。
確定申告は売却した翌年の2月16日から3月15日までにおこないます。
その際、申告書に特例を適用する旨を忘れずに記載するようにしましょう。

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まとめ

資産の組み換えとは、現在所有している資産を、別の資産に換える（交換する）ことです。
資産の組み換えをおこなうと、相続税の節税や相続人の負担軽減をおこなうことが可能です。
また、資産の組み換えによって「小規模宅地等の特例」や「3,000万円の特別控除の特例」など、相続税と譲渡所得税の特例を活用できるチャンスもあります。
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