相続した不動産は3年以内の売却で節税が期待できる!特例と注意点を解説

2025-01-21

相続した不動産は3年以内の売却で節税が期待できる!特例と注意点を解説

この記事のハイライト
●相続空き家の特例を受けるためには空き家の要件だけでなく売却時の要件も満たす必要がある
●取得費加算の特例を受けるためには不動産を相続によって取得していることや相続税を納税していることを満たす必要がある
●相続した不動産を3年以内に売却する際の注意点は名義変更をおこなっておくことや早めに売却に向けて行動することである

相続から3年以内に不動産を売却すれば、所得税や住民税といった税金の節税対策につながることをご存じでしょうか。
もし、最近相続したものの活用予定がなく売却したい場合や、これから相続する方で売却を考えている場合は、3年以内の売却がおすすめです。
そこで、相続した不動産を3年以内に売却することで節税となる「相続空き家の特例」と、「取得費加算の特例」について、また売却時の注意点について解説します。
朝霞市・和光市で不動産を相続する予定がある方や、最近相続した方は、ぜひ参考になさってください。

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相続から3年以内に売却したら節税できる?相続空き家の特例について

相続から3年以内に売却したら節税できる?相続空き家の特例について

相続から3年以内に不動産を売却すると、税金が節税できる可能性があります。
売却時に、利用できる特例の1つが「相続空き家の特例」です。
ここでは、相続空き家の特例の概要や適用要件について解説します。

相続空き家の特例とは

相続空き家の特例とは、亡くなった方が住んでいた家を相続した際、空き家または敷地を売却した場合に受けられる特例のことです。
特例が適用されれば、譲渡所得から最大で3,000万円も控除されるため、大幅な節税が可能です。
なお、譲渡所得とは、不動産売却で得た利益のことで、売却価格から取得費と譲渡費用を差し引いて求めることができます。
譲渡所得が生じると、その譲渡所得に対して所得税や住民税といった税金がかかります。
そのため、相続空き家の特例を利用すれば、譲渡所得を大幅に減らすことができ、結果的に所得税や住民税の節税が期待できるでしょう。

適用要件

相続空き家の特例には、いくつかの要件が定められているため、特例を受けるためには、これからご紹介する要件を満たす必要があります。
また、適用要件は「相続した空き家」と「売却時の状況」のそれぞれ要件が定められています。
相続した空き家の適用要件は以下のとおりです。

  • 空き家だけでなく土地も相続で取得した
  • 1981年5月31日より前に建てられた建物
  • 亡くなった方が相続が開始するまで居住していた
  • 相続開始から売却までずっと空き家だった

相続空き家の特例を受けるためには、建物だけでなく土地も相続で取得している必要があります。
また、1981年5月31日以前の旧耐震基準で建てられた空き家であることなども満たさなければなりません。
一方で、売却時の状況の要件は以下のとおりです。

  • 相続後3年以内の年末までに売却した
  • 第三者に売却した
  • 売却価格は1億円以下である
  • 耐震リフォーム済みや建物を解体し更地状態で売却した

相続空き家の特例は、旧耐震基準で建てられた建物が相続後に空き家として放置される問題を防止するためにつくられた特例です。
そのため、旧耐震基準でない建物や自分が住んでいた家は利用できません。
また、旧耐震基準の建物をそのまま売却するのではなく、耐震リフォームもしくは解体し更地にした状態で売却しなければならないため注意しましょう。

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相続から3年以内に売却したら節税できる?取得費加算の特例について

相続から3年以内に売却したら節税できる?取得費加算の特例について

相続した不動産を3年以内に売却した際に利用できるもう1つの特例が「取得費加算の特例」です。
ここでは、取得費加算の特例の概要や適用要件について解説します。

取得費加算の特例とは

取得費加算の特例とは、不動産を相続する際にかかった相続税を、売却時の譲渡所得の計算に加算できる特例です。
譲渡所得は、前述したように売却価格から取得費と譲渡費用を差し引いて求めます。
その際の取得費に相続税の一部を加算できるという制度です。
相続税は数百万近くかかるケースもあるため、この特例を利用することで譲渡所得を減らすことができ、結果的に大幅な節税が期待できます。

適用要件

取得費加算の特例を利用する場合は、以下の3つの要件を満たす必要があります。

  • 相続もしくは遺贈によって不動産を取得した
  • 不動産を取得した方に相続税が課税されている
  • 相続税の申告期限から3年を経過する日までに売却した

取得費加算の特例は、納税した相続税を不動産の売却時の譲渡所得の計算に加算できる制度です。
そのため、不動産を相続によって取得することや、相続税を納税していることを満たさなければ利用できません。
なお、相続税の申告期限は10か月以内なため、この特例を利用するためには「相続開始から3年10か月以内」に売却する必要があります。

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相続した不動産を3年以内に売却するときの注意点

相続した不動産を3年以内に売却するときの注意点

最後に、相続した不動産を3年以内に売却するときの注意点を解説します。
相続後3年以内にスムーズに売却するためにも、注意点についてはしっかりと把握しておきましょう。
おもな注意点は以下の3つです。

  • 名義変更をしていないと売却できない
  • 相続空き家の特例と取得費加算の特例は併用できない
  • 相続後の売却は早めに行動に移す

上記3つの注意点についてご説明します。

注意点1:名義変更をしていないと売却できない

相続した不動産は、亡くなった方の名義となっています。
そのため、亡くなった方から相続人へ名義変更をおこなうようにしましょう。
名義変更をおこなっていないと、不動産を売却することはできません。
なぜなら、不動産売却ができるのは、不動産の名義人のみだからです。
いざ売却するときに、名義変更をしていなかったということがないように、相続したら早めに変更をしておくことをおすすめします。
なお、名義変更は、法務局にて手続きをおこなうことができます。
ただし、名義変更は専門的知識も有することから、司法書士に依頼するのが一般的です。
スムーズに売却を進めたいという場合は、司法書士に依頼したほうが良いでしょう。

注意点2:相続空き家の特例と取得費加算の特例は併用できない

前述した相続空き家の特例と取得費加算の特例は、どちらも所得税や住民税の節税が期待できます。
しかし、両方を併用することはできないため注意しましょう。
そのため、特例を選ぶ際は、どちらの特例を利用したほうがお得になるか計算してみることをおすすめします。
譲渡所得の申告は、売却した翌年の2月16日から3月15日です。
この期間までに判断ができない場合は、専門家である税理士に相談してみると良いでしょう。

注意点3:相続後の売却は早めに行動に移す

不動産を売り出したからと言って、すぐに買主が見つかるとは限りません。
売却が完了するまでに、およそ3~6か月の期間を要するのが一般的です。
また、立地条件が悪い場合や、建物の状態によってはさらに時間がかかる可能性もあります。
そのため、売却に向けて行動するのが遅いと、相続開始の日から3年10か月を経過してしまい、特例が受けられなくなってしまいます。
特例を受けるためには、できるだけ早めに行動に移すことが大切です。

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まとめ

相続した不動産は、3年以内に売却すれば譲渡所得にかかる所得税や住民税といった税金が、節税できる特例が利用できる可能性があります。
その際に利用できる特例は「相続空き家の特例」と「取得費加算の特例」で、それぞれ適用要件を満たす必要があります。
ただし、2つの特例は併用できないこと、また売却する前に名義変更が必要な点には注意しましょう。
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