任意売却で買い手がつかないとどうなる？その理由と対策を解説

住宅ローンの返済が不能など、何らかの理由で任意売却をお考えの方もいらっしゃるでしょう。
任意売却は競売を回避するための手段でもありますが、期限内に売却できないとどうなってしまうのでしょうか。
そこで、任意売却で買い手がつかないとどうなるのか、買い手がつかない理由や対策を解説します。
朝霞市・和光市でマイホームの任意売却をご検討中の方は、ぜひご参考になさってください。

任意売却で買い手がつかないとどうなる？

任意売却によって売却活動を進めていても、必ずしもスムーズに買主が見つかるとは限りません。
では、買い手がつかなかった場合、どうなってしまうのでしょうか。

競売にかけられる

住宅ローンの滞納により競売を回避できる手段として利用される任意売却ですが、任意売却にも期限があります。
なぜなら、任意売却を進めているあいだも、競売の手続きが同時に進んでいるからです。
そのため、期限までに買主が見つからなかった場合は、任意売却をおこなうことはできず、競売にかけられてしまいます。
競売にかけられれば、落札者に自宅を引き渡すこととなり、自宅を失うことになります。

競売後もローン残債を返済しなければならない

競売は、一般的に市場価格よりも低価格で落札されることがほとんどです。
そのため、多くのケースが競売後もローンが残ってしまいます。
また、競売後のローン残債は一括返済を求められることになるでしょう。

ローン残債を支払えない場合は自己破産になる可能性も

ローン残債が払えない場合は、自己破産は避けられないでしょう。
自己破産をすれば、ローンの支払いは免除されます。
しかし、免除することと引き換えに、ほとんどの財産を手放すことになるでしょう。
また、最低でも7年間はクレジットカードをつくったり、分割で買い物したりすることはできなくなります。
さらに、自己破産によりローン残債は消滅しても、税金の支払いは免除されないため注意が必要です。
たとえば、住民税や健康保険料、固定資産税といった税金の未払いがある場合は、自己破産後も返済しなければなりません。

自己破産後は連帯保証人が返済することになる

自己破産すると、本人の返済義務はなくなります。
しかし、代わりに連帯保証人となっていた方に返済義務が生じてしまいます。
そのため、できるだけ早く連帯保証人の方に相談しておくことが大切です。

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任意売却で買い手がつかない！その理由とは？

任意売却で買い手がつかない原因は、何が考えられるのでしょうか。
ここでは、任意売却で買い手がつかない理由を解説します。

理由①売り出し価格が高い

1つ目の理由として考えられるのが、売り出し価格が相場よりも高いことです。
同じような類似物件であるにもかかわらず、相場よりも高く設定していると、買い手は購入対象から除外しほかの物件に流れてしまいます。
つまり、売れ残る可能性が高くなるでしょう。
また、任意売却物件は一般的な物件と異なり、契約不適合責任を追及できなかったり、白紙解約されたりするリスクがあるため、買主にとってデメリットが多いといえます。
そのため、相場よりも高い価格で売り出していると、当然ながら買い手はつかないでしょう。

理由②内覧時に物件の魅力が伝わっていない

2つ目の理由として挙げられるのが、内覧時の対応です。
住宅ローンの返済が難しくなり、仕方なく物件を売却せざるを得ない状況のなかで、購入検討者が内覧に来た場合、気が進まないといった場合もあるでしょう。
しかし、あまりに消極的な対応をしていると、購入希望者にも伝わり購買意欲がなくなってしまいます。
内覧は物件の魅力を伝えるもっとも重要な売却活動です。
そのため、消極的ではなくできる限り魅力を伝えることが大切です。
たとえば、主要駅から近いことや、近くに大型商業施設があるなどがあれば、積極的にアピールするようにしましょう。

理由③売却タイミングが悪い

3つ目の理由として挙げられるのが、売却タイミングが悪いことです。
不動産には需要が高まる時期とそうでない時期があります。
もし、適切価格で内覧にも問題ない場合は、売却タイミングが悪い可能性があります。
もっとも不動産の需要が高まる時期は、冬から春にかけて3月頃です。
一方で、夏から初夏は閑散期とされています。
このように、ほかに問題なくても、売り出す時期によって買い手がつかない可能性があるため、需要の変化を見越して余裕をもって売却を進めることが大切です。

理由④不動産会社が任意売却の経験がない

買い手がつかない4つ目の理由として考えられるのが、依頼する不動産会社に任意売却の経験がないことです。
任意売却は一般的な不動産売却と異なり、専門的な知識を有します。
債権者である金融機関と交渉をするなど、ただ買い手を探せば良いというわけではありません。
金融機関との連携がしっかり取れていないと、売り出し価格の設定や見直しに想定以上の時間がかかってしまうためです。
時間がかかると、任意売却の期限を迎え競売になる可能性も否定できません。
そのため、不動産会社を探す際は、任意売却の経験が豊富なところに依頼することが重要です。

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任意売却で買い手がつかない場合にすべき対策

任意売却で買い手がつかないと、前述したように競売にかけられてしまいます。
そのため、早めに対策を講じることが重要です。
ここでは、買い手がつかない場合にとるべき対策を解説します。

対策①価格を見直す

任意売却で買い手がつかないときは、まずは価格が適正なのか見直しましょう。
売主からすれば、ローン返済に充てるために少しでも高く売却したいという気持ちがあるでしょう。
しかし、前述したように相場よりも高いと、ほかの物件に買い手が流れてしまい売れ残る原因になります。
そのため、相場をしっかり調査し、適正な価格に設定することが大切です。

対策②内覧対応に気を配る

スムーズに売却するためには、内覧対応も丁寧におこなうことを心掛けましょう。
整理整頓はもちろんのこと、内覧者からの質問には誠実に答えるようにしましょう。
また、内覧は週末に入ることが多かったり、突然内覧を希望されることもあります。
買い手を逃さないためにも、できるだけ希望に合わせて開催することも大切です。

対策③専門の不動産会社へ依頼する

任意売却は、金融機関ならびに連帯保証人などとの交渉が必要になります。
また、売却期限も限られているため、通常の不動産会社では対応できない可能性があるでしょう。
そのため、できるだけ任意売却を多く扱っている専門の不動産会社に依頼するのがベストです。
専門の不動産会社であれば、経験豊富であることから、さまざまなトラブルにも対応でき、安心して任せることができます。
すでに依頼している不動産会社が協力的でない場合は、依頼先の変更も検討するべきでしょう。
ホームページなどで取引実績などを確認し、早めにご相談ください。

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まとめ

任意売却がスムーズに売却できない場合は、価格が高いことや内覧時の対応に問題がある可能性が高いでしょう。
買い手がつかないと、競売にかけられ自宅を失い、場合によっては自己破産も避けられなくなります。
そのため、できるだけ早く価格や内覧の見直しをおこない、また任意売却を多く扱っている不動産会社に依頼するようにしましょう。
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