タワーマンションの売却に適したタイミングとは？3つの要素から解説！

タワーマンションを売却するときは、できるだけ満足のいく結果にしたいと思うでしょう。
そのためには、どのタイミングで売り出すべきなのか、悩むことがあるかもしれません。
そこで今回は、タワーマンションを売却するタイミングについて、「相場・税金・物件自体」の3つの要素から解説します。
朝霞市や和光市でタワーマンションの売却をご検討中の方は、ぜひご参考になさってください。

タワーマンションを売却するタイミング①相場から考える売り時

タワーマンションをできるだけ高く売却したいときに重視するべき要素は、相場です。
相場から売却のタイミングを判断する際の基準には、不動産価格指数と金利、景気の3つが挙げられます。
これらの基準から考える売却のタイミングを、それぞれ確認してみましょう。

売却のタイミングを相場から考える際の基準1：不動産価格指数

不動産価格指数とは、不動産相場の価格変動がわかる指数です。
国土交通省が年間30万件の成約価格を元に算出しており、毎月末に3か月前までのデータが公表されます。
このデータによると、マンションの売却価格は2013年から上昇傾向なので、今は高く売却できるタイミングであるといえるでしょう。
ただし、マンションの相場が上昇していて、売却価格が上がっていても、すぐに売れるとは限りません。
なぜなら、売却数は近年大きく増加していますが、成約数はそれほど増えていないからです。
価格は高騰していても、なかなか売れない可能性があるので注意しましょう。

売却のタイミングを相場から考える際の基準2：金利

タワーマンションの価格が高騰している要因の1つは、金利が低いことです。
日銀の金融緩和政策により、住宅ローンが低金利で借りやすかったので、価格が高くても購入されていました。
けれど先日、金融緩和政策が終了して、17年ぶりに金利が引き上げられました。
今後は住宅ローンの金利が上がるので、購入者の減少や、高い物件が売れなくなることなどが懸念されます。
ただし、住宅ローンの金利は、すぐに上がるわけではありません。
そのため、タワーマンションの売却を考えている場合は、住宅ローンの金利が大きく上昇する前に売り出したほうが良いでしょう。

売却のタイミングを相場から考える際の基準3：景気

不動産の相場や売れやすさには、景気も大きく影響します。
最近は景気が後退しているので、購入者の減少や売却の増加などが見られ、需要に対して供給数が多い状況です。
そのため、「早く売りたい」「高く売りたい」と思っても、難しいことがあるでしょう。
ただし、景気が回復するかどうかを見極めることは難しく、今後さらに後退する可能性もあります。
したがって、タワーマンションの売却を考えているのなら、早めに売り出したほうが良いでしょう。

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タワーマンションを売却するタイミング②税金から考える売り時

タワーマンション売却のタイミングは、税金から考えることもできます。
税金から考えたときに適したタイミングは、おもに3つあるので、それぞれ確認しておきましょう。

住宅ローン控除がなくなるタイミング

住宅ローン控除とは、年末の住宅ローン残高の0.7％を、所得税から控除できる制度です。
タワーマンション購入時に住宅ローンを利用した場合は、適用していることが多いでしょう。
住宅ローン控除を適用できる期間は、最大で13年間です。
控除期間が終わると節税ができなくなるので、売却のタイミングを判断する基準の1つにしましょう。

特例の適用に間に合うタイミング

タワーマンションの売却によって利益が生じた場合は、譲渡所得税と呼ばれる税金が課されます。
譲渡所得税は、売却によって得た利益である譲渡所得に税率を乗じて算出されるので、譲渡所得が多いと税金の負担が重くなるでしょう。
ただし、譲渡所得には税金の負担軽減につながる特例があります。
たとえば、自宅を売却した場合は「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」を適用すると、譲渡所得から最大3,000万円を控除でき、大きな節税につながります。
このような特例を適用する際に注意するべきなのが、それぞれに設けられている要件です。
要件には期間に関することも多く、過ぎてしまうと特例を適用できません。
上記の特例の要件には、「住まなくなってから3年を経過する日が属する年の12月31日までに売ること」があります。
すでにタワーマンションに住んでいない場合は、この日を過ぎると特例を適用できなくなるので、それまでに売却したほうが良いでしょう。

譲渡所得税の税率が下がるタイミング

譲渡所得税の税率は、不動産の所有期間によって大きく変わります。
所有期間が5年以内の場合は39.63％、5年を超える場合は20.315％です。
売却を急がない場合は、税金の負担軽減のために、5年を超えてから売ったほうが良いでしょう。
また、所有期間が10年を超えると、「10年超所有軽減税率」を適用して、さらに節税できる可能性があります。
譲渡所得税がかかりそうなときは、これらのタイミングでの売却を検討しましょう。

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タワーマンションを売却するタイミング③物件自体による売り時

タワーマンション売却のタイミングは、物件自体の要素からも判断できます。
物件自体の要素でポイントになるのは、大規模修繕とリフォームの時期です。
タワーマンションを貸している場合は、空室になるタイミングもポイントです。
これらのポイントにおける売却のタイミングを、それぞれ確認しておきましょう。

物件自体の要素から考える売却のタイミング1：大規模修繕

大規模修繕とは、経年劣化したタワーマンションの建物本体や共用部分などを改修する大掛かりな工事のことです。
基本的には毎月支払っている修繕積立金でおこなわれますが、想定よりも工事費用がかかると、追加で支払いが発生することがあるので注意が必要です。
とくにタワーマンションは、高層階の作業に特殊なゴンドラが必要になるなど、通常よりも費用がかさむ可能性があるでしょう。
もしかすると、想定以上に費用がかかってお金が足りず、大規模修繕を実施できない事態になるかもしれません。
そのようなリスクを回避するためには、大規模修繕がおこなわれる前のタイミングで売却することも1つの方法です。

物件自体の要素から考える売却のタイミング2：リフォーム

リフォームの必要性を感じる時期も、タワーマンションを売却するタイミングだといえます。
売却前におこなったリフォームの費用は、売却価格に上乗せすると買主が見つかりにくくなるので、基本的に回収できません。
そのため、売却前にリフォームをすると、費用の多くを売主が負担することになり、トータルで損をする可能性があります。
リフォームの直後に売却するかもしれないときは、リフォーム前に売り出したほうが良いでしょう。

物件自体の要素から考える売却のタイミング3：空室

タワーマンションを賃貸物件として貸している場合は、入居者が退去して空室になったときが売却のタイミングです。
入居者がいる状態でも売却は可能ですが、用途が投資用物件になるので、ご自身が住む物件を探している方の検討対象からは外れます。
すると、ターゲットが限られてしまうので、売却に時間がかかるかもしれません。
できるだけスムーズに売却するためには、空室になるタイミングをねらいましょう。

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まとめ

タワーマンションの売却を満足できる結果にするためには、タイミングをはかることも大切です。
売却のタイミングをはかる際の判断基準には、相場や税金、物件自体に関することなどがあります。
それぞれの要素を確認して、ご自身に適したタイミングで売却しましょう。
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