任意売却したら税金はどうなる？譲渡所得税や税金滞納時の対処を解説

住宅ローンを支払うのが困難などの理由で任意売却をする際は、税金がどうなるのか気になりますよね。
本記事では、任意売却時に税金はかかるのか、譲渡所得税や税金を滞納している場合でも任意売却できるのかについて解説します。
朝霞市・和光市で任意売却をご検討中の方は、ぜひ参考になさってください。

任意売却する場合にも税金はかかる？

任意売却とは、住宅ローンの返済が困難になった際に、金融機関などの債権者の許可を得て自宅を売却する方法です。
任意売却においても、通常の不動産売却と同様に以下の種類の税金が発生します。

①印紙税

印紙税は、契約書や手形、領収書などの書類に課される国税です。
不動産取引においては、売買契約書に印紙を貼付する方法で納税します。
税額は、契約金額に応じて異なります。
たとえば、数百万円から数千万円の契約では、数千円から数万円の印紙税が必要です。
契約書の金額が高ければ高いほど、印紙税も高額になります。

②登録免許税

登録免許税は、不動産の所有権移転登記や抵当権抹消登記など、不動産に関する登記行為をおこなった際に発生する税金です。
任意売却の場合、売却後に新しい所有者名での所有権移転登記が必要であり、抵当権の抹消登記もおこなわれます。
登録免許税は登記の内容に応じて変わりますが、抵当権抹消の場合は不動産1件につき1,000円です。
また、登記手続きをおこなう司法書士への報酬も発生するため、費用計算に入れる必要があります。

③譲渡所得税

譲渡所得税は、不動産を売却して利益が生じた場合に課税される税金です。
譲渡所得税の計算は、売却益（売却価格から取得費および必要経費を差し引いた額）に税率を乗じておこないます。
所有期間が5年以下の短期譲渡所得の場合は、税率が39.63%と高く設定されており、5年超の長期譲渡所得では20.315%です。
また、譲渡所得税には所得税の他に復興特別所得税や住民税が含まれています。

④消費税について

不動産の売却自体に消費税が課されるのは、売却が事業的なものである場合です。
たとえば、建築業者が新築した物件を売る場合などがこれに該当します。
一方、個人が自己居住用の不動産を売却する場合は消費税は課されません。
しかし、司法書士の報酬や不動産会社の仲介手数料には消費税が適用されるため、これらのコストも考慮する必要があります。

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任意売却時に発生する税金「譲渡所得税」について

任意売却時に、譲渡所得税はかかる場合とかからない場合があります。
他の税金と異なり、譲渡所得税は売却益が発生したときにかかる税金であるためです。

任意売却で譲渡所得税がかからない理由

任意売却では、売却益が出ることが少ないです。
譲渡所得税は不動産を売却し、その結果利益（譲渡所得）が発生した場合にのみ課税されます。
任意売却のケースでは、不動産の市場価値が低下していることが多く、また売却によっても住宅ローンなどの債務が完全には解消されないことから、譲渡所得が発生しづらいです。
さらに、税法上の特例が適用される可能性もあり、これによって税負担が軽減されることも考えられます。
したがって、任意売却を検討している場合は、譲渡所得税については発生する可能性が低いと考えられますが、他の必要な税金の支払い準備はしっかりとおこなうことが重要です。

譲渡所得税の税法上の特例とは

マイホームを売却する際には「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」が適用される可能性があります。
この特例を適用すると、売却による譲渡所得から最大3,000万円を控除することができます。
つまり、譲渡所得が3,000万円以下であれば、譲渡所得税は発生しません。
ただし、特例を適用するにはいくつかの要件があるため、マイホームの売却を考えている方は、特例が適用可能か事前に確認し、適切な手続きをおこなうことが重要です。
また、譲渡所得税の特例には「強制換価等の特例」もあります。
強制換価等の特例は「経済的な困難により債務の返済が著しく困難な場合」に適用され、特定の税金を免除するものです。
たとえば、住宅ローンの返済が難しくなり、任意売却をおこなう場合、強制換価等の特例によって譲渡所得税が免除される可能性があります。
強制換価等の特例が適用されるかどうかは、不動産を売却したときの具体的な状況によって判断されますが、任意売却の際には適用されやすいとされています。
任意売却では、譲渡所得自体が生じにくいか、またはこのような特例が適用可能であるため、譲渡所得税が課されないことが一般的です。
しかし、譲渡所得が3,000万円を超える場合や住宅ローンの残債が少なく売却後に手元に現金が残るケースなど、税金が課される可能性もありますので注意が必要です。

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税金を滞納していても任意売却できるか？

住宅ローンの支払いが困難な方のなかには、都市計画税や固定資産税、住民税など他の税金の支払いも滞納しているケースもあります。
税金を滞納している状況でも任意売却は可能なのか、また売却を成功させるために必要な情報を事前に把握しておくことが重要です。

税金を滞納していても任意売却は可能！

税金滞納時でも任意売却は可能ですが、注意点があります。
物件が差し押さえられている場合、そのままでは任意売却はできません。
滞納金額が大きいほど、行政による物件の差し押さえがおこなわれる可能性が高くなります。
差し押さえがなされている状態で任意売却を進めるためには、差し押さえの解除が必要です。
この解除をおこなうには、行政との交渉が不可欠です。
交渉では、任意売却によってローンの残債や滞納している税金が支払われ、経済的な立て直しが見込めるかが重要なポイントになります。
不動産を手放してもローンが完済できない場合、住宅を失うだけでなく、さらに借金が増えるリスクもあるため、差し押さえの解除は難しいことがあります。
売却代金から滞納税金の支払いが可能と行政が判断すれば、差し押さえは解除され、任意売却が可能です。
また、役所からの連絡を無視している場合、売却の許可が出ない可能性があります。
役所からの連絡にはすみやかに対応しましょう。
このように、任意売却を検討する際には、税金の滞納状況や行政との協議を含め、総合的に対策を立てることが重要です。

任意売却を成功させるポイント

任意売却は通常の不動産売却とは異なり、時間に制約があることが特徴です。
ローンの返済や税金の滞納が続くと不動産が競売にかけられるリスクがあり、市場価格よりも低い価格で強制的に売却されてしまう可能性があります。
競売では売却価格が低くなるだけでなく、退去時期を選べない点がデメリットです。
また、競売での売却価格は滞納している税金の返済に充てられるため、引っ越し費用は自己負担となります。
競売になる前に任意売却を成功させることが重要です。
そのためには、開札日までに買主を見つけ、売却が成立するよう努力する必要があります。
物件情報はインターネットやチラシを通じて積極的に公開し、購入希望者が現れたら迅速に内覧の機会を提供し、価格交渉をおこないます。
任意売却では、売却成立までに最短で3～4か月を要することが一般的です。
さらに、金融機関との円滑な交渉も任意売却の成功には欠かせません。
ローンの債務や法律に関する知識が豊富で、任意売却の経験が豊富な不動産会社を選ぶことが、スムーズな交渉を助けます。

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まとめ

任意売却の際は、印紙税や登録免許税、譲渡所得税、消費税など、4種類の税金がかかります。
しかし、譲渡所得税の場合は、特別控除や強制換価等の特例の適用などで課税対象となる売却益が発生しないケースが多いです。
税金を滞納している場合でも、差し押さえの解除や役所の許可を得れば任意売却が可能です。
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