相続時に不動産取得税が課される事例と税金を抑えるための対策について解説

土地や建物を購入した場合など、不動産を取得すると「不動産取得税」という税金が課されます。
不動産を取得するシーンとしては「相続」も挙げられますが、親が所有していた不動産を相続した場合も不動産取得税は課されるのでしょうか。
そこで今回は、不動産取得税とはなにか、相続時に不動産取得税がかかる事例と、不動産取得税を抑えるための対策について解説します。
朝霞市・和光市で、不動産の相続を控えている方は、ぜひ参考にしてみてください。

相続時に課される場合がある「不動産取得税」とは

まずは、「そもそも不動産取得税とはなにか」といった基礎知識から解説します。

不動産取得税とは

不動産取得税とは、土地や家屋など不動産の所有権を取得したときに、その取得者に一度だけ課される税金です。
有償か無償か、登記の有無、取得した原因を問わず、不動産を取得した方は納税しなければなりません。
不動産の取得後に、取引された不動産が所在する都道府県から納税通知書が届くため、記載された期限までに支払う必要があります。
不動産取得税は、以下の計算式で算出できます。
不動産取得税＝不動産の評価額×4％（本則）
不動産の評価額とは、固定資産税の税額算定に使用される課税標準額のことです。
上記の式からわかるように、不動産取得税は、建築費や購入価格ではなく、不動産の課税標準額をもとに計算されます。
つまり、不動産の取得にお金を支払っていなくても、納税の義務があるということです。
なお、2027年3月31日までは、特例により、軽減税率として3％が適用されます。

課税の対象となるもの

不動産取得税は、以下のようなものに課されます。
不動産について
不動産取得税が課される不動産とは、土地および家屋です。
土地は、住宅地以外に、田んぼや畑、山林なども含まれます。
家屋は、住宅やお店、工場、倉庫などが対象です。
なお、住宅以外の家屋については軽減税率が適用されないため、不動産取得税の税率は4％です。
取得について
「取得」の対象となるものは、以下のとおりです。

• 不動産売買
• 贈与
• 交換
• 増築・改築

改築については、課税標準額が増加した場合にのみ不動産取得税の対象となります。

相続による取得は対象外

不動産取得税の対象となるものに、「相続」は含まれていません。
相続は、不動産売買や贈与などとは異なり、所有権の取得ではなく「移動」とみなされます。
つまり、原則として、相続により被相続人から不動産を引き継いだ場合、不動産取得税は課されないのです。

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相続時に不動産取得税が課される事例

相続により不動産を取得した場合は、原則として不動産取得税が非課税となることを前章で解説しましたが、相続時に取得した場合でも、課税の対象となるケースがあります。
そこで次に、相続で取得した場合でも不動産取得税が課される事例について解説します。
相続時に不動産取得税の課税対象となる事例として挙げられるのは、以下の3つのケースです。

事例1：死因贈与

死因贈与とは、被相続人が亡くなったときに指定の財産を特定の方に渡すことを、贈与者（被相続人）と受贈者（財産をもらう方）とのあいだで約束する「贈与契約」を結ぶことです。
死因贈与は、被相続人が死亡した場合、あらかじめ契約で決めておいた財産の所有権が受贈者に移転します。
たとえば祖父と孫のあいだで「今住んでいる家を譲る」と約束していた場合、孫は家を取得できるのです。
死因贈与は、契約書のような書類を作成する必要がないため、口約束であっても有効です。
この場合、被相続人が亡くなったタイミングであっても、「相続」ではなく「贈与」であるため、不動産取得税の課税対象になります。

事例2：相続人以外の方への特定遺贈

「遺贈」とは、遺言により被相続人の財産を無償で譲ることです。
亡くなった方の財産を引き継ぐという意味では「相続」と似ているため、混同する方もいらっしゃるかもしれません。
相続の場合、相続人は配偶者や子など一定範囲の血族に限られます。
しかし、遺贈の場合、財産を受け取る方を、配偶者や血族だけでなく、第三者にも指定できます。
遺贈には、「特定遺贈」と「包括遺贈」の2種類があり、財産を受け取る方を、相続人もしくは相続人以外の方に指定可能です。
特定遺贈とは、あらかじめ特定の財産を指定する遺贈のことです。
包括遺贈とは、財産の割合を指定して遺贈することを指します。
このうち特定遺贈の場合、相続人に対する遺贈については不動産取得税が課されませんが、相続人以外の第三者が遺贈で不動産を取得すると、不動産取得税が課されます。

事例3：相続時精算課税制度を利用した生前贈与

相続時精算課税制度とは、贈与の累計が2,500万円までは贈与税が非課税となり、相続が発生した際に、贈与を受けた財産を相続財産に加算して計算し相続税を納める制度です。
また、2024年1月より、年間110万円までの基礎控除が認められたため、年間110万円までの贈与なら、贈与税も相続税への加算も不要です。
しかし、相続時精算課税制度は、相続に該当しません。
したがって、相続時精算課税制度を利用し、生前贈与を受けた場合は、不動産取得税が課されます。

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相続時に不動産取得税を抑えるための対策

相続で不動産を取得した場合は、原則、不動産取得税は課されませんが、前章で解説したように、遺贈や生前贈与を受けた場合は例外です。
しかし、そのような場合にも活用できる軽減措置があります。
そこで最後に、相続時に不動産取得税を抑えるための対策として、軽減措置や不動産取得税を回避する対策について解説します。

不動産取得税の軽減措置

住むための住宅を相続した場合、以下のように不動産取得税の軽減措置が適用されます。
税率の特別措置
住宅取得の負担を軽減し、住宅取得・流通の促進を図るための特別措置が設けられています。
先述のとおり、2027年3月31日までに取得した住宅については、本則として税率4％が課されるところ、3％に軽減されます。
課税標準の特例措置
良質な住宅の建設および流通を促進するため、取得した住宅や宅地の課税標準を軽減する特別措置もあります。

• 新築住宅…課税標準から1,200万円を控除（認定長期優良住宅の場合は1,300万円）
• 中古住宅…課税標準から100万円～1,200万円を控除（新築した日と自治体の規定による）
• 宅地…固定資産税評価額の50％を控除（2027年3月31日まで）

ただし、中古住宅の場合、課税床面積が50㎡以上240㎡以下であることや、新耐震基準に適合していることなど、一定の条件を満たしている必要があります。

遺贈による不動産取得税を回避する対策

前章でも解説しましたが、「遺贈」には2種類あり、相続人以外の第三者が「特定遺贈」により不動産を取得した場合は、不動産取得税が課されます。
しかし、「包括遺贈」の場合は、相続人以外の第三者が不動産を取得しても、不動産取得税は課されません。
これは、包括遺贈は財産を特定するのではなく、資産も負債も含めた「遺産」に対する割合を指定することから、相続人と同等とみなされるためです。
とはいえ、遺贈の種類を指定するのは、被相続人が生前に遺言書を作成するときです。
したがって、第三者が遺贈による不動産取得税の課税を回避する対策としては、遺言書を作成する際に「特定遺贈」ではなく、「包括遺贈」を選択する必要があります。

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まとめ

不動産を取得した方は、有償か無償か、登記の有無などを問わず、不動産取得税を納税する義務がありますが、相続によって不動産を取得した場合は対象外です。
しかし、死因贈与や特定遺贈の場合は、相続ではないため、不動産取得税が課されます。
また、相続時精算課税制度の適用を受けた場合も不動産取得税の課税の対象となるため、注意が必要です。
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