不動産の売却で「譲渡損失」が生じた場合に利用できる特例について解説

不動産を売却して利益を得た場合には、その利益に対して所得税や住民税が課されるため、確定申告をおこなう必要があります。
損失が生じた場合は税金が課されないため、基本的に確定申告の必要はありませんが、確定申告をおこない特例を利用することで、そのほかの所得にかかる税金を抑えることが可能です。
そこで今回は、不動産売却で「譲渡損失」が生じた際に利用できる特例や条件、確定申告について解説します。
朝霞市・和光市で不動産の売却をご検討中の方は、ぜひ参考にしてみてください。

不動産の売却で生じる「譲渡損失」とは

不動産の譲渡損失とは、不動産を譲渡した際に生じる損失のことで、「売却損」と呼ぶこともあります。
反対に、不動産を譲渡して得た利益のことを「譲渡所得」や「売却益」といいます。
冒頭でもお伝えしましたが、不動産の売却で譲渡所得を得た場合は、「所得税」「住民税」「復興特別所得税」を納めなければなりません。
この3つの税金を総じて、「譲渡所得税」といいます。
譲渡所得税は、利益（譲渡所得）に対して課される税金です。
言い換えると、譲渡所得がゼロもしくは譲渡損失が生じた場合、税金は発生しません。
譲渡所得を得たのか、譲渡損失が生じたのかは、譲渡所得を計算することで把握できます。
まずは、譲渡所得の計算方法について確認しておきましょう。

譲渡所得の計算方法

譲渡所得は、以下の計算式で算出します。
譲渡所得＝売却価格－（取得費＋譲渡費用）
取得費とは、不動産の購入代金や購入時の諸費用など、売却する不動産を購入するために支払った費用の合計です。
譲渡費用とは、不動産を売却するために支払った費用のことで、仲介手数料や土地の測量費用などが含まれます。
上記の計算からもわかるように、譲渡所得とは、不動産の売却金額から経費を差し引いて残った利益を指します。
計算の結果、プラスになれば譲渡所得を得たことになり、マイナスであれば譲渡損失が生じたことになります。

譲渡損失には税金の軽減措置がある

譲渡損失が生じた場合は、税金が発生しないため、確定申告の必要はありません。
しかし、譲渡損失が生じた場合、ほかの税金の軽減措置を受けられる特例が設けられています。
不動産を売却したことで損失が生じても、ほかの税金を少なくできるため、節税に繋がります。
したがって、特例の内容を把握して、ぜひ活用することをおすすめします。

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不動産の売却で「譲渡損失」が生じた場合に利用できる特例

不動産を売却したことで生じた譲渡損失に利用できる特例は、2つあります。
1つ目は、マイホームを買い換えるために売却した際に生じた譲渡損失に利用できる特例です。
この特例では、マイホームを売却し、さらに新居を購入することが条件であるため、賃貸物件などに引っ越した場合は利用できません。
2つ目は、マイホームを売却するけれど、買い換えはおこなわない場合に利用できる特例です。
今回は、2つ目の、買い換えではないほうの特例について解説します。

特例の概要

正式な名称は、「特定のマイホームの譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」といいます。
損益通算とは
損益通算とは、同じ年に生じた利益と損失を相殺することです。
不動産を売却して譲渡損失が生じた場合に、その損失をほかの所得から差し引き、所得税や住民税を減らすことができます。
譲渡損失が生じた場合は、そもそも税金がかかりませんが、それだけでなく、給与所得などにかかる所得税や住民税が少なくなるため、損失した分を軽減できます。
繰越控除とは
繰越控除とは、損益通算をおこなっても控除しきれない場合に、翌年以降に繰り越して控除することです。
譲渡損失からほかの所得を差し引いてもなお損失が残った場合は、翌年の所得から差し引くことができます。
ただし、繰越控除ができるのは、翌年以後3年間です。
この特例は、マイホームを売却する理由が買い換えでなくても利用できます。
つまり、新たなマイホームを取得しない場合であっても、適用されます。
たとえば、賃貸物件に入居する、実家に住むことになったという理由から不動産を売却するケースでも、この特例を利用することで節税できるのです。

特例の条件

特例を利用するためには、さまざまな条件を満たさなければなりません。
そのうちのいくつかをご紹介します。

• マイホームを売却する年の1月1日における所有期間が5年を超えている
• マイホームにかかる償還期間10年以上の住宅ローンの残高がある
• マイホームの売却価格が住宅ローンの残高を下回っている

つまり、所有期間が5年を超え、住宅ローンの返済期間が10年以上残っているマイホームの売却時に利用できる特例です。

特例の適用除外

また、以下のようなケースでは、繰越控除ができません。

• 合計所得金額が3,000万円を超える
• 親族間での売買
• 前年、前々年にこの特例の適用を受けている
• 「長期譲渡所得の軽減税率の特例」や「3,000万円の特別控除」を受けている

このように、一定の条件を満たす必要はありますが、税金を減らすという形で少しでもマイナスを抑えることができるため、積極的に特例の利用を検討しましょう。
なお、特例の条件などについては、国税庁のホームページで確認してください。

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不動産売却における譲渡損失で特例を受けるためには確定申告が必要

譲渡損失が生じた場合は、本来、確定申告は不要です。
しかし、特例を利用する場合は、確定申告をする必要があります。
そこで最後に、確定申告の流れや必要書類、時期について解説します。

確定申告の流れ

確定申告は、以下のような流れで手続きします。

• 必要書類を揃える
• 税務署で確定申告する
• 税金の過払い分が入金される

後ほど解説しますが、確定申告の際にはさまざまな書類を提出しなければならないため、まずは必要書類を確認して揃えます。
書類が揃ったら、確定申告書を作成して、税務署で確定申告をおこないます。
必要書類を税務署の窓口に持参する、もしくは、e-Taxによる電子申告も可能です。
確定申告が受理され、損益通算によって税金の過払い分がある場合は、申告時に指定した金融機関の口座に入金されます。

確定申告に必要な書類

確定申告の際には、以下のような書類を添付する必要があります。

• 住民票
• 登記事項証明書
• 売買契約書
• 住宅ローンの残高証明書（売買契約日の前日の残高）

登記事項証明書や売買契約書は、所有期間が5年を超えることを証明するために必要です。
この2つについては、写しで問題ありません。

確定申告の時期

確定申告の時期は、マイホームを売却した翌年の2月16日～3月15日までです。
開始日と最終日は毎年同じですが、土日と重なったりすると日にちが変わることもあります。
したがって、確定申告の時期については、国税庁のホームページで確認することをおすすめします。
期限を過ぎると特例を利用できなくなるため、損益通算や繰越控除を受けたい場合は、申告期間に忘れずに手続きするようにしましょう。

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まとめ

不動産を売却して譲渡損失が生じた場合、譲渡所得に課される税金は発生しません。
しかし、譲渡損失の損益通算や繰越控除ができる特例を利用することで、損失分をほかの所得から差し引くことができます。
特例を利用するには、条件を満たすことと、確定申告が必要ですが、節税に繋がるため、概要をしっかりと理解して積極的に利用しましょう。
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