不動産売却時の「検査済証」の重要性とない場合の対処法について解説

不動産売却時には、「検査済証」の提出を求められますが、どのような書類なのか、その重要性についてしっかりと理解している方は少ないのではないでしょうか。
この「検査済証」の有無は、不動産売却に大きく影響するため、検査済証がない場合はどうすれば良いのか、その対処法についても把握しておきましょう。
そこで今回は、不動産売却時に必要な「検査済証」とはなにか、その重要性と、ない場合の売却方法について解説します。
朝霞市や和光市で不動産の売却をご検討中の方は、ぜひ参考にしてみてください。

不動産売却時にないと困る「検査済証」とは

不動産売却には、さまざまな書類が必要になりますが、「検査済証」はそのなかでも重要な書類の1つです。
まずは、そもそも検査済証とはなにか、その概要と取得までの流れについて解説します。

検査済証とは

不動産の検査済証とは、新築の建物が建築基準関係の法令に違反していないことを証明する書類です。
新築の建物は、まず工事着工前に「建築確認」を受け、工事完了後には「完了検査」に合格する必要があります。
建築確認とは
建築確認とは、これから建てる建物が、建築基準法などの法令を守っているかどうかを、建築計画の段階で確認することです。
まず、建築確認申請書を自治体に提出すると、自治体もしくは指定確認検査機関が、設計図書などをもとに検査します。
その検査で問題がなければ、「建築確認済証」が交付され、着工へと進みます。
完了検査とは
完了検査とは、建築工事の完了後に、建築確認申請どおりに建築されたかどうかを検査することです。
完了検査についても、自治体もしくは指定確認検査機関がおこないます。
そして、この完了検査に合格した証明として発行されるのが、「検査済証」です。
なお、建物によっては、完了検査の前に「中間検査」がおこなわれることもあります。

建築確認済証だけでは不十分

建物が適法かどうかは、検査済証の有無で判断します。
なぜなら、建築確認済証は、図面上、建築基準法に適合している証拠となりますが、そのとおりの内容で建築されたかどうかを証明できないからです。
検査済証は、完了検査に合格した場合にのみ取得できる書類です。
したがって、検査済証があれば、適法であることを示す強力な根拠となります。

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不動産売却に検査済証がないとなぜ困るのか？その重要性とは

では、なぜ検査済証がないと困るのでしょうか。
その理由は、検査済証がない不動産は、買主にとってさまざまなリスクが生じるためです。
リスクを抱えている不動産は、売却が困難になることが予想されます。
つまり、スムーズに不動産を売却するために、検査済証の有無が重要なポイントになるのです。
不動産売却時に検査済証がないと、買主にとって以下のようなリスクが生じます。

• 住宅ローンを使えない
• 買主にも責任が及ぶ
• 増築などができない

それぞれのリスクについて、順番に解説します。

住宅ローンを使えない

不動産を購入する方のほとんどが、住宅ローンを利用します。
しかし、住宅ローンの審査を受ける際には、検査済証の提出が必要です。
検査済証がない場合は、住宅ローンの審査がとおらない可能性が高いため、買主は現金で購入することになります。
適法だという証明がない、住宅ローンが使えないといった不動産を購入する方はほとんどいないといえます。

買主にも責任が及ぶ

法令に違反している不動産を購入した場合、その責任は買主にも及びます。
検査済証がないと、適法であることを証明できません。
法令に違反している建物だということを知らずに購入したとしても、行政指導や、場合によっては是正命令を受けて一部解体しなければならない事態もあり得ます。
そのようなトラブルを抱えている不動産の購入は、避ける方が多いといえます。

増築などができない

不動産を購入したあと、家族構成やライフスタイルの変化によって、買主が増築や用途変更をしたいと考えることもあるでしょう。
その場合は、建築確認申請をして検査を受ける必要があります。
しかし、検査済証がないと、建築確認申請が受理されません。
検査済証がない不動産は、購入したあとにリフォームなどができない恐れがあるため、買主が購入を避ける傾向にあるのです。
このように、検査済証がない不動産は多くのリスクを抱えています。
検査済証は、スムーズに不動産売却をおこなうために、売主にとって重要な書類なのです。

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検査済証がない場合にスムーズに不動産売却をおこなう方法

検査済証がない不動産は、違法建築物の可能性があるため、敬遠する買主が多いといえます。
しかし、売却できないわけではありません。
とくに、築年数が古い中古住宅の場合、検査済証が交付されていない物件も存在します。
なぜなら、現在の新築住宅では完了検査がおこなわれ、検査済証が発行されますが、昔は完了検査を受けない住宅も珍しくなかったためです。
国土交通省のデータによると、平成10年の完了検査の受検率は40%未満、それ以前は20％以下に下がります。
つまり、築20年を超える中古住宅では、検査済証がない物件も多いのです。
また、検査済証は発行されていても、紛失したり、以前の所有者から引き継がなかったりといったケースもあるでしょう。
では、どうすればスムーズに売却を進められるのか、最後にその方法について解説します。

台帳記載事項証明書を取得する

完了検査に合格しているのに、紛失などで検査済証がない場合、検査済証そのものを再発行することはできません。
しかし、「台帳記載事項証明書」を取得すれば、検査済証の代わりとして利用することが可能です。
台帳記載事項証明書とは
台帳記載事項証明書とは、自治体にある建築確認台帳の内容を証明する書類です。
建築確認台帳には、建築主の住所や氏名、主要用途、延べ面積、構造といった建物の情報と、検査済証番号、検査済証年月日など、検査済証の内容が記載されています。
したがって、台帳記載事項証明書を提出することで、間違いなく検査済証が発行されていることを証明できます。
ただし、証明できるのは、自治体にある台帳に記載された事項です。

「12条5項報告」を提出する

現行の法令が施行する前に建てられた不動産は、当時の法令には適合していても、現行の法令の基準を満たしていないものが多く存在します。
そのような建物を、「既存不適格建築物」といいます。
既存不適格建築物については、検査済証がないケースがほとんどです。
既存不適格建築物は違法建築物ではないため、現在建っている部分については、適法とされます。
これを証明する書類が「12条5項報告」です。
買主が、不動産を購入後に増築や用途変更の際に、「12条5項報告」を役所に提出することで、検査済証と同等の証明書として扱われます。
「12条5項報告」を提出し、役所の確認後に受け取る副本があれば売却しやすくなるため、完了検査を受けておらず、検査済証がない古い住宅の場合は手続きしておくようにしましょう。

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まとめ

不動産売却時には、適法な建築物であることを証明するために「検査済証」の提出を求められます。
検査済証がないと、住宅ローンの審査にとおりにくいことや、増築ができないなど、買主にとってリスクが多いため、売却が困難になる可能性が高いです。
したがって、検査済証がない場合は、「台帳記載事項証明書」や「12条5項報告」など、代わりとなる書類を取得して、スムーズな売却を目指しましょう。
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