擁壁のある不動産は売却しにくい？その理由や売却方法について解説！

「擁壁がある不動産は売却しにくい」と耳にしたことがあり、不安に思っている方はいらっしゃいませんか。
確かに通常の不動産に比べると需要は低いですが、売却方法を工夫すれば早期売却に繋げることも可能です。
そこで今回は、擁壁のある不動産が売却しにくいとされる理由や早期売却に繋げるコツなどを解説します。
朝霞市や和光市で、擁壁がある不動産の売却をご検討中の方は、ぜひ参考になさってください。

不動産売却前に知っておきたい！擁壁とは？

傾斜や高低差のある土地に建物を建てる場合、高い土地に圧力がかかると土砂崩れが起こる可能性があります。
このような事態を防ぎ、斜面の土を留めるためにつくられる壁状の構造物が「擁壁」です。
また傾斜地でなくても、建物を建てる敷地と道路の高低差が大きい場合は、擁壁を必要とする自治体もあります。
これを「がけ条例」と呼び、規定は各自治体によって異なるため、売却前に確認しておくことをおすすめします。

擁壁には種類がある

擁壁には、コンクリートタイプ、石積みタイプ、ブロック積みタイプに分類されます。
コンクリートタイプ
擁壁の素材としてもっとも多く利用されているのが、コンクリートです。
コンクリートの中に鉄筋を埋め込んで作る鉄筋コンクリート造と、鉄筋を通さない無筋コンクリート造があります。
基本的には、強度に優れている鉄筋コンクリート造が多く採用されています。
コンクリートタイプは垂直に近い擁壁が組めるので、建物のすぐ横に擁壁を設置したい場合に用いられることが多いです。
石積みタイプ
石積みタイプとは、その名の通り石を積み上げて作る擁壁のことです。
天然石を積み上げて作る練り石積み擁壁や空石積み擁壁、加工成形した軽石を積み上げて作る大谷石積み擁壁などがあります。
大谷石積み擁壁は1950年から1960年頃によく利用されていましたが、現行の建築基準を満たしていないため今は利用されていません。
練石積み擁壁は、石を積み上げていく際に石と石の間にモルタルやコンクリートを流し込み接合します。
一方で空石積み擁壁は、モルタルやコンクリートを使わずに石を積み上げていくため、安全性が懸念されます。
ブロック積みタイプ
ブロック積みタイプは、コンクリートブロックや間知ブロックなどを積み上げて作る擁壁のことです。
間知ブロックは低価格で取り扱いやすく、水平や斜めなど積み方のバリエーションが豊富なため、古くから利用されています。
道路と土地の高低差が大きい場所に作られ、高さ5ｍ程度までの擁壁を設置することが可能です。
コンクリートブロック擁壁は、コンクリートブロックの中に鉄筋と生コンクリートを充填して作る仕組みで、高さ3ｍ程度までの擁壁を設置できます。

土留め工事との違い

擁壁と間違われやすいものに「土地留め工事」があります。
土地留め工事とは、土砂崩れが起こらないよう、傾斜地やがけの土を留めることです。
この土を留めるために利用するのが擁壁で、土地留め工事は土を留める行為そのものを指します。
「土留め工事が必要」といわれたら、擁壁を作って土地を留める工事が必要と考えると良いでしょう。

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擁壁のある不動産が売りにくいといわれる理由

擁壁のなかには危険な状態のものもあり、安全性が確認できないと売却が難しいとされています。
仮に売却できたとしても、買主にとって大きなリスクがあるため、大幅な値下げが必要になることが多いです。
ここからは、危険な擁壁の種類と売却価格の目安について解説します。

安全性の確認ができない危険な擁壁とは

次のような擁壁は、自然災害が発生した際に土砂崩れが起こる可能性があり、危険な状態といます。

• 自然石を積み上げている
• 異なる素材を2段構成で積み上げている
• 許可が必要な規模に関わらず許可を得ていない
• ひび割れや変形が起きている

上記のような擁壁が敷地内にある場合、現状での売却は難しいといえます。
なお、危険な擁壁は外見で判断できるものばかりではありません。
見た目ではわからなくても、内部でトラブルが生じて危険な状態になっている場合もあります。
たとえば擁壁にある水圧を逃がすための穴が、経年劣化により詰まっているケースなどです。
穴が詰まった状態で豪雨や台風などの自然災害に見舞われると、圧力がかかり擁壁が倒壊する可能性があります。
このようなことが起こってしまっては、買主からクレームがきて争いに発展してしまうかもしれません。
リスクのある不動産を進んで購入する方はほとんどいないため、安全性の確認が取れない擁壁を売却するのは難しいでしょう。

売却できても取引価格は低くなる

危険な擁壁がある土地をそのまま売却することもできますが、売却価格は低くなるのが一般的です。
なぜなら、買主が不動産を購入した後に擁壁の工事をしなければならず、費用や手間がかかるためです。
工事費用は擁壁の種類や地域などによって異なりますが、目安は1㎡あたり3万円〜15万円程度です。
すでに擁壁がある場合は、作り直す際に既存の擁壁の撤去費用も発生するため、追加で費用がかかります。
これらの費用を買主が負担することになるため、その分値下げをしないと売却できないでしょう。

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擁壁のある不動産をスムーズに売却する方法

危険な擁壁があり売却しにくい不動産は、適切な対処を施したうえで売り出すことが大切です。
ここからは、擁壁のある不動産をスムーズに売却するコツを解説します。

安全性を確認してから売却する

擁壁が安全かどうかわからない場合は、建築指導事務所や自治体に問い合わせてみましょう。
許可を得て設置されている安全な擁壁だとわかれば、買主の不安を軽減できるためスムーズに売却できるかもしれません。
また、建築士や建築調査会社などの専門家に依頼して調査してもらう方法もあります。

擁壁の補強工事を実施する

擁壁の安全性が確認できない場合は、補強工事をしてから売却することをおすすめします。
補強工事をせずに現状のまま売り出すことも可能ですが、安全性が確保されていない擁壁はリスクが高いため、売却が長引く可能性が高いです。
売却が長引くと売れ残り感が出てしまい、さらに買主が見つかりにくくなってしまいます。
また購入希望者が現れたとしても、擁壁を理由に値下げを交渉され、結果として損をすることも珍しくありません。
コストはかかりますが、売却期間が長引くよりは、売主側で補強工事をしてから売り出すことをおすすめします。

不動産会社に買取を依頼する

擁壁のある不動産をとにかく早く手放したいという場合は、不動産会社による買取がおすすめです。
買取とは不動産会社が直接不動産を買い取ることで、仲介による売却のように個人の買主を探す必要がありません。
そのため、数日から1か月程度で売却が完了し、まとまった資金を得られます。
また買取であれば、擁壁の補強工事をしなくても現状のまま売却できる可能性が高いです。
仲介に比べると売却価格が低くなりますが、売却を急いでいる方や現状のまま売却したい方は、買取をぜひご検討ください。

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まとめ

傾斜や高低差のある土地に建物を建築する場合は、土砂崩れの被害から守るために擁壁が必要となるケースが多いです。
擁壁のなかには倒壊の恐れがある危険な状態のものもあり、こような擁壁はそのまま売り出してもなかなか買主が見つかりません。
スムーズに売却するためにも、安全性を証明できない場合は補強工事をおこなってから売り出すことをおすすめします。
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