不動産売却は非居住者でも可能？不動産売却の流れや税金について解説！

仕事で海外赴任中または赴任予定の方は「海外に住んでいても日本の不動産を売却できるだろうか」と心配ですよね。
本記事では、非居住者でも不動産売却は可能なのか、不動産売却の流れや税金について解説します。
朝霞市・和光市で不動産売却を検討中の方は、ぜひ参考になさってください。

「非居住者」でも不動産売却は可能？

非居住者の定義は、日本国内に住所を持たないか、もしくは海外在住期間が1年以上の個人を指します。
ここでの「住所」とは、生活の本拠を意味し、永続的な住まいのことです。
海外在住期間は海外赴任だけでなく、1年以上の留学や移住なども含まれます。
非居住者であっても、基本的に日本国内の不動産を売却することは可能です。

非居住者と非永住者の違い

税務上、非居住者と非永住者は異なる扱いを受けます。
非永住者は、国内に住所や住む場所を持ちながらも永住する意思がなく、過去10年間のうち国内居住が5年以内の方々のことです。
税務上の違いは、以下のとおりです。

• 非居住者：国内源泉所得に所得税が課税される
• 非永住者：上記のほか、国内で支払われた国外源泉所得や国内に送金されたものにも所得税が課税される

「国内源泉所得」とは、日本国内で発生する所得のことです。
不動産に関する主な国内源泉所得は、国内での不動産の保有・運用・売却によって生じる所得、国内の土地や土地上の権利、建物や建物の附属設備・構築物の売却の対価が挙げられます。
また、不動産や不動産上の権利の貸付の対価も国内源泉所得の対象です。
一方、非居住者の場合、国外で発生する所得については、日本に住所がないため課税されません。

非居住者が不動産売却をした場合

非居住者となった方が国内の不動産を売却すると、その売却益には譲渡所得税が課税されます。
そのため、国内の不動産を売却して利益を得られた場合には、確定申告が必要です。
なお、売買の際には代金を支払う買受人が原則として代金の10.21%に相当する額を源泉徴収します。
非居住者の方々は、源泉徴収を受けた後に、確定申告により適正な税金の納付をおこないます。
通常の不動産売却では、住民票などが必要ですが、非居住者は日本に住所がないため、これらの書類が不要です。
代わりに、異なる手続きや書類が必要です。
したがって、非居住者が自身で売却手続きをおこなうのは困難なため、通常は司法書士などの法律の専門家に代理を依頼します。
司法書士に依頼すれば、不動産売却の代理だけでなく、売却後の登記手続きの代行まで依頼できるため、手続きをスムーズにおこなえます。
まとめると、海外に居住している日本人や外国人でも、日本の不動産売却は可能ですが、税務上の扱いや必要な手続きが異なるため、専門家のアドバイスを受けることが重要です。
また、非居住者の定義に該当するかどうかを正確に理解し、適切な手続きを踏むことが大切です。

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非居住者が不動産売却するときの流れや注意点とは？

非居住者が不動産を売却するときの流れと注意点は、以下のとおりです。

①不動産会社と司法書士の選定

非居住者が日本の不動産売却をおこなうのは特殊なケースとなるため、経験豊かな不動産会社と司法書士を選ぶことが重要です。
まずは、海外在住である旨を伝え、不動産売却に関する具体的な流れや必要書類について相談しましょう。
私ども「YKホーム」でも、このホームページから不動産売却の相談・査定を受け付けておりますので、お気軽にご利用ください。
不動産会社に仲介を依頼する際は、媒介契約を締結します。
媒介契約は、郵送でのやり取りのほか電子契約でも可能です。

②必要書類の準備

非居住者の場合、不動産売却では以下の書類が必要です。

• 在留証明書
• サイン証明書
• 代理権委任状

在留証明書は、住民票の代わりになり、日本大使館や日本国領事館で入手できます。
パスポートなどの必要書類を用意し、申請してください。
発行には数日かかることがありますので、余裕をもって手続きをおこないましょう。
サイン証明書は印鑑証明の代わりとして使用され、在留証明書と同様に日本大使館や日本国領事館で発行可能です。
単独形式と貼付形式の2種類があり、不動産売買では貼付形式のサイン証明書が必要です。
代理権委任状は、本人が帰国できない場合、売買契約等の手続きを代理人に委ねるための書類になります。
司法書士に作成を依頼でき、委任者、受任者、委任権内容、不動産情報、委任日などの項目が含まれる書類です。
そのほか、土地・建物登記済証（権利証）または登記識別情報や固定資産税・都市計画税納税通知書など、不動産売却に必要な一般的な書類も必要です。

③売却活動

不動産会社に仲介を依頼した場合、不動産会社は売主の希望価格で物件の広告を出し、買主を募ります。
購入希望者が現れた際は売主に報告し、物件の見学の立会いや売買契約の交渉などをおこないます。

④売買契約の締結

通常は売主と買主の双方が立ち会いのもと売買契約を締結しますが、非居住者の場合は代理人を通じて契約を締結することが一般的です。
双方とも売却価格や支払い条件、引き渡し日などの契約条件を確認してから、合意に至ります。
なお、2022年の法改正により、電子契約も可能となりました。

⑤決済と物件の引き渡し

買主からの支払いが完了したら、いよいよ物件の引渡しです。
ローンが残っている場合は、売却代金から返済し、抵当権抹消の手続きも必要となります。
手続きがすべて完了したら、物件の鍵とともに所有権を買主に移転する流れです。

注意点

前述のとおり、非居住者が不動産を売却する際には、買主が売却代金の10.21%を源泉徴収として納税し、残りを売主に支払います。
売却価格が1億円以下で、個人が自己または親族の居住用として購入する場合、源泉徴収の義務は発生しません。
源泉徴収税を納付し忘れた場合、高額な追加納付などが課せられる可能性もあるため、司法書士や不動産会社に相談しながら手続きを進めると良いでしょう。

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非居住者が不動産売却するときの費用と税金について

非居住者が日本で不動産を売却する際には、日本の税法に基づいた税金の計算や手続きが必要です。
また、売却方法によって費用が異なるため、事前の準備と計画が重要です。

不動産売却にかかる費用

不動産会社の仲介を通じて買主を探し、不動産売却した場合、仲介手数料がかかります。
不動産会社に不動産の買取を依頼する場合は、仲介手数料はかかりません。
そのほか、登記費用や司法書士への報酬費などがかかります。

不動産売却にかかる税金

日本での不動産売却によって発生した所得には、日本の譲渡所得税が課せられます。
譲渡所得税とは、所得税、復興特別所得税、住民税の総称です。
非居住者の場合、住民税についてはかかりません。
譲渡所得税は売却額から取得費と譲渡費用を差し引いた額に対して課されます。
不動産売却にかかる所得税（復興特別所得税含む）の税率は、所有期間によって異なります。
所有期間が5年以下の場合は30.63％で、5年を超える場合は15.315％です。
なお、特定の条件を満たした場合、譲渡所得から3,000万円を控除できる特別控除が適用可能です。
マイホームであることや住まなくなってから3年が経過する年の12月31日までに売却することなどが適用の条件になります。

確定申告

非居住者は所得が発生した翌年の一定期間内に確定申告が必要です。
これにより、源泉徴収された金額によっては税金の還付がおこなわれます。
帰国が難しい場合、代理人を通じて確定申告が可能です。
代理人を設定する際は、税務署へ「所得税の納税管理人の届出書」を提出する必要があります。

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まとめ

非居住者でも日本の不動産を売却することは可能です。
不動産売却するときの流れは国内での売却と変わりありませんが、必要書類と源泉徴収がポイントです。
売却利益には譲渡所得税がかかりますが、住民税はかかりません。
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