不動産売却における反復継続とは？罰則や対策について解説

土地や建物の売却は、特別な資格や免許がなくてもおこなうことが可能です。
しかし、売却の仕方によっては不動産業とみなされ、法律違反になるケースがあります。
今回は不動産売却で知っておきたい反復継続について、概要や罰則、法律違反を避けるための対策について解説します。
朝霞市・和光市で、土地や建物の売却をお考えの方は、ぜひ参考になさってください。

不動産売却の反復継続とはどのようなもの？

まずは、不動産売却の反復継続とは、どのようなものを指すのかを解説します。

反復継続ってどんなもの？

反復継続とは、不動産取引を何度もおこなうことです。
宅地建物取引業法では、相続した実家やマイホームの売却は1度きりの取引は事業性は低いとされています。
一方、不動産取引を繰り返しおこなう場合は事業性が高いと判断され、不動産業とみなされる恐れがあります。
土地や建物を安く仕入れて高く売ったり、複数の物件の取引を仲介したりといった、継続的な不動産業務をおこなう場合は免許制としています。
そのため、不動産売却時に反復継続とみなされた場合、無免許営業となるため注意が必要です。

違反となる基準とは？

不動産売却を何回おこなうと、法律違反になるかは、実は明確な基準がありません。
曖昧がゆえに「自分の取引は該当しない！」「自分は違反なんかしない！」そのように思っている方もいらっしゃるでしょう。
違反にあたるのか判断するのは都道府県などになるため、不安がある方は弊社までご相談ください。

反復継続とみなされやすい取引とは？

先述のとおり、何回取引したら反復継続に該当するかといった、明確な基準は定められていません。
しかし、下記のような不動産売却は、反復継続とみなされる可能性が高いと言えます。

• 広い土地を区画わけして売る場合
• 短期間で複数回の取引をおこなった場合
• 事業目的で複数回の取引をおこなった場合

広い土地を売る場合、そのままだと買主が限定されるため、分割して売りに出すケースがあります。
分割によって不動産売却がおこないやすくなるものの、複数の買主と取引することになるため注意が必要です。
何区画から反復継続に該当するかは定められていませんが、10区画以上に分割した場合、2区画や4区画の売却などに比べるとリスクが高くなるでしょう。
また、収益物件の不動産売却では、短期間で複数回の取引をおこなうことに注意なさってください。
売却だけでなく、購入した回数もカウントされるため、売却と購入をセットでおこなう場合は、法律違反になる可能性があります。
さらに、無免許の状態で事業目的の取引をおこなうことは、ハイリスクです。
事業目的の取引とは、物件を安く購入して高く売るといった行為を指します。
事業性が高い取引の場合、法律違反となる恐れがあるため注意が必要です。

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不動産売却の反復継続の罰則とは？

続いて、不動産売却時の反復継続の罰則について解説します。

個人に対する罰則

宅地建物取引業の免許がなく、土地や建物の売買や交換などを繰り返しおこなうことは、法律で禁止されています。
そのため、反復継続を個人がおこなった場合、宅地建物取引業法の違反行為とみなされる可能性が高いでしょう。
罰則として、3年以下の懲役か300万円以下の罰金、またはその両方が科されることになります。
そのため、先述のとおり、広い土地を区画わけして売ったり短期間で複数回の取引をおこなったり、事業目的で複数回の取引をおこなう場合は注意が必要です。

不動産会社に対する罰則

免許を持たない方が、業としておこなう不動産取引を媒介した不動産会社にも、罰則があります。
また、無免許の方が業としておこなう不動産売却を、宅建業者が代理もしくは媒介した場合も、指示処分の対象となる可能性があります。
主な罰則は1年以内の業務停止処分や、免許取り消し処分などです。
無免許営業を幇助したとして、刑法62条1項の規定する、幇助犯として罰則を受ける恐れもあるでしょう。
無免許で営業することは罰則の対処となるため、不動産売却時は注意が必要です。

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不動産売却が反復継続にならないための対策

最後に、不動産売却が反復継続になったり、罰則を受けたりしないための対策について解説します。

対策1：取引は繰り返しおこなわず1回で済ませる

対策としてまず挙げられるのが、取引は繰り返しおこなわず1回で済ませることです。
先述のとおり、何回取引したら反復継続に該当するかといった、明確な基準は法律で定められていません。
とはいえ、何度も繰り返し不動産売却をおこなうことは、違反しているとみなされる可能性が高いです。
相続した実家や、マイホームの売却といった1回限りの取引なら、事業性は低いと考えられています。
罰則を受けないためにも、取引は1回ですべて完了するようにするのが良いでしょう。
また、先ほど反復継続とみなされるケースとして、広い土地を分割して売る場合と解説しました。
広い土地を売る場合は、分割せずにそのまま売りに出したり、不動産買取で売却したりといった方法を考えるのもおすすめです。
ただし、1回の取引であっても、利益を目的としていることが明確だったり、今後も継続して不動産売却をおこなうであろうと判断されたりした場合は、反復継続に該当する恐れがあります。

対策2：転売は避ける

安く物件を購入し高く売るといった、転売を避けることも、罰則を受けないための対策のひとつです。
下記のような事業性の低い取引の場合、通常は反復継続には該当しません。

• 実家を相続したが住んだり活用したりしないため売る
• 住み替えのための資金確保のために現在の住まいを売る
• 不動産売却をする際、不動産業者に仲介を頼む

ただし、対象の不動産を手に入れた経緯によっては、事業性が認められる可能性があるため注意が必要です。
罰則を受けないためにも、不動産売却をおこなう際は、まず私たちにご相談ください。

対策3：宅地建物取引業の免許を取得する

ひとつの対策として、宅地建物取引業の免許を取得することも挙げられます。
宅建業免許を持っていれば、無免許による不動産売却で罰則を受けることはありません。
転売する場合は事業性が高いとみなされるので、免許が必要になるでしょう。
この場合、不動産会社に仲介を依頼した場合も同様です。
とはいえ、マイホームの売却の際に宅地建物取引業法違反になることはほぼないでしょう。

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まとめ

反復継続とは、不動産取引を何度もおこなうことで、広い土地を区画わけして売ったり短期間で繰り返し取引をおこなったりした場合に反復継続とみなされる可能性があります。
違反した場合は、3年以下の懲役か300万円以下の罰金、またはその両方が科されたり、不動産会社の場合は1年以内の業務停止処分や免許取り消し処分を受けたりする可能性があります。
取引は繰り返しおこなわず1回で済ませたり、転売は控えたり、宅地建物取引業の免許を取得したりすることで、罰則を受ける可能性は低くなるでしょう。
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