「旗竿地」の売却は難しい？旗竿地の特徴やスムーズに売却する方法をご紹介

旗竿地を所有している方は、売りに出したときに買主が見つかるか心配でしょう。
一般的に、旗竿地は売却が難しい傾向にあります。
そこで今回は、旗竿地の売却が難しい理由や売却しやすい旗竿地と売却しにくい旗竿地の特徴、スムーズに売却する方法をご紹介します。
朝霞市・和光市で旗竿地の売却を検討中の方は、ぜひ参考になさってください。

旗竿地の売却が難しい理由とは？

旗竿地は、一般的な正方形や長方形などのきれいな形をした整形地とは異なり、道路と面する間口が狭くて家を建てられる敷地が奥まった場所にある土地です。
その名のとおり、竿に旗がついたような形をしているため旗竿地と呼ばれます。
旗竿地は、都市部などの家が密集している地域に多いです。
旗竿地の売却が難しい理由は、以下のとおりです。

①評価が低い

旗竿地は、道路から敷地までの通路部分が狭く、奥に宅地が広がる形状のため、建物を建築するときは日当たりや出入りなどを考慮して、間取りや向きに制約がかかることがあります。
また、通路部分には建物を建てられず、敷地面積に対して実際に利用できる面積は少ないです。
そのため、土地の評価が低くなり、売却が難しいとされています。

②環境や使い勝手の問題

旗竿地は、ほかの建物に囲まれているため隣家との距離が近くなる傾向にあります。
そのため、生活音や外からの視線が気になりやすく、プライバシーの確保が難しいです。
また、通路部分が狭い場合は、車の駐車スペースが確保できず、出入りが不便になることも多いです。
このように、周辺環境や使い勝手があまり良くないため、売却が難しくなります。

③法律の問題

旗竿地に建物を建てるには、建築基準法で「道路との接面や通路の幅が2m以上でなければならない」と定められています。
過去の基準では1.8mだったため、そのときに建てた建物がある場合、再建築や大規模リフォームができません。
このような物件は再建築不可物件と呼び、市場評価が大きく下がるため、売却が困難になるのです。

④土地利用の難しさ

旗竿地に建物を建てたり、建て替えたりする場合は、狭い通路から資材を運ぶ必要があるため、取り壊しや建築のコストが高くなります。
また、先述のとおり、建築プランに制限がかかることがあり、理想の間取りや設計が実現しづらいことがあるのも売却が難しい理由の1つです。
旗竿地の売却計画を立てる際には、上記の売却が難しくなる理由を考慮し、しっかりと販売戦略を練る必要があります。

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売却しやすい旗竿地と売却しにくい旗竿地の特徴とは？

一般的に、旗竿地は売却が難しい傾向にありますが、なかには売却しやすい旗竿地もあります。
売却しやすい旗竿地と売却しにくい旗竿地の特徴は、以下のとおりです。

売却しやすい旗竿地の特徴

売却しやすい旗竿地は「竿部分（通路）の間口が広い」特徴があります。
道路に接する間口が広いと、通路の部分を駐車や駐輪スペースとして利用できます。
また、広い間口は、車や人の出入りもしやすいため、土地の利便性を高める重要な要素です。
とくに、旗竿地で建築や増改築を考える際、重機が十分に入ることができるかどうかは重要な点です。
重機が十分に入るスペースがあれば、建築プロジェクトのコストや時間の削減が期待できるため、土地の資産価値が高まり売却しやすくなります。
「日当たりが良い」点も売却しやすい旗竿地の特徴です。
日当たりの良い土地は、居住者にとって快適な生活空間を提供します。
とくに住宅密集地では、周囲の建物により日当たりが悪くなりがちなので、日当たりが良いと売り出す際にアピールポイントとなります。

売却しにくい旗竿地の特徴

売却しにくい旗竿地は「竿部分の間口が狭い」点が特徴です。
間口が狭いと、駐車場や重機の配置が難しくなり、奥の敷地への出入りが不便です。
そのため、土地の利用範囲が狭まり、資産価値も下がります。
また、建築基準法などの規制により、建物の高さや形状などに制限がかかっている旗竿地も売却がしにくいです。
建築制限がある土地は、購入者の自由度が制限され、土地としての魅力が下がります。
先述のとおり、道路との接面や通路部分が2mに満たない旗竿地も再建築不可のため、売却がしにくいです。
既存の建物を壊して新しく建て直すことができない土地は、将来的な価値向上が期待できないため、売却が困難になります。
また「竿部分が私道にあたる」といった特徴のある旗竿地の場合も売却しにくいです。
私道とは、個人や団体等が所有している道路のことを指します。
旗竿地の場合、竿部分は隣地住人と共有名義で所有しているケースと隣地住人の1人が単独で所有している場合があります。
隣地住人と共有名義で所有している私道の場合は、旗竿地の売却時に私道の権利も併せて売却するため問題ありません。
しかし、私道が隣地住人の単独所有の場合は、基本的に私道所有者の許可を得て通行することになるため、資産価値が下がり売却しにくくなります。
私道所有者が変わったときに、通行する権利や費用をめぐってトラブルになる可能性があるからです。

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旗竿地をスムーズに売却する方法とは？

売却が難しい旗竿地でもスムーズに売却する方法はあります。
旗竿地のケースごとの売却方法は、以下のとおりです。

再建築不可の旗竿地

再建築不可の旗竿地は、その土地自体が建築制限を受けているため、買主を見つけるのは難しいです。
しかし、隣地所有者であれば、購入してくれる可能性があります。
隣地所有者は、隣の土地を購入することによって、敷地と道路の接地面を2m以上に拡張できるケースがあります。
敷地と道路の接地面が2m以上になれば、隣地所有者の土地も再建築不可だった物件が再建築可能になるメリットがあるのです。
隣地所有者と交渉や売買契約を締結するときは、たとえ親しい間柄であっても、不動産会社に仲介を依頼するのが売却成功のコツです。
プロの不動産会社が間に入ることで、後のトラブルを防ぎ、専門的な視点から契約を結ぶことができます。

私道を通っている旗竿地

私道を通っている旗竿地は、所有権の問題から買主に敬遠されることがあるため、私道の持分を購入する方法が有効です。
私道の所有権を取得することによって、旗竿地へのアクセスが確保されるため、買主にとって魅力的になります。
私道の持分の購入が困難な場合は、通行地役権の取得が一つの解決策です。
通行地役権により、法的に私道の通行が認められますが、通行料の支払いが必要な場合が多いため、その費用を念頭におく必要があります。

幅4m以上の道路に面していない旗竿地

間口が幅4m以上の道路に面していない旗竿地は、建物を建てるときに、法令上セットバックの必要があります。
セットバックとは、接する道路の幅が4ｍ未満の場合に、敷地と道路の境界線を道路の中央から2mまで敷地側に後退することです。
道路との境界線を旗竿地側（敷地側）に後退させると敷地の面積は狭くなりますが道路の幅は広くなるため、残りの敷地に建物を建てられるようになります。
そのため、幅4m以上の道路に面していない旗竿地を売却する際は、セットバックをおこなってから売却したほうが売れやすいです。
しかし、周辺に広い空き地、公園などがある場合は、防火上・安全上問題がなければセットバック不要で建築できることもあります。

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まとめ

旗竿地とは、間口が狭く旗のような形をした土地のことで、使い勝手が悪いなどの理由で売却が難しい傾向にあります。
しかし、竿部分が広くて日当たりが良いなどの特徴をもつ旗竿地の場合は売却しやすいです。
スムーズに売却するには、隣地所有者に売却する方法や私道の持分を購入する方法、セットバックをおこなう方法が挙げられます。
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