不動産売却における分筆のメリットとは？注意点と分筆方法も解説！

不動産を売却する際、土地の一部だけを分けて売る「分筆」という手法があります。
分筆をおこなうことで、売却しやすい面積に調整し、売却を有利に進めるられるといったメリットがあります。
しかし分筆の手続きには時間と手間がかかり、売却期間に影響を及ぼす可能性もあるため慎重な判断が必要です。
本記事では、不動産売却における分筆のメリットと具体的な手続きの流れを解説します。
朝霞市や和光市で土地の売却をお考えの方は、ぜひ参考になさってください。

不動産売却で有利になる？土地の分筆とは

土地や建物を所有していると、毎年の固定資産税に加え、都市計画区域内であれば都市計画税もかかります。
誰も使っていない土地でも草刈りや建物の維持管理が必要となり、面積が広いほど手間もコストも増えていきます。
こうした負担から「土地の一部だけを売却できないだろうか」と考える方も少なくありません。
そのような場合に検討したいのが「分筆（ぶんぴつ）」という手続きです。
分筆をおこなえば、土地を丸ごと売却せず、一部だけを切り分けて売ることが可能になります。
まずは、分筆の基本的な仕組みと、似ているようで異なる「分割」との違いを押さえておきましょう。

分筆とは

分筆とは、1つの土地を複数に分け、それぞれ独立した土地として登記し直す手続きです。
土地を取得すると登記簿に「所在」「地番」「面積」「所有者」などの情報が記録されますが、分筆をおこなうとその地番が分かれ、新しい番号が付与されます。
たとえば「A町1番」の土地を3つに分けると、「A町1番1」「A町1番2」「A町1番3」となり、それぞれ別の土地として扱われるようになります。

分筆と似ている「分割」とは

分筆と分割はいずれも1つの土地を複数に分ける行為ですが、登記簿上で土地が分かれるかどうかが大きな違いです。
先述したように、分筆は登記簿上で1筆として扱われている土地を、物理的に複数の土地に分けることを指します。
分筆をおこなうと、それぞれの土地に新しい地番が付き、別々の不動産として扱われます。
一方、分割は土地そのものを分けるのではなく、所有者や持ち分の割合といった「権利関係」を分ける手続きです。
相続や共有持ち分の解消などで用いられ、登記簿の所有者欄や持ち分割合が変更されます。
分割をしただけでは登記簿上は一筆の土地のままなので、土地の一部を売却したい場合は分筆が必要です。
つまり、分筆は土地を物理的に分ける作業、分割は権利を分ける作業と覚えるとわかりやすいでしょう。

▼この記事も読まれています
ローン残債があっても不動産売却をする方法とは？抵当権や注意点も解説！

不動産売却時に分筆をおこなうメリットとデメリット

土地を分筆すれば一部だけを切り離して売却できますが、手続きには時間も費用もかかります。
分筆費用は決して安くないため、メリットだけでなくデメリットも把握したうえで検討することが重要です。
ここからは、土地を分筆する際のメリットとデメリットを順に見ていきましょう。

分筆するメリット

土地を売却するにあたり分筆をおこなうと、以下のメリットが得られます。

• 土地の使い勝手が良くなる
• 異なる地目を登記できる
• 税金が安くなる可能性がある

複数人で土地を相続した場合、それぞれが希望する活用方法が異なることもあります。
たとえば、長男と次男が広い土地を相続し、長男は家を建てたい、次男は土地を売却したいと考えているケースです。
土地が1つのままだと、売却するには長男と次男それぞれの同意が必要となり、次男が勝手に売却することはできません。
長男が家を建てる際には土地全体に抵当権が設定され、強制的に売却されるリスクもあります。
分筆をおこなうと、抵当権は長男が所有する土地部分にのみ設定でき、次男も自分の土地部分だけを自由に売却することが可能です。
さらに、それぞれの土地に異なる地目を設定できるというメリットもあります。
地目とは土地の用途を示すもので、1筆の土地の中では複数の地目を登記することはできません。
しかし分筆を活用すれば、土地の用途や価値に応じた柔軟な売却ができるようになります。
また土地の形状によっては、分筆することで税金が軽くなる場合があります。
たとえば、分筆後に大通りに面した土地とそうでない土地ができた場合、前者の評価額は高く、後者は低くなるのが一般的です。
大通りに面していない土地の評価額が下がることで、分筆前よりも税負担が軽くなる可能性があります。

分筆するデメリット

メリットがある一方、土地の分筆には以下のようなデメリットもあります。

• 手続きの手間や費用がかかる
• 土地の使い勝手が悪くなる可能性がある

分筆には資料の取得や法務局での手続きが必要で、境界が確定していない場合は境界確定測量もおこなう必要があります。
また、1筆あたりの面積が小さくなることで、立地条件や前面道路との関係によっては土地の使い勝手が悪くなる場合があります。
使い勝手が悪くなると土地の価値が下がり、売却時に値下げが必要になることも少なくありません。
さらに接道義務も意識しなければならないため、売却前に分筆を検討する際は早めに不動産会社にご相談ください。

▼この記事も読まれています
不動産売却時に必要な費用とは？費用相場や控除についても解説！

不動産売却における土地の分筆方法は？手続きの進め方

土地を分筆するには専門的な知識が必要なため、一般的には土地家屋調査士に依頼します。
手続きの流れは以下のとおりです。

• 不動産会社への相談
• 事前調査および境界確定測量の実施
• 分筆案の作成と境界標の設置
• 土地分筆登記の実行

以下では、各工程について順番に解説していきます。

不動産会社への相談

土地の分筆に関する手続きは、基本的に土地家屋調査士が担当します。
どの事務所に依頼すれば良いか迷った場合は、不動産会社にご相談ください。
不動産会社は土地家屋調査士と連携しているケースが多く、信頼できる事務所をご紹介できる場合もあります。

事前調査および境界確定測量の実施

事前調査では、分筆予定の土地について登記簿謄本や地積測量図、公図などを収集し、土地の状況を確認します。
これらの作業は基本的に土地家屋調査士がおこなうため、売主は指示に従ってご対応ください。
事前調査が済んだら、土地家屋調査士が現地を訪れ、筆界や境界を確認します。
境界が未確定の場合は、境界を明確にするための境界確定測量をおこなわなければなりません。
境界確定測量とは、土地の境界線をはっきりさせるための測量で、費用は数十万円程度かかります。

分筆案の作成と境界標の設置

境界確定測量が完了したら、土地家屋調査士とともに分筆案（分筆計画をまとめた書類）を作成します。
その後、隣接する土地の所有者全員に立ち会ってもらい、境界標を設置します。
前面道路が市道や県道の場合は、市役所の担当者にも立ち会ってもらわなければなりません。
境界標の設置に同意が得られたら、トラブル防止のため、関係者全員が境界確定書類に署名・押印をおこないます。

土地分筆登記の実行

最後に、法務局で分筆登記をおこないますが、手続きは土地家屋調査士が代行してくれます。
分筆登記の申請から手続き完了までは、おおよそ1週間程度が目安です。
申請が受理されると、「登記識別情報通知書」と「登記完了証」が届くため、紛失しないよう大切に保管しましょう。
これらの書類が届けば分筆手続きは完了となり、その後は通常の不動産売却と同じ流れで手続きを進めることができます。

▼この記事も読まれています
不動産売却後に注意すべき契約不適合責任とは？トラブルを防ぐ方法も解説

まとめ

分筆とは、1筆の土地を複数に分け、それぞれ独立した土地として登記する手続きです。
広すぎて需要が限られる土地も、分筆することで適切な面積に分けられ、売却しやすくなります。
一方で手続きには時間や費用がかかり、土地の使い勝手が悪くなる可能性もあるため、専門家に相談したうえで判断することをおすすめします。
朝霞市・和光市の不動産売却専門といえばYKホーム。
ホームページより、無料売却査定をおこなっております。
最後まで専門のスタッフがサポートしますので、ぜひご相談ください。