不動産売却の際に起こりやすいトラブル事例について解説！

不動産売却は、多くの方にとって人生で何度も経験することではありません。
そのため、不動産売却の際に注意すべき点がわからない方も多いのではないでしょうか。
納得のいく不動産売却にするためにも、事前に想定されるトラブルについて知っておくと安心です。
そこで今回は、トラブルが起こりやすい「重要事項説明」「契約解除」「契約不適合責任」の事例について解説します。
朝霞市・和光市で不動産売却を検討されている方は、ぜひ参考にしてみてくださいね。

不動産売却において重要事項説明がトラブルを生む事例とは

不動産売却の際のトラブルでとくに多いとされているのが、「重要事項説明」に関するトラブルです。

重要事項説明とは

重要事項説明とは、仲介を担当した不動産会社が、買主に対して重要事項説明書の内容を説明することです。
重要事項説明書には売買契約における重要な事項がまとめられており、大きく分類すると「物件に関する重要な情報」と「売買取引の条件に関する重要な情報」が記されています。
重要事項の説明は売買契約の締結前におこなわれ、説明ができるのは宅地建物取引士の有資格者のみです。
宅地建物取引士による売買契約書や重要事項説明書の読み上げと説明がおこなわれ、内容の確認が終われば署名捺印して売買契約を締結します。
もし説明が不足していて売却後に買主とトラブルになった場合、最終的な責任は不動産会社ではなく売主が負うことになるので注意しなくてはなりません。

重要事項説明書に関するトラブル事例1：隣家との境界線があいまいだった

説明不足でトラブルになりやすい事例は、敷地境界線をめぐる隣家とのトラブルです。
一般的に不動産売却の際は測量図と境界標の照合をおこないますが、境界標が抜けているケースも珍しくありません。
「隣家との塀の内外どちらを境界にするか」で隣家との認識が違い、トラブルになる事例もあります。
境界があいまいなまま不動産売却をすると買主が隣家とのトラブルに巻き込まれてしまうため、売主が事前に解決しておきましょう。

重要事項説明書に関するトラブル事例2：隣接地に工場が建った

また、隣家の用途地域が売却する土地と異なっていたことが原因で、トラブルになることもあります。
「隣りの敷地も住居専用地域だと思っていたら工場が建った」などの事例です。
通常、隣家に関しての説明義務はありません。
しかし、用途用地の境界線にある不動産を売却する場合は、周辺の用途地域についても説明する必要があります。

重要事項説明書に関するトラブル3：面前に高層マンションが建った

用途地域の件とよく似たトラブル事例としては、売却した不動産の面前に高層マンションが建設されて日照時間や眺望に影響が出るケースです。
もし不動産売却をした時点で高層マンションの情報がまったくなかったのであれば、売主側に責任を問われることはほぼありません。
しかし、もし地元住人に向けての説明会などが開催されていたのであれば、事前に買主にも伝えておくべきでしょう。

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不動産売却の契約解除に関するトラブル事例とは

不動産売却では、契約解除をめぐってトラブルになることがあります。

契約解除とは

不動産売却における契約解除とは、不動産の売買契約の締結後に売買契約を破棄することです。
ここでは、買主から契約解除を求められるケースについて解説します。

契約解除に関するトラブル事例1：買主側の一方的な事情での解約

買主が契約解除を申し出る理由はそれぞれですが、買主の一方的な事情で契約が解除されてしまうと、売主としては大きな痛手です。
また一から買主探しを進めなくてはならず、いろいろなスケジュールの変更を余儀なくなれるでしょう。
なお、こういった想定外の契約解除を防止するため、売買契約の際には買主が「手付金」を支払うケースが一般的です。
手付金のあつかいについては契約書に記されますが、多くの場合は「買主の一方的な事情で契約解除する場合、手付金は返金されない」というルールになっています。
手付金の金額設定は不動産売却価格の5％～10％程度が目安です。
しかし、契約解除を回避するためには手付金の設定を高くするか、売買契約から引き渡し日までの期間を短くするなどの工夫が必要でしょう。

契約解除に関するトラブル事例2：住宅ローンが組めないことによる解約

不動産を購入する際、ほとんどの買主は住宅ローンを組みます。
しかし、かならずしも金融機関の審査を通過できるとは限りません。
そのため、買主が融資が受けられず、不動産売買の契約解除を求める事例も珍しくないのです。
一般的に、不動産売買の契約書には「ローン特約」が付けられています。
ローン特約とは、住宅ローンの融資が受けられなければ、売買契約を解除できるという特約です。
この特約では、売買契約の際に支払った手付金が買主に返金されます。
売主としては手付金さえ受け取れないため、買主の一方的な事情による契約解除のケースよりもダメージが大きいといえるでしょう。

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不動産売却時の契約不適合責任をめぐるトラブル事例とは

不動産売却をする際、売主はいろいろな責任を負うことになります。
そのなかでも重要なのが「契約不適合責任」です。
契約不適合責任は損害賠償請求や契約解除といったトラブルにも直結するため、不動産売却前にしっかりと理解を深めておくと安心です。

契約不適合責任とは

不動産売買における契約不適合責任とは、引き渡された不動産が契約書の内容と適合しないと判断された場合に、売主が買主に対して負うべき責任のことです。
かつては「瑕疵担保責任」と呼ばれていましたが、2020年4月の民法改正によって内容の見直しと名称変更がおこなわれました。
契約不適合責任について理解する際のポイントは、「売買契約書に書かれているかどうかが重要」という点です。
売却する不動産に瑕疵や不具合などがあったとしても、それを売買契約書に記載し、事前に買主に告知していれば契約不適合責任に問われることはありません。
つまり、不具合がある不動産を売却すること自体が問題なのではなく、その不具合について契約書に記載がないことが問題となるのです。
売買契約の締結後に不具合が見つかった場合、買主は売主に対して損害賠償や代金減額、契約解除などを求める権利を持っています。

契約不適合責任に関するトラブル事例：契約後に雨漏りやシロアリ被害が見つかった

雨漏りやシロアリによる被害は、契約不適合責任をめぐるトラブルに発展しがちな事例です。
売主が告知を怠っていたわけではなく、把握できていなかっただけだとしても、契約書に記載がなければ契約不適合責任に問われてしまいます。
契約不適合責任のリスクを回避する方法の1つとしては、インスペクションの実施がおすすめです。
インスペクションでは専門家が不動産の状況調査をおこなうため、雨漏りやシロアリ被害についても事前に把握することができます。
また、売買契約書に特約や容認事項を記載することも大切です。
中古物件の場合、大切に使用していても住宅設備の劣化や不具合は避けられません。
そのため、なにかしらの傷や不具合があることを前提として、住宅設備に関しては免責とする旨を契約で取り決めておきましょう。

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まとめ

「重要事項説明」「契約解除」「契約不適合責任」など、不動産売却に関するトラブル事例は数多く存在しています。
しかし、起こり得るトラブルについて事前に把握していれば、トラブル回避のための対策が可能です。
不慣れな言葉や手続きが多くて不安という方は、ささいなことでもまずは不動産会社に相談してみてくださいね。
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