現状渡しでの不動産売却とは？メリット・デメリットを解説！

不動産売買契約書にはどのような状態で不動産を引き渡すか明記する必要があります。
その際よく目にするのが「現状渡し」という言葉です。
今回は不動産売却時の現状渡しとはどのような方法か、メリット・デメリットを交えながら解説します。
朝霧市や和光市で不動産売却を検討している方はぜひご参考にしてください。

現状渡しでの不動産売却とは

現状渡しとはどのような売却方法なのでしょうか。
ここからは現状渡しとはどのような方法か、売主が負う責任や義務についてもあわせて解説します。

現状渡しとは

現状渡しとは不動産をそのままの状態で引き渡す方法で、「現状有姿」と呼ばれることもあります。
現状渡しの場合、以下のような破損や故障、傷などはリフォームや補修せずに引き渡す売却方法です。

• 天井から雨漏りしている
• 給湯器が故障している
• 壁紙が破れている

とくに築年数が経過した中古不動産は不具合が出やすいため、現状渡しでの不動産売却が多いです。
実際に個人間売買のおよそ6割が現状渡しでの不動産売却といわれています。
ただし現状渡しの場合でも、売主は告知義務や契約不適合責任を負わなければなりません。
次の項目からは告知義務や契約不適合責任とはどのような制度かご説明します。

告知義務

告知義務とは売主が買主に対して不動産の破損や故障、傷などの不具合を伝えることです。
過去に修繕をおこなっている場合はその履歴についても、しっかりと伝えなければなりません。
さらに事件や事故などで人が亡くなっている場合は心理的瑕疵にあたるため、その事実を告知する必要も出てきます。
告知方法としては現状確認書や付帯設備表といった書面をつくり、買主に丁寧に伝えることが重要です。
経年劣化による摩耗など告知すべきか迷うところは、不動産会社に相談したほうが良いでしょう。

契約不適合責任

現状渡しであっても、売主は契約不適合責任を負うことになります。
契約不適合責任とは、引き渡した不動産が契約内容と一致しない場合に買主が売主に追及できる責任です。
以前は瑕疵担保責任と呼ばれていましたが、2020年の民法改正によって契約不適合責任に生まれ変わりました。
瑕疵担保責任から契約不適合責任に変わり、売主の責任は以前よりも重くなっています。
買主には追完（不具合の修理）をはじめ、代金減額、損害賠償、契約解除を求める権利があります。
もし責任を追及されれば売主に大きな負担がかかるため、現状渡しであっても十分に注意しなければなりません。
不動産売買契約書の特約事項で、引き渡しから3か月以内売主が契約不適合責任を負うのが一般的です。
契約不適合責任の取り決めはとても重要なので、あらかじめ不動産会社に確認しておくことをおすすめします。

現状渡しでの不動産売却のメリット

現状渡しは今の状態で引き渡せるので、売主にはさまざまなメリットがあります。
ここからは現状渡しでの不動産売却のメリットを解説します。

メリット①コスト削減できる

現状渡しの主なメリットは、リフォームや修繕のコストをかけずに売却できる点です。
リフォームや修繕は多額のコストがかかるので、それらを削れるのは大きなメリットといえるでしょう。
「自己資金が少ないので売却コストを削りたい」という方に向いています。

メリット②早期売却できる

現状渡しではリフォームや補修の工事が不要になる分、早期売却できるメリットもあります。
今の状態のまま手を加えず、すぐに売却活動に進むことができるでしょう。
大規模なリフォーム工事は数か月かかることもあるので、大幅な時間短縮につながります。

メリット③買取なら契約不適合責任を免責できる

買取による不動産売却の場合、契約不適合責任を免責できる点もメリットです。
買取とは不動産会社が物件を直接買い取る方法で、仲介による不動産売却とは大きな違いがあります。
不動産会社は不動産売買のプロなので、買取の場合は契約不適合責任を免責にすることが可能です。
そのため売主は契約不適合責任を負わずに不動産売却できます。
ほかにも仲介手数料がかからない、早期売却できるなど、買取は売主にとってメリットの多い売却方法です。
ただし買取価格は相場よりも安くなる傾向がある点を認識しておきましょう。

現状渡しでの不動産売却のデメリット

現状渡しでの不動産売却はメリットばかりではなく、デメリットもあるため注意が必要です。
ここからは現状渡しでの不動産売却のデメリットや対処法をご説明します。

デメリット①契約不適合責任のリスクがある

現状渡しのデメリットとは、売主の契約不適合責任のリスクがある点です。
現状渡しであれば契約不適合責任を負わなくて済むことにはならないので注意しましょう。
むしろ現状渡しは物件をそのまま引き渡すので、不具合を見落とす可能性があります。
見落とした不具合は契約書に記載されないため、後々買主から契約不適合責任を追及されるリスクが高いです。
たとえばシロアリ被害に気付かず現状渡しすると、多額の修繕費用を求められるおそれがあるでしょう。
売却時の手間やコストがかからない代わりに、売却後トラブルになるデメリットが潜んでいるのです。
契約不適合責任のリスクを軽減するには、契約書に免責条項を入れておきましょう。
契約不適合責任は任意規定なので、売主と買主双方で合意できていれば免責にすることができます。
ただし契約不適合責任を免責する場合は、懸案事項を契約書に細かく明記する必要があります。
瑕疵担保責任が適用されていた時代は全部免責もできましたが、契約不適合責任では全部免責が難しい点に注意しましょう。
不具合を見落とさないようにするためには、インスペクション（建物状況調査）を実施しておくのも手です。
インスペクションとはインスペクターという資格者が建物の劣化の状況や欠陥の有無などを目視で調査することです。
建物の状態を把握できるので、契約不適合責任のリスク軽減につながるでしょう。

デメリット②売却価格が低い

現状渡しの場合、売却価格が低くなるデメリットも認識しておく必要があります。
現状渡しの不動産の売却価格は、相場と比べて低くなるのが一般的です。
買主は安心して住める物件を探しているため、傷や故障のある現状渡しの不動産はどうしても見劣りしてしまいます。
そのため通常よりも売却価格を下げなければ、なかなか売れない状態が続くでしょう。
「傷がある分売却価格を下げてほしい」という値下げ交渉を受けることも少なくありません。
しかし値引き交渉を受け入れ続けるときりがないので、値引きの下限額を決めておくことが大切です。
値引きの下限額を決めるためには、相場価格の把握も欠かせません。
不動産会社に査定を依頼すると、不動産市場や近隣の類似物件を参考にした相場価格を知ることができます。
相場価格と査定価格を比べると、物件にどのようなマイナス要素があるのかも見えてきます。
物件を客観的に比較・分析をしたうえで、どこまでの値引きを許容できるか決めておくのがおすすめです。

まとめ

現状渡しの不動産売却はコスト削減や早期売却ができる便利な方法ですが、契約不適合責任などのリスクヘッジが欠かせません。
「リスクを最小限に抑えながら現状渡しをしたい」という方は、不動産会社による買取がおすすめです。
わたしたち「YKホーム」は朝霧市・和光市を中心に不動産買取をおこなっています。
これから不動産の売却を検討している方は、ぜひお気軽にご相談ください。