不動産売却の手続きなどを後見人が代行できる「成年後見制度」とは？

年齢を重ねると不安になることの1つに、認知症があります。
認知症になると、財産の管理や不動産売却などができなくなり、困ってしまうかもしれません。
そこで今回は、埼玉県朝霧市や和光市に不動産を所有されている方に向けて、成年後見制度についてご説明します。
手続き方法や不動産売却の方法などもご説明しますので、ぜひ参考にしてください。

不動産売却などを後見人が代行できる「成年後見制度」とは

成年後見制度とは、認知症などによって判断能力が低下した方を保護するための制度で、選ばれた成年後見人が本人を保護するための活動をおこないます。
認知症などによって認知機能が低下すると、日常生活全般に支障が出てしまいます。
年齢を重ねるほど発症しやすくなるといわれており、2025年には65歳以上の5人に1人が認知症になるという予測もあるので、発症した場合に備える必要があるでしょう。
とくに考えておきたいのが、財産の管理についてです。
たとえば、ご自身で預貯金の引き出しができなくなると、生活資金を得られずに困ってしまうかもしれません。
また、認知症になった場合は、所有している不動産が不要になることもあるでしょう。
けれども、不動産売却は基本的に所有者しかできないうえ、所有者が意思能力を有している必要があるので、認知症になると売却できない可能性があります。
ただ、不動産は所有しているだけでも固定資産税がかかり、管理する必要も生じます。
認知症になった所有者の生活資金を得るために、不動産売却が必要なこともあるでしょう。
そのような際に役立つのが成年後見制度で、中心となるのは以下の2つの支援です。

• 本人に代わって預貯金や不動産などの財産を管理し、詐欺などから守る支援
• 介護契約や施設への入所などに必要な手続きをおこなう支援

成年後見人は、本人を保護して利益を守る目的であれば、預貯金の引き出しや不動産売却などの行為が可能です。
なお、成年後見制度には「任意後見制度」と「法定後見制度」の2種類があります。
任意後見制度とは、本人の判断能力があるうちに支援者を決めておく制度です。
支援者となる後見人や支援内容は、本人が決定できます。
法定後見制度とは、すでに認知症などによって判断能力が十分ではなくなっている場合に使う制度です。
支援者となる後見人は、家庭裁判所によって選任されます。
将来に備えたい場合は、早めに任意後見制度の手続きをしておくと良いでしょう。

不動産売却を後見人が代行できる成年後見制度の手続き方法とは

成年後見制度を利用すると、認知症になった場合に、後見人が本人に代わって財産管理や不動産売却などをおこなうことができます。
ただし、成年後見制度を利用するためには、手続きが必要です。
先述したように、成年後見制度には「任意後見制度」と「法定後見制度」の2種類があり、手続き方法が異なります。
「財産管理や不動産売却の手続きは、自分が信頼できる方に依頼したい」とお考えの場合は、任意後見制度の手続き方法を確認して早めに申立てをしましょう。
それぞれの手続き方法や必要書類について、順番にご説明します。

任意後見制度の手続き方法や必要書類とは

任意後見制度を利用する場合は、以下の流れで任意後見契約を締結します。

• 任意後見受任者（将来の任意後見人）を決める
• 支援してもらう内容を決める
• 任意後見契約を結び、公正証書を作成する
• 判断能力が低下したら、家庭裁判所で任意後見監督人の申立てをする
• 任意後見人としての仕事が開始する

任意後見受任者は自由に選べるので、家族や友人はもちろん、司法書士などに依頼することも可能です。
支援してもらう内容は、「できるだけ自宅でケアを受けたい」「早めに自宅を不動産売却して、そのお金でこの施設に入所したい」など、具体的に決めておくと良いでしょう。
これらが決まったら任意後見契約を結び、契約内容をまとめて公証役場に持参して、公正証書を作成します。
公正証書とは高い証明力を持つ文書のことで、任意後見契約を締結する際は作成が必要です。
ここまでの手続きが終わったら、任意後見制度を利用する準備はほぼ完了です。
あとは、本人の判断能力が低下した際に、親族などが任意後見人を監督する「任意後見監督人」の選任の申立てをおこないます。
任意後見監督人が選任されると、任意後見受任者は任意後見人となり、支援が開始します。
なお、任意後見契約の締結には以下の書類が必要です。

• 本人の戸籍謄本と住民票
• 本人の印鑑登録証明書（または顔写真の付いた身分証明書）
• 任意後見受任者の住民票
• 任意後見受任者の印鑑登録証明書（または顔写真の付いた身分証明書）

これらの書類は、発行後3か月以内のものを準備しましょう。

法定後見制度の手続き方法や必要書類とは

法定後見制度を利用する場合の手続きは、以下のような流れで進めます。

• 診断書の取得や必要書類の収集をおこなう
• 申立書類を作成する
• 家庭裁判所で面接がおこなわれる
• 家庭裁判所へ申立てをおこなう
• 審理が開始する
• 審判が下り、成年後見人の仕事が開始する

法定後見制度は、本人の判断能力に応じて「後見」「保佐」「補助」の3つに分かれます。
どの支援になるかを判断するために診断書が必要なので、取得しておきましょう。
ほかの必要書類は、「本人と後見人候補者の戸籍謄本および住民票」「後見登記されていないことの証明書」「申立書類一式」「本人に関する資料」です。
本人に関する資料は、健康状態や収入、預貯金や不動産に関するものなどを準備しましょう。
申立書類を作成し、事情を聞くための面接がおこなわれたら、家庭裁判所へ申立てをすると審理が開始します。
そして、調査の結果や提出した資料などに基づいて審判が下り、法定後見人が選任されて支援が始まります。
なお、任意後見人とは違い、法定後見人は裁判所が決定する点に注意が必要です。
申立書類に候補者を記載できますが、必ずしも希望どおりになるとは限らないことを覚えておきましょう。

成年後見制度を利用して後見人が不動産売却をする際の方法とは

成年後見制度を利用すると、成年後見人が所有者に代わって不動産を売却できます。
不動産売却の方法や手順は、成年後見人がおこなう場合でも通常とほぼ変わりません。
ただし、売却する物件が居住用不動産の場合は、不動産売却の際に家庭裁判所の許可を得なくてはなりません。
居住用不動産には、所有者が現在居住している不動産や将来居住する予定の不動産、今まで居住していた不動産などが該当します。
これらの売却は生活の拠点に関わる重要なことであり、所有者に不利益が生じる可能性があります。
そのため、「なぜ不動産売却をするのか」について、裁判所に認めてもらう必要があるのです。
通常の売却と違う方法になるのは売買契約で、以下の流れで手続きを進めます。

• 売買契約の際に契約書に「停止条件」を付ける
• 家庭裁判所へ売却許可決定の申立てをおこなう
• 許可が下りたら契約が成立し、許可が下りなかった場合は無効になる

このように、契約書に「家庭裁判所の許可が下りることが前提」という停止条件を付けることが、通常の売却方法と大きく異なります。
なお、成年後見人が非居住用不動産を売却する場合は、裁判所の許可を得る必要はありません。
ただし、非居住用不動産でも正当な理由がないと不動産売却ができないことは、留意しておきましょう。

まとめ

所有者の判断能力が十分ではなくなっても、成年後見制度を利用すると不動産売却が可能です。
使っていない不動産を所有していると税金や管理の手間がかかるので、成年後見制度を利用して早めに売却しましょう。
私たち「YKホーム」は、埼玉県朝霧市や和光市などにある不動産の売却をサポートしておりますので、売却の際はお気軽にお問い合わせください。