土地の評価額5種類の特徴とは？調べ方も解説

土地の価値を決める基準として使われるのが、評価額です。
評価額という言葉を聞いたことがあっても、その内容についてはよくわからないという方もいらっしゃるのではないでしょうか。
この記事では、評価額とはなにか、5種類の評価額の特徴、それぞれの調べ方をご説明します。
朝霧市や和光市で不動産売却をご検討中の方は、ぜひご参考にしてください。

土地の評価額とは？

土地の価値を決める指標となるのが、土地の評価額です。
評価額には5種類あり、それぞれ目的によって使い分けられています。
ここでは、土地の評価額とはなにかを解説します。

土地の評価額とは売却価格や税額の基準になるもの

土地の評価額とは、土地の取引や税金の金額を決める際に基準となるものです。
土地は見る方によって価値が異なるため、公平な取引や税金の徴収のためには、明確な基準となる評価額が欠かせません。
評価額は1つではなく、目的によって異なる評価額が利用されています。

土地の評価額は5種類ある

土地の評価額は5種類あり、「一物五価」といわれています。
それぞれの評価額によって土地の価格が変わることも珍しくありません。
5種類の評価額と基本的な解説は以下のとおりです。

• 実勢価格：実際の売買価格
• 公示地価：土地の評価額の基準とされる
• 基準地価：公示地価を公表しない場所で基準とされる
• 相続税路線価：相続税を算出する基になる
• 固定資産税評価額：固定資産税などを算出する基になる

このように、さまざまな目的によって土地の評価額は使い分けられ、複数の評価額を参照しながら売却価格を決めることも少なくありません。

土地の評価額が変動する要因

土地の評価額は一定ではありません。
さまざまな要因によって土地の価値は変動し、それによって評価額も変わります。
たとえば、土地の評価額はそのときの経済動向など、あらゆる社会的要因が考慮されます。
また、近くに高速道路や大型施設ができる場合などの地域的要因も土地の価格を大きく動かします。
さらに、個別的要因によって、近い場所でも土地の評価額が変わることも多いです。
たとえば、同じマンション内でも高層階のほうが高額になることが多いでしょう。
土地の場合は、面積や形、高低差、駅までの距離など、少しの差に見えることでも大きく評価額を動かす要因になります。

土地の5種類の評価額の各特徴とは

土地の評価額は5種類ありますが、それぞれに異なる特徴があります。
ここでは、5つの評価額の特徴について解説します。

実勢価格

実勢価格とは、実際に土地が取引された際の価格を指し、時価とも呼ばれるものです。
取引の実例であるので、不動産売却価格の参考として使われることが多いです。
実際の取引がおこなわれていない土地では、周辺の取引事例などを参考に、推定される価格を実勢価格として扱うこともあります。
実勢価格は他の評価額と比較しても個別性が高く、価格が変動しやすいのが特徴です。
期間に余裕を持って売却すれば、土地の価格が上がったときを狙って売り出せるため、高値で売却できる可能性があります。

公示価格

公示価格とは、国土交通省によって毎年公表される土地の価格のことで、すべての評価額の基準とされる信頼性の高いものです。
全国約23,000か所の標準地の価格を鑑定し、1㎡あたりの価格を公表します。
公示価格は、土地の取引価格の指標を与え、適正な地価が形成されることを目的として公表されています。
公的機関が、自由取引をおこなった場合の地価を基準として定められているのが特徴です。

基準地価

基準地価とは、各都道府県によって年2回鑑定したうえで公表される土地の価格で、公示地価の補完をする役割があります。
公示地価では鑑定しない場所も鑑定するほかに、あえて同じ場所を鑑定して、より実際の価格変動に対応させることもあります。
公示地価では限られた地域のみを鑑定するのに対し、基準地価はより多様で広い範囲の地価を鑑定しています。

相続税路線価

相続税路線価とは、売買実例価額や公示地価、不動産鑑定士による鑑定評価額などを基に国税局長が評定して公表される土地の1㎡あたりの価額です。
土地の相続や贈与があった際に、相続税や贈与税の課税額を算定するために利用されています。
相続税路線価は道路ごとに設定されていて、道路に面している土地の評価額が公表されます。
相続税路線価が設定されていない場所の場合は、固定資産税評価額を元にして税額を算出します。

固定資産税評価額

固定資産税評価額とは、相続税や贈与税以外に不動産にかかる税金を算定するため、市町村によって定められた土地の評価額です。
具体的には、固定資産税、都市計画税、登録免許税、不動産取得税の税額の元にされています。
固定資産税評価額は鑑定する範囲が広いこともあって、毎年ではなく、3年ごとに見直しがおこなわれるのが特徴です。
毎年鑑定をおこなう、ほかの評価額と比較すると、実際の価格と差が出てしまうこともあります。

それぞれの土地の評価額の調べ方

土地の5種類の評価額はそれぞれ公表している機関が異なるため、調べ方も異なります。
目的に応じて、気になる評価額を調べてみましょう。

実勢価格の調べ方

土地の実際の取引価格を調べるには、国土交通省からの指定を受けて不動産流通機構が運営するレインズマーケットインフォメーションや、国土交通省が直接運営する土地総合情報システムを利用すると良いでしょう。
レインズマーケットインフォメーションには、実際に成約した物件の価格などの情報を不動産会社が登録しています。
土地総合情報システムは国土交通省が運営するWEBサイトで、購入者のアンケートを元に実際に取引された価格が調べられます。

公示地価の調べ方

公示地価は、土地総合情報システムで検索できます。
公示地価を調査した年や、土地に関する情報も合わせて閲覧することが可能です。
公示地価が公表されていなかった場合は、ほかの評価額を調べてみると良いでしょう。

基準地価の調べ方

基準地価も土地総合情報システムから調べられます。
調べ方も同様で、インターネットから手軽に検索できます。
公示地価と基準地価をあわせて表示させることも可能です。

相続税路線価の調べ方

相続税路線価は、国税庁が運営しているWEBサイト「路線価図・評価倍率表」にアクセスすることで調べられます。
郵便番号から検索することが可能ですが、路線価が設定されていない場合は表示されません。

固定資産税評価額の調べ方

固定資産税評価額を調べるには、毎年送られてくる課税明細書を確認するのが簡単です。
ほかにも、市町村役場で取得できる固定資産評価証明書や公租公課証明書で確認する方法があります。
市町村役場などで閲覧できる固定資産課税台帳で調べることも可能です。

まとめ

土地の評価額は5種類あり、目的によって使い分けることが大切です。
所有する不動産の売却を考えている場合は、実勢価格や公示地価を参考にすると良いでしょう。
朝霧市や和光市で土地の売却をご検討中の方は、「YKホーム」にお気軽にご相談ください。
現在の地価や想定される売却価格などを、個別にお伝えいたします。