心理的瑕疵のある不動産は売却できる？価格への影響や告知義務を解説

所有する不動産で人が亡くなった、また周辺環境に気になる点があるなど、心理的瑕疵のある物件についてお悩みでいらっしゃるかもしれません。
心理的瑕疵がある場合、価格への影響だけでなく買主への告知義務についても注意する必要があります。
この記事では、不動産売却における心理的瑕疵とはなにか、価格への影響、告知義務についてご説明します。
埼玉県朝霞市および和光市に不動産をお持ちで、心理的瑕疵についてお悩みの方は、ぜひご参考にしてください。

不動産売却における心理的瑕疵とは

心理的瑕疵は「しんりてきかし」と読み、瑕疵は欠陥や傷のことを指します。
不動産売却における心理的瑕疵とは、その物件の設備や機能に問題がなくても、購入を決断する際に心理的な抵抗を感じる方が多い事象のことです。
心理的瑕疵のある不動産は、心理的瑕疵物件と呼ばれます。

事故物件は心理的瑕疵物件の一部

心理的瑕疵といえば、物件で人が亡くなった事故物件を思い浮かべる方もいらっしゃるでしょう。
殺人や自殺などが起きた場合、その物件は一般的に事故物件と呼ばれ、通常よりも売却が難しくなります。
老衰や病気などの自然死で、すぐに発見されたものは心理的瑕疵には該当しないことが多いです。
また、対象の不動産の敷地外で起きた死も、基本的には心理的瑕疵にあたりません。
人の死に関わる事故物件は心理的瑕疵物件の一部であり、そのほかにも心理的瑕疵となる問題はあります。

心理的瑕疵になる問題とは

人の死に関わること以外に、以下のような問題も心理的瑕疵として扱われます。

• 異臭や騒音の問題がある
• 近隣に反社会的組織の事務所がある
• 近隣に墓地がある
• インターネット上で悪評が広がっている

このように、幅広い事象が心理的瑕疵にあたります。
その不動産自体に問題がなくても、周辺環境によって心理的瑕疵物件になることも珍しくありません。

心理的瑕疵を黙って売却することはできない

売却する不動産に心理的瑕疵がある場合、事前に買主に伝えなければいけないという告知義務が発生します。
もし、売却の際に黙って契約したとしても、ご近所から話を聞くなどで買主が心理的瑕疵を知ることも考えられます。
後から心理的瑕疵が発覚した場合は、損害賠償請求をされるなど、より大きな問題になりかねません。
心理的瑕疵の内容を適切に買主に伝えたうえで売却しましょう。

心理的瑕疵が不動産売却価格に与える影響

売主には心理的瑕疵を買主に告知する義務があるため、心理的瑕疵物件は通常よりも売却が難しくなり、売却価格も下落することが一般的です。
ただし、心理的瑕疵が軽いもので買主が気にしないケースでは、それほど売却価格が下がらないこともあります。

心理的瑕疵物件は相場より安くなる

心理的瑕疵物件であることを知らされた場合、「相場より安くしてほしい」と考える買主がほとんどでしょう。
そのため、心理的瑕疵物件は相場より安い金額で取引されるのが一般的です。
老衰や病死などの自然死の場合、相場より1割程度安くなることが多いでしょう。
自殺の場合は3割ほど安くなり、殺人の場合は5割程度になることがあります。

心理的瑕疵を気にするかは個人差が大きい

心理的瑕疵をどれほど気にするかは、個人差が大きいでしょう。
「人が死んでいる不動産は絶対に購入したくない」「自殺があっても安くなるなら気にしない」など、人によって心理的瑕疵の受け取り方はさまざまです。
また、心理的瑕疵の内容も千差万別のため、一概に影響を断言することはできません。
事件の内容や購入希望者の考え方に合わせて、柔軟な対応をする必要があります。

清掃やリフォームの費用がかかる場合もある

事件や事故により、においや汚れが染みついていると、買主を見つけることがさらに難しくなる傾向にあります。
売却前に特殊清掃やリフォームをしたほうが売れやすくなりますが、売主がその費用を負担しなければいけません。
清掃を依頼するまでに時間が経過していると、汚れやにおいが落ちにくく、費用が高額になる傾向にあります。
心理的瑕疵がわかったら、早めに対処することが大切です。

費用をかけずに売却するなら買取を検討する

リフォームなどの費用を負担せず、早く手放したい場合は不動産会社に買取を依頼する方法もあります。
一般の方でなく、不動産会社が直接買主となるため、心理的瑕疵物件でもそのまま売却できる可能性が高いです。
買主を探す必要もないため、短期間で売却が完了するのもメリットです。
仲介での売却と比較すると売却金額が安くなるデメリットもありますが、出費を抑えて早く現金化したい場合にはおすすめの方法です。

不動産売却における心理的瑕疵の告知義務とは

不動産売却において、不動産の心理的瑕疵には告知義務があります。
黙って売却したことが発覚した場合は、売主がその責任を負うことになります。
しかし、どのようなことに告知義務があるか、判断に迷うことも少なくないため注意が必要です。

告知義務があること

心理的瑕疵にあたることには、告知義務があります。
これまで、人の死に関する告知義務には明確な規定がありませんでしたが、2021年に国土交通省より「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」が公示されました。
このガイドラインによると、売却の場合は以下のことに告知義務があります。

• 他殺
• 自殺
• 火災などによる事故死
• 原因不明の死
• 死亡から発見までに時間がかかった自然死
• 社会的影響の大きな死

このようなことが不動産の敷地内で起きた場合、買主にその旨を伝える必要があります。

告知義務の判断が難しいケース

一般的には、老衰や病死のほか、食事中のごえんや転倒などによる不慮の事故死は心理的瑕疵になりません。
しかし発見まで時間がかかり、特殊清掃が必要となった場合の死は心理的瑕疵になるため、告知義務があります。
また、同じマンションの隣室や日常的に使用しない共有部分で起きた事件も、心理的瑕疵ではないとされています。
しかし、社会的影響が大きくニュースで取り上げられるなど、近隣の方の記憶に残る事件の場合は、告知しなければいけないことがあります。
各ケースの詳細によって告知義務があるかどうかが変わるため、判断が難しいケースも多いです。

告知義務の期間

売却における告知義務の期間は、ガイドラインではとくに定められていません。
そのため、どれほど昔のできごとでも告知義務があると判断される可能性があります。
自分の前の所有者のときに起きたことでも、心理的瑕疵を知っている以上は告知義務が発生することがあります。

告知の必要性は不動産会社に相談する

心理的瑕疵はさまざまな条件によって取るべき対応が異なるため、判断に迷うこともあるでしょう。
本当は告知義務があるのに買主に伝えずに売却した場合、クレームから裁判にまで発展し、大きなトラブルになることもあります。
心理的瑕疵かもしれないと感じることは、査定の段階ですべて不動産会社に相談することが大切です。

まとめ

不動産売却において心理的瑕疵が与える影響や告知義務についてご説明しました。
心理的瑕疵物件は通常よりも売却に注意すべき点が多いため、不動産会社と相談しながら慎重に手続きを進めましょう。
わたくしども「YKホーム」は、埼玉県朝霞市や和光市で不動産買取をおこなっています。
無料査定は秘密厳守でホームページから受け付けておりますので、お気軽にご相談ください。