不動産売却で贈与税がかかるケースとは？軽減する方法も解説

贈与税は無償で財産を受け取ったときにかかりますが、不動産売却でも課税されるケースがあるのをご存知でしょうか。
本記事では、不動産売却時に贈与税がかかるケースや軽減する方法について解説します。
埼玉県朝霞市・和光市で不動産の売却を検討している方は、本記事をぜひ参考にしてください。

不動産売却における贈与税とは

「そもそも贈与税とはどのような税金かわからない」という方も多いでしょう。
ここでは贈与税についてご説明します。

贈与の意味とは？譲渡との違い

贈与とは第三者に対して財産を無償で提供する行為であり、贈与する方贈与者、贈与を受ける方を受贈者といいます。
贈与者と受贈者の双方の合意があれば、贈与が成立することになっています。
贈与と似たような言葉に「譲渡」がありますが、譲渡とは金銭などの対価をもらって財産を渡す行為です。
不動産会社に仲介を依頼して成立した不動産売買は、贈与ではなく譲渡にあたります。

贈与税とは？

贈与税とは財産を提供された受贈者が負担する税金のことを指し、個人間取引に対して課税される税金であるため、法人は課税対象外です。
贈与税がかかるのは財産を無償で提供したケースだけではありません。
時価よりも著しく安い金額で不動産を取得したケースや、借金の免除を受けたケースなども贈与とみなされ、贈与税が課されることがあります。
極端な例を挙げると時価5,000万円相当の不動産を500円で売却すると、当事者間の認識では不動産売却のつもりでも贈与税の課税対象になるのです。

贈与税の計算方法

不動産売却において、贈与税の計算は次の流れで進めます。
贈与を受けた年の1月1日から12月31日の1年間に、贈与で受け取った財産の価額を合算します。
受け取った財産の合計額から基礎控除額110万円を控除します。
基礎控除後の金額によって税率と控除額が決まるので、それに基づき計算します。
贈与税の計算式を示すと、以下のとおりです。
贈与税＝（贈与で受け取った財産の合計額－基礎控除額110万円）×税率－控除額
税率と控除額の速算表は国税庁のホームページに記載されているので、1年間に受け取った財産の合計額がわかれば自分で贈与税を計算することも可能です。
その際、一般贈与財産か特例贈与財産かによって、速算表の種類が異なります。
特例贈与財産とは、両親や祖父母など直系尊属から贈与を受けた財産のことです。
たとえば母から子への贈与や祖父から孫の贈与などが特例贈与財産に該当します。
一方、一般贈与財産とは特例贈与財産に該当しない財産と定義されていて、例を挙げると兄から弟への贈与や夫から妻への贈与などです。

不動産売却で贈与税がかかるケースとは

不動産売却を行う際、親族間取引や法人間取引は贈与とみなされ贈与税がかかるケースがあるので注意が必要です。
ここでは、不動産売却時に贈与税がかかるケースをご説明します。

親族間取引

親族間取引とは、親子や兄弟、親戚などの間で不動産売却をおこなうことを指します。
親族間取引は通常の取引よりも売買価格が低くなる傾向があります。
なぜかというと売主が買主の負担が少なくなるよう慮ることが多いためです。
通常の取引では売主の高く売りたいニーズと買主の安く買いたいニーズが一致する価格で売買されるため、売買価格が低くなるということは滅多に起こりません。
しかし親族間取引の場合、売主は高く売りたいというよりも安く売ってあげたい心理になり、売買価格が低くなりやすいのです。
著しく低い価格で不動産売却すると、適正価格との差額分が売主から買主へ贈与されたとみなされます。

法人間取引

法人間取引であっても、贈与税のかわりに法人税が課されるケースがあります。
とくに注意が必要なのが、関係会社間の取引や代表者個人と法人の取引です。
親会社から子会社への不動産売却などは利害が一致しやすいため、売買価格が下がりやすいのです。
親族間取引と同様、適正価格よりも著しく低い売買価格で取引していると、みなし贈与になってしまいます。
法人間取引は贈与税がかからないとご説明しましたが、贈与税の代わりに法人税が発生するので注意しましょう。
法人間取引が贈与とみなされた場合、贈与者側にも法人税がかかるケースがあります。
贈与税が課税されないようにするためには、適正価格で不動産売却をすることが重要なポイントです。

不動産売却の贈与税を軽減する方法とは

ほとんどの方は、不動産売却で多額の贈与税がかかるのは避けたいものでしょう。
ここでは、不動産売却で贈与税を軽減する方法を解説します。

適正価格で不動産売却する

不動産売却で贈与税が課されるのは、著しく低い売買価格で取引されたケースです。
したがって適正価格を守って不動産売却すれば、贈与税を軽減することが可能です。
先ほど述べた親族間取引や法人間取引においては、税務署は特に注意してチェックしています。
税務署の調査が入ったときに適正価格で取引していることを証明できるよう、不動産の鑑定評価書を準備しておくと安心です。
鑑定評価書とは不動産鑑定士という国家資格者が作成する書類で、鑑定評価額や不動産の詳細などが記載されています。
鑑定評価書の依頼は有料で20万円～30万円程度かかりますが、親族間取引の場合はしっかりと準備してから不動産売却することをおすすめします。

年間110万円以内の暦年贈与

贈与税を計算する際、財産合計額から基礎控除額として110万円控除されます。
この仕組みを利用して贈与税を軽減する方法が、暦年贈与です。
不動産を第三者に売却して得た資金を毎年110万円ずつ贈与する暦年贈与の方法であれば、贈与税がかかりません。
毎年110万円以内にしなければならないのは、受贈者1人あたりに贈与する財産価額です。
したがって複数人に暦年贈与すれば、短期間で多額の財産を子どもや孫に引き継ぐことができます。
たとえば不動産を3,000万円で売却して得られた資金を3人の子どもに100万円ずつ暦年贈与するケースを考えてみましょう。
毎年100万円を3人に贈与する場合、10年の間に3,000万円の贈与税がかからない状態で子どもに引き継ぐことが可能です。
複数の人数に早めに暦年贈与を開始することで、贈与税の軽減につながるでしょう。

相続時精算課税制度

相続時精算課税制度とは2,500万円までの生前贈与を非課税にする一方で、贈与者が亡くなったときに生前贈与した財産も合わせて相続税がかかるという制度です。
税金が課税されるタイミングが後ろ倒しになっただけに見えるこの制度ですが、税金の軽減につながるケースもあります。
相続時精算課税制度で高い節税効果が期待できるのは、価額が上昇する見込みのある財産です。
相続税がかかるときに生前贈与した財産は生前贈与時点での価額で評価されます。
生前贈与した時点から相続するまでの間に価額が上昇している財産であれば、結果的に税金を軽減できたことになります。

まとめ

親族間取引など低価格な不動産売却をすると贈与税がかかる可能性があるので、不動産会社に相談して適正価格で取引することが大切です。
わたくしども「YKホーム」は朝霞市・和光市で不動産買取をおこなっています。
贈与・相続や住み替えがきっかけで不動産売却をお考えでしたら、ぜひお気軽にご相談ください。