契約不適合責任・瑕疵担保責任とは？不動産売却時のポイントも解説！

不動産売却で売主が押さえておきたいポイントのひとつが契約不適合責任です。
2020年の民法改正により運用が開始された制度で、以前よりも売主の責任が重くなっています。
本記事では、瑕疵担保責任から契約不適合責任へ民法改正されたことに焦点をあてて、両者の違いや不動産売却時のポイントについて解説します。
朝霞市・和光市で不動産売却を検討している方は、ぜひ本記事の内容を参考にしてください。

瑕疵担保責任から契約不適合責任へ民法改正されたポイントとは

2020年4月の民法改正で瑕疵担保責任が廃止され、買主の救済措置として契約不適合責任が運用開始されました。
この章では民法改正の概要や民法改正前後の買主救済措置の概要について解説します。

民法改正の概要

民法改正がおこなわれたのは、2020年4月です。
民法は明治29年（1896年）の制定以降ほとんど改正されてこなかったので、2020年4月の民法改正は実に約120年ぶりでした。
明治時代から日本の社会経済の状況は一変したため、現在の状況に対応するかたちで改正されています。
さらに約120年間に蓄積された判例や解釈を落とし込み、条文も使いやすい文章に直しました。
これによって、国民にわかりやすい民法に生まれ変わったのです。

瑕疵担保責任の概要

瑕疵担保責任は民法改正前の概念で、2020年3月31日までに締結された契約に適用されています。
瑕疵という単語は、不動産売却の目的物の品質や性能が欠けていることです。
民法改正前までは譲渡した不動産に隠れた瑕疵が見つかったとき、売主は瑕疵担保責任を負うことになっていました。
買主は隠れた瑕疵の代償として、損害賠償や契約解除を請求できる権利を持っていたのです。
しかし「隠れた瑕疵であるかどうか第三者に証明しづらい」という声があったため、瑕疵担保責任は廃止されました。

契約不適合責任の概要

契約不適合責任は2020年4月の民法改正によって新しく規定されました。
目的物の種類・品質・数量が契約内容と合っていない場合に、買主が売主に追及できる責任のことを指します。
隠れた瑕疵であることを証明する必要はありません。
問題は契約書に記載されていたのかどうかという点に絞られます。
契約書に記載されていれば売主の責任は問われず、契約書に記載されていなければ責任を問われるという考え方です。
以前の救済措置よりもわかりやすく、第三者に証明しやすくなりました。

民法改正による売主への影響

民法改正によって不動産の売主は大きな影響を受けることになります。
瑕疵担保責任から契約不適合責任に変わったことで、売主の責任は重くなりました。
以前は、売主は目的物を引き渡せば債務を履行したという解釈になっていました。
しかし、契約不適合責任の考え方では契約内容と一致する目的物を引き渡さなければ、債務不履行となります。
もし売主が契約不適合がある目的物を引き渡した場合は、買主は適合させるために修補や代金減額なども請求できるようになりました。
瑕疵担保責任と契約不適合責任の違いを理解しないまま不動産売却をすると、売主側に大きな損害が発生するおそれがあるので注意しましょう。

契約不適合責任と瑕疵担保責任の違い

民法改正前と後を比べると、具体的にどのような違いがあるのでしょうか？
この章では契約不適合責任と瑕疵担保責任の違いについて解説します。

法的性質

瑕疵担保責任と契約不適合責任では、法的な性質が違います。
瑕疵担保責任は法定責任、契約不適合責任は契約責任（債務不履行責任）という性質です。
法定責任の考え方にもとづくと、売主は目的物を果たしさえすれば債務を履行したことになります。
たとえ引き渡した目的物に不備があっても、債務不履行にはあたりませんでした。
しかし、このような考え方は実際の取引にそぐわないと批判が相次ぎました。
その結果契約責任（債務不履行責任）の考え方に基づき新設されたのが、現行の契約不適合責任です。
契約責任（債務不履行責任）は目的物に不備がある状態で引き渡すのは債務不履行と解釈されます。
法的性質の違いにより、売主は目的物をただ引き渡すだけでは責任不十分となりました。
目的物に不備がある場合は、不備を解消した状態か買主に伝えた状態で引き渡す必要性が出てきたのです。

責任の対象

責任の対象にも違いがあります。
瑕疵担保責任の対象は、隠れた瑕疵であることが条件です。
隠れた瑕疵とは買主が売買契約時は知らず、使用し始めてから気づいた欠陥や不具合のことを指します。
売買契約時に知っていた欠陥や不具合は、隠れた瑕疵とはいえず瑕疵担保責任の対象にはなりません。
一方で契約不適合責任の対象は、契約内容に適合していない部分です。
発見された不具合について契約書に記載がなければ、売主は契約不適合責任を追及されることになります。
隠れた瑕疵であるかどうかは問題ではありません。
考え方がシンプルなので、第三者でも明確に判断することができます。

買主が請求できる権利

2つの責任では、買主が請求できる権利についても違います。
以前は損害賠償と契約解除でしたが、現在はさらに追完（修補）と代金減額が追加されました。
最初に追完（修補）を請求し、履行されない場合に代金減額を請求できるという流れです。
また損害賠償の条件にも違いがあり、以前は売主の帰責事由がなくても請求できたものが現在は売主の帰責事由が必要になりました。

瑕疵担保責任改め契約不適合責任のもとで不動産売却するポイント

契約不適合責任を追及されると売主は厳しい状況に置かれるため、不動産売却するときはポイントをおさえておくことが肝心です。
この章では、不動産売却するときのポイントについて解説します。

既知の欠陥はすべて契約書に載せること

売主が把握している既知の欠陥は、不動産売却するときの売買契約書にすべて記載しましょう。
売主に口頭で伝えていても売買契約書に記載されていなければ、契約不適合責任の対象となります。

設備の責任を負わないこと

空調設備や給排水設備は、築年数が経過するほど故障しやすい箇所です。
したがって設備を契約不適合責任の対象にしてしまうと、売主のリスクが増大します。
できるだけ設備の責任は負わない方向で調整したほうが無難でしょう。
付帯設備表を作成してそこに記載されている設備は責任を負わないようにする方法があります。

免責特約を活用すること

契約不適合責任は任意規定であるため、双方の合意があれば免責特約を付けることが可能です。
瑕疵担保責任のときは全部免責という便利な手法が使えました。
しかし契約不適合責任は全部免責にしづらい傾向があります。
そのため免責にする部分を丁寧に列挙していく作業が必要です。
あとで追及されることがないように懸念している部分は漏れなく記載しましょう。

まとめ

民法改正で瑕疵担保責任から契約不適合責任になった違いについて解説しました。
契約不適合責任になったことによって買主の救済措置が変わり、権利などが増えたため売主にはいっそうの注意力が求められています。
わたくしども「YKホーム」は、朝霞市・和光市を中心に不動産の買取をおこなっています。
不動産売却を予定されていて契約不適合責任に不安を感じている方は、ぜひお気軽にご相談ください。